最近金融市场广泛流传两个新成语：“人无贬基，中或最赢”。据悉这句话的最佳解释是：明明身体很虚弱了，可是嘴还是非常硬！近看中国这一年，房潮落，汇潮褪，股潮熄，背后是多少心酸和无奈。汇率贬值真有那么可怕？房地产调控走向何方？股市是否真嗅到了牛市味道？针对这些问题的纷纷扰扰，投资者的雾里看花，我们请来了上海金融学院统计系主任温建宁。以下为温建宁在彩贝财经直播中回答读者问题的整理内容，一共16个问题，干货满满，思考多多，值得好好细读！
【直播实录】
彩贝财经：您是一个悲观还是乐观主义者？
温建宁：在很多时候，我其实是一个极致乐观主义者，但也不排除在个别的情况下，看到一些经济或者金融里边的真相，会表现出短暂的悲观，但总体上以乐观为主。
彩贝财经：现在中国经济环境，你觉得能让你感到乐观吗？
温建宁：从宏观经济来看，中国正处在一个经济下行过程中，从2011年开始到现在，已经持续大约5年时间，而且未来可能还会持续一段时间，才会形成真正的经济低谷，这取决于两大因素。一是看当前的房地产价格，以什么样的方式实现回归，在房地产平稳的条件下，经济才会形成真正低谷。二是中国经济有了新的增长点，也就是说经济里边产生了新的能够带动经济发展，能够确保就业，能够改善人民生活的这样一种新的产业，这样经济才可能开始下一个上升周期。从这两个角度看，中国经济将来可能是一个筑底，甚至探底的过程，这个周期有多长还需观察。
彩贝财经：您说沪指在年内会冲上3500点，判断逻辑是什么？
温建宁：从经济状况看，今年前三季度GDP的增长主要由房价带动，这个底部是脆弱且不牢靠的，它没有可持续性，但三季度房价调控后，中国L型经济走势并未受到太多影响，也证实了权威人士的判断合理性和正确性，现在的GDP实体经济起到主导性作用；这促成了10月以后股市有了一个上升的经济基础和背景。
我们判断，A股市场经过整个2015年暴风骤雨的洗礼后，现在已到了价值恢复的时期，毕竟，A股对应的是中国过去多年经济发展积累的成果，也是国民经济里面主导性的最优质的上市公司，代表了当前的经济里边最有活力，最有潜力，也最有价值的公司，所以，对中国股市我始终乐观。
对于四季度和明年一季度，我保持特别乐观，沪指年底有望达到3500点，且如果明年一季度延续这种惯性，接着冲到4000点的可能性也很大。
为什么看好股市，主要基于几个因素。一是在楼市限购后，天量资金需要寻找新的出路，股市就是它们最好的出路；二是新股发行加速，大量优质企业上市，包括城商行，券商等，它们不是抽血，而是源源不断吸引资金入市，这些资金的流动将推动指数不断向上。
彩贝财经：数据表明，今年中国购房族杠杆率达到50%，是不是已到了极限？
温建宁：在本轮楼市上涨中，房地产市场已从居住逐步演变成资功能为主的市场，这个市场已经发生了本质性的变化，居住的作用越来越小，而投资功能和属性越来越强。
但当投资功能被过度强化后，比如杠杆率如果达到50%，那意味着这个市场已经走到了一个极其危险的地步。靠靠杠杆来推动的市场，往往存在着巨大的泡沫，这种市场持久性极差。外部的干扰和内部黑天鹅事件，都可能促使其瞬间出现崩塌。
本轮房地产市场调控，对楼市是个拐点，这个市场将可能会走向另一种方向，就是它会走杠杆终结的过程，买房就能带来财富的时代或已经不复返。
彩贝财经：您预测房价要急速下跌，判断的依据是什么？
温建宁：判断依据主要从两个角度来谈，第一个角度是宏观经济。中国房地产周期已经25年，从历史看，超过28年的长周期的行业就会发生重大改变，房地产接近这个极限。所以，从这个因素看，房地产有必要终结它的历史使命，而且他也正在终结着它的历史使命。
现在很多普通老百姓，尤其城市的居民，很多人把房子看作财富的象征，甚至举家举债，大量的去使用杠杆买房子，这是极端错误的一种做法。因为，真正有眼光投资房地产的人，在这轮暴涨中都在静悄悄在退出这个市场。很多人有错觉，认为房价不会跌，原因是政策的保护，这在房地产告诉发展中可行，但如果和市场问题成堆，甚至也会引发更多的社会矛盾。那么，政策很难再维高高在上的房价。
就像权威人士讲的一样，树不能长到天上去，要尊重客观的经济规律，同样房价上涨到目前的这个位置，已经威胁到了社会的稳定，已经影响到了居民家庭的和睦，从这个意义上看，今年房地产的市场，很有可能在已经形成了拐点，将来也许完全得到证实。
彩贝财经：对于刚需一族，什么时候是最佳买房时机？
稳健宁：最近上海把首付比例从30%提高到35%，让很多刚需买房族跨不过去，被挡在了购房门外。我认为这条政策对那些低收入并且是刚性需求老百姓，是一种保护的措施。为什么这么说？调控加码意味了政策想让房价跌，政府也做好了房价下跌准备，那么对于刚需来说，等一等就能买到便宜的房子，也不会去抢购。这是政策的目的。
对于刚需一族来说，买房要慎重选择，因为购买房产，他是一辈子的选择，要慎之又慎。
彩贝财经：您怎么看近期人民币贬值，空间有多大？
温建宁：货币在一个国家经济上行的过程中，如果加入了国际体系，往往货币本身是强势的。也就是说，汇率的本质跟货币背后经济增长和国家的实力相辅相成，而人民币，正好在经济下行过程中国际化，它遇到的国际化背景不太理想，所以表现为货币贬值。
此外，人民币贬值跟外汇储备有关，我国外储最高3.9万亿，但是现在已经降到了3.19万亿，流失速度惊人，这跟房地产泡沫有关，当大量居民把高价房卖掉，把人民币资产转移成美元资产，它会消耗掉我们很多外汇储备，对人民币的贬值压力也会加大，甚至促使其快速贬值。
彩贝财经：怎么避免陷入到楼市的坑里，有没有具体措施？
温建宁：这个问题关系到每个家庭财富保值和增值，当市场出现巨大的变化，或者出现拐点之前，是配置资产最好的时期。但绝大多数去追逐某一种确定的资产，并且认为能够赚钱，这个通常不可能实现的。就像几年大家一窝蜂去买房，所有人同一个时间做同一件事，这个市场的利润就会失衡，得到的回报不会太多。
今年的房地产市场经过两次调控，已经相当于年初股票市场的熔断，只不过房地产调控熔断的是成交量，价格并没有明显回落，但这个僵局肯定很快打破，而且首先打破的是高杠杆投资房产的人，因为他承受不了资金巨大的成本，这个时间不会太长，可能就一两个月的事情。
彩贝财经：供给侧改革导致大宗商品暴涨，这种悖论如何解释？
温建宁：供给侧改革为解决经济的深层次矛盾提出了一个很好思路，但是供给侧改革只改变了供给这一侧状况，并没有有效顾及需求。在经济下行条件下，房地产吸纳了太多金融资源，压缩了需求，导致了房价上涨过程中，需求端快速下降，但在楼市被调控后，随着基建的提速，大宗商品需求随之增加，而且由于季节性因素，煤炭等甚至供不应求，这是大宗商品暴涨的主因，当然，资金的推波助澜也是大宗商品暴涨的因素之一。
彩贝财经：网友提问，人民币贬值会不会对股市造成扰动？
温建宁：从经典的经济理论上来看，利率和汇率对股市有最直接的影响，尤其是人民币的贬值，对股市杀伤力很大。
但是我们现在大家一定要改变思维，比如美国12月份加息，这已经是100%确定性的事件，但是美股去不断上行，不断创出新高，这是用经典理论解释不了的。同理，现在人民币贬值，最主要影响是人民币大类资产，就是以人民币计价的房产，他们会受到巨大的影响，对股票市场而言，人民币贬值基本上没影响，大家不要把这个作为一个影响市场因素，然后整天担心得看，整天去担心的想，根本没有这个必要。
彩贝财经：有网友提问，房价的上涨与M2到底有没有关系呢？
温建宁 ：房价上涨跟M2可以说有关系，但不是必然关系，就是说，如果人民币的供应比较多，这些资金被政策有意识引导流进房地产，那么增加的M2就会成为推动房价上涨决定的因素。但是相反，如果我们政策接下来不是引导资金流向房地产市场。结果必然是M2依然在增长，人民币供应依然是天量，但是房价有可能不涨了，甚至房价会因为资金流失而出现下跌。资金并非之间永远留下房地产这个市场，这个是任何一个国家都不可能长期这么多的。
彩贝财经：人民币贬值导致资金外流，这些钱是怎么出去呢？
稳健宁：政府做了很多人民币管制措施，以前资金流出去的渠道很多，大资金有大的投资渠道可以流出去，小资金有小的方式可以流出去，现在地下钱庄被打击后，这条路根本不通，而且其它的渠道也在被逐渐管制甚至取缔。总之，在房价最火热时脱手房产是最好的，但是当调控政策出来以后，再去思考脱手房产的问题其实已经很迟了，没有什么好的办法。
彩贝财经：有网友提问，预测一下经济下行啥时候结束？
温建宁：预测经济的下行啥时候结束真的很难，也很难说清楚。决定经济下行因素有很多，既有国民经济方面的因素，也有国际环境方面因素，还有政策方面发到因素，以及老百姓创造能力，老百姓对财富的追求，价值理念，这些东西，都会决定将来经济的底部在什么时候出现。
如果在未来一年，房价的话能够回落到合理水平，那经济底部有可能在2017年形成，如果房价这一次回落的周期是缓慢的，周期比较长，那假设我们用3年时间完全回归，那么很有可能经济底部就大约在2018年到2019年之间行程，当然我个人希望这个经济的底部能在今年形成最好，但是这是不是个人良好的愿望，还是一个最终的结果，我真的不知道。
彩贝财经：网友提问，严重的通货膨胀是要开始了吗？
温建宁：过去货币中国供应量很大，但是反映在官方CPI上面其实并不高，只有2%，甚至还在2%以下，这表明，新增货币都被引流到房地产领域。现在房地产市场被调控，资金进入速度较低，那就意味着社会中会有大量货币在到处游弋，换一句话讲，增加的货币在明年可能会逐渐反映体现在通货膨胀上面，尤其可能体现在跟老百姓生活息息相关的领域，这预计通货膨胀会在2017年年中明显的体现出来。
彩贝财经：人民币对美元汇率贬值，没什么好办法吗？
温建宁：就是世界上任何事情都是有办法的，但是这个时候的话必须有个前提，就是说世界上任何现象，任何问题都是有办法。但是我们由于很多的老百姓处在社会的这个地位或者社会的层级不同，这就决定我们可能有不同的高度，就像那一个苹果树上的苹果，它长在树上，那么对身材比较高的人来讲，只要举举手，那他就可以摘到树上的金苹果，但是有些人身材比较矮，那么树上的苹果我们看得到，但是我们摘不到，这是没有办法的事情。这个真的没有什么好的办法。
彩贝财经：您怎么看特朗普当选对全球经济的影响？
温建宁：特朗普当选美国总统，那对中国和中国经济来看，我的看法跟很多现在流行看法并不一样，首先，在美国，任何一个总统，他都要考虑政策后果，尤其要考虑这个选民的感受，所以从这个意义上来看，特朗普在竞选中随口说的那种疯狂的话，其实根本不必要担心。因为这些话，它不是以总统身份负责任的以国家政策的这种形式来说的，而只是一个竞选的身份，他说这句话，其实没有什么约束力，也没有什么正式作用，我们把这些话就直接听一听，看一看，就直接过去就行了，当做耳旁风。
其次，特朗普真正的接任总统以后，他如何处理中美关系，如何在中美经济的发展方面，开创的更加就是有未来，有前景，受到两国人民共同欢迎的这些新的经济政策，而不是为他过去说过的这种冒失的话，疯狂的话而耿耿于怀，我们中国人应该放宽胸怀。相信以美国的这样一种社会结构和社会体制，任何一届总统，他在处理重要国家和国际事务的时候，总统所起的作用是有限的，他有一个决策体系，有一个决策程序，他也绝对不会以损害美国的利益，来损害中国的利益。所以的话基于双方在很多方面有很多共同的利益，所以中美将来我个人其实很看好，相信中美在特朗普执政的这个时期也许会开创一个特别有前景，携手面向未来这样一个新的格局。
