你想多了!谁说是泡沫就一定会破!

你想多了!谁说是泡沫就一定会破!
2017年06月13日 08:15 米筐投资

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当谈起资产泡沫时,你的第一反应是什么?是击鼓传花、是投机、还是庞氏骗局?尤其当下的国内房地产,似乎我们能看到的媒体都在说,这就是个巨型泡沫,然后只要鼓吹泡沫必破、接盘,一定会成功吸引读者的眼球。

可是当我们冷静下来去想,是的,泡沫总会消失,但这就是一句废话,就跟人总会去死一样。如果一件事超出我们常人的认知,就不负责任的说它是泡沫,然后民粹正确的认为,是泡沫就会毁灭。

这样做显然是不够理性、不够严谨的,甚至我们有没有试着去分析过,这件事可能本身是合理的,而我们的认知是错误的。

什么是泡沫?

是不是超出我们认知不合理的,就是泡沫呢?从金融角度该如何思考它呢?

这里我们举个例子:假设一只老母鸡100块钱,但是某一天得知它将来能下金蛋,那么你愿意花多少钱买下它?你说值一千万,我说值更高5千万,最终5千万成交。这就产生了泡沫。对于老母鸡生金蛋这件事来讲,泡沫就是5千万减去100,等于49999900。

那么这里就引出了三个概念和一个公式:价值、估值和估值的锚。

泡沫=估值—价值

刚才的例子里,老母鸡的真实价值是100,估值是我们给的5千万。估值的锚就是将来生金蛋这个技能, 泡沫就是多出的49999900。

▼紫色部分为泡沫

事实上,在金融知识里,关于泡沫,还有另一层含义:价值发现。

我们能够发现,泡沫的存在,总是伴随着发展,也就是锚。那么就迫使参与发展者,提前对未来进行定价。你可以称之为赌,也可以称之为价值提前发现。

比如设想下初期的腾讯,他研发出全新的游戏或者社交产品,这个公司本身值一个亿,1股一块钱。但是如果等他真发展起来了,你还想1股一块钱入股?怎么可能呢?还有你的份么?

所以当他这个科技、产品,刚刚诞生时,你就要为他的未来,提前去估值,5亿、10亿,甚至100亿。尽管他生死未卜,尽管他还没有接受市场考验,甚至他还没有业绩。

泡沫的本质是金融价值发现,是市场资金对未来价值的的提前定价。有泡沫,并不可怕。相反,任何期待发展的事物,都应该庆幸有泡沫。

那么我们再看房地产,各位换个角度思考下,当下的房子已经不是房子,它是金融的介质,它能加杠杆,能抵押借贷。如果我们把每一个城市都当成一个上市公司的话,那这个城市的土地和房子,就是弱化了的股权。

所以一座城市,一个地方,提出新的规划、建设新区等等,房价地价肯定要先涨(炒)起来的,因为是金融属性决定,各大房地产商必须进行价值发现。不然等新项目真的发展起来了,你想再参与进来,对不起,没门儿!

谁说的泡沫一定破灭?

大家听多了庞氏骗局,画大饼,那么我们认真探讨下,泡沫就一定会破灭么?答案是否定的。

继续上面的例子,老母鸡不可能生金蛋,这是我们都知道的,类似的水变油技术,这种泡沫必破。但是基于真实发展的,比如腾讯推出产品,我们就需要严肃对待。

既然泡沫的起因,是因为某个新生的概念,比如科技或者产品,也就是估值的锚。那么,在接下来的日子里,如果这个锚的发展,带来实质的价值,也就是泡沫变成了实心球,那泡沫就没有破灭的可能,泡沫消失是因为被真实价值取代了。

比如,腾讯刚推出微信时,市值是1000亿美元,微信的未来没人知道,很多人根据这个新生微信,给腾讯估值了2000亿美元。这多出的1000亿,在当时看算是泡沫。

但是今天呢?微信的发展,给腾讯带来的收入,一天就有1亿多。腾讯市值就直接到了3千亿。当时的泡沫还是泡沫么?

泡沫是由锚带来的,但是锚带来的不仅仅有泡沫,还有成长。决定泡沫是否破灭的,是成长能否填实泡沫,也就是做成实心球。

我们回过头来看房地产和房价。既然很多城市的房价,是泡沫。那么这个城市的房价是否能够破灭,就要看地方发展的锚,能否真实发展起来。

我们试想下,合肥、郑州房价的锚是米字型高铁,未来因高铁带来的发展,高的不说比北京上海,就说能够达到苏州、成都的水平,那他们的房价,泡沫还大么?

同时你所在城市房价的锚,是什么呢?

很多人总爱拿日本崩盘来讲泡沫破灭。按上述分析的,泡沫基于发展,是发展就有不确定性。日本当时地产崩盘时的主要原因,并不在于自身的发展。而在于两点,第一是泡沫增速过快没有行政干预,第二是发展过程中被撤了梯子。

没有人希望泡沫破灭,那么如何控制泡沫,是门艺术,也需要技术。

控制房价泡沫

我们站在控制泡沫的角度,来看当下的房地产调控政策。

是的,房价存在泡沫。那政府的技能,就是把泡沫填实。所以我们能看到,比如限购、限售,意思就是说泡沫别再大了,速度慢一点,再大就做不成实心球了。这是从估值端入手,对市场进行把控。

然后对发展价值端呢?限制资本外流,然后对城市进行招商引资,对城市加快交通建设,引进大企业。偏远的郊区,地铁给你修上,道路给你高架立交全铺上。举个很简单的例子,郑州房价涨起来后,总理一直到这个地方,拉投资、拉产业,目的就是能力范围内做实发展,让价值填实估值。

这是我国房产和日本房产的本质区别。中国可以行政控制泡沫的大小,也可以强行管制资本从房地产撤出,避免发展上台阶时,被人空中跺一脚。

发展带来泡沫,它是动态的,也是不确定的,任何用静态标准去预判未来泡沫是否破灭的,都将失败。比如现在城市的基本面,比如现在的工资收入。为何?因为估值的锚,定价的是未来。

中国的房价,是有泡沫,但是它究竟有多大,大到什么程度会破?没人知道确定答案。很多人觉得它会像乐视网一样,泡沫一层层破灭。但是目前来看,中国的房价,更像是茅台和腾讯,它基于中国的发展,成长性还不错。

当我们在聊泡沫时,请不要张口就泡沫必破、高位接盘。不管历史会不会简单重复,也不管未来多么的不确定,我们能把握的永远是当下。对泡沫的认知都不够,谈什么破不破?

更重要的是,当你我所在的城市房价飞涨,学会多个维度思考问题,清晰的认识泡沫,最起码,不再无脑的只会工资、租售比来谈房价,更别傻傻的只会说破灭、接盘。试着去找到为它估值的锚,然后去研究这个锚将来的落实和风险,明显更有价值和意义。

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