从还贷的角度剖析楼市，用数据说话！
文 | 一房一万
2016年8月上海链家挂牌中位数：52831元
2017年8月上海链家挂牌中位数：58533元，
这一年里，上海的房价重重落在5-6万头上
因为是二手房，这和政府限价自然没直接关系
那么平时乐于思考问题的我就问自己，为什么这个价格就是5-6万，而不是6-7万或者4-5万呢
而且不光是上海，如果北京链家的挂牌结构和上海一样，那也应该是5-6万
8月北京链家的挂牌均价67444，但是考虑到北京链家的房源仅有25399套（为上海的1/3)，且55%集中在北5环地区（类似上海中环以内），上海链家相同地段房源仅37%，所以如果两个地区挂牌房源结构相同则中位数都应该在5-6万元
这种巧合让5-6万元/㎡似乎有了特定的含义
一、为什么会是5-6万元/㎡？
因为在二手房的世界里，
上海和北京居民只还得起150万元的债
房贷150万元，贷款20年，月还款为9817元
智联招聘发布《2017年夏季求职期平均薪酬城市分布》
上海平均月收入9337元
平均一个家庭最多还9000+元，150万成为多数正常家庭的还款极限
极度炒房的疯魔流除外
在信贷收紧，楼市盘整的环境下，还钱逻辑比借钱逻辑更能表达房价的逻辑
向银行借钱的方式和比例锁死后，还款极限又定格在150万，最后5-6万元的均价也最终出现了
举几组房价数据印证一下
按照还款150万的逻辑，首套首付比例35%，则刚需上车盘总价
231万元
而链家挂牌中<300万总价住宅房源有16996套，其中位数即为215万，与假设接近
中位数房源：
按照还款150万的逻辑，持有刚需上车盘的人要改善，
则改善入门盘=卖了首套获得的200万+银行借的150万=350万元
而链家挂牌中300-500万总价住宅房源有29660套，其中位数是340万与假设基本相符
中位数房源：
40㎡的一室，实际上是上海多数人首置的上车盘
由一室户变成了小两房是多数人最大的改善需求
从成交看这些人已经成为了现阶段上海购房的基本面
<500万的成交占比为81%
8月上海住宅成交比例（将做低备案价用挂牌价还原后）
再举收入数据印证一下
智联招聘发布的上海历年月薪数据
2017年秋季上海月薪9337
2016年秋季上海月薪9642
2015年秋季上海月薪8601
2015年春季上海月薪6774
用2015年春的6774元做每月还款，当时买40㎡的住宅只需150万
单价大概35000元/㎡左右
用2015年秋的8601元做每月还款，当时买40㎡的住宅只需179万
单价大概45000元/㎡左右
上海月薪和当时房价的走势出奇的相似
如果只是说巧合那就非常吊诡了
二、5-6万元/㎡房价的地缘边界
上海月赚9337元的居民愿意搬去的最远区域
这就是5-6万元地缘边界
上海1700万手机用户职住图
红色部分为手机用户最远的居住地
同济大学建筑与城市规划学院副教授钮心毅用书籍数据做出的上海职住图。手机信令数据是手机用户在移动通信网中活动时手机与基站之间交换信息的记录，记录了手机用户在不同时刻的空间位置。手机信令数据能较为实时、连续地反映手机用户在城市空间中的移动轨迹。我们采用了2011上海移动的手机信令数据进行分析。在上海全市域范围内，使用连续两周的匿名手机信令数据，从约1700万多匿名用户中识别出了约849万居民的就业地和居住地，得到了849万居民的通勤数据。
我们把链家挂牌的5-6w的房源全部标注出来
两张图拟合度较高
正北最远到淞宝、顾村
西北最远到江桥、南翔
正西最远到徐泾、九亭、部分泗泾
南最远到江川、三林、周康
这是市区各产业带员工搬迁的最远地带
这也是5-6w的房价最后的边界
另外根据1700万组手机数据：从通勤区以外长途通勤进入中心城就业的居民占中心城内通勤者的比例仅为3%。
换句话说：从嘉定、松江、青浦新城等地区到市区上班的人数仅仅占3%
当然青浦新城随着大虹桥商务区形成和17号线通车将重新调整职住格局。
而松江东部也会因为漕河泾园区带动，科创走廊诞生，延生职住版图。
未来唯一难以有突破的只有嘉定新城了
研究上海产业格局就是研究房价
产业区越优质越就会诞生更多的月薪9337
三、上海产业格局对收入的影响
上海有九大国家级园区，松江工业园是远郊唯一代表
上海经济技术开发区分布图
单从工业产值看：仅市级工业园区嘉定汽车城产值巨大
工业总产值TOP20：
注：上表信息来自上海市经济和信息化委员会
但吸收世界型企业能力却明显下降
世界500强企业数TOP20：
注：上表信息来自上海市经济和信息化委员会
最后重点要指出：汽车城的巨大工业产值，很难带来高收入人群
企业人均收入TOP20：
注：上表信息来自上海市经济和信息化委员会
产业类型的决定了一个区域月薪9337的浓度
科技、互联网、医药、研发为主的园区
月薪浓度明显高于装配和汽车制造
这也可以解释：汽车城内改善型的安亭瑞仕（单价3.1万，总价320-380万）卖的如此吃力了，如果没有外区域的投资客，本地产业客经济跟不上
再看看上海各重点产业区布局规划
上海生物医药产业布局图
注：上表信息来自《2015上海产业和信息化发展报告》
上海石油化工及精细化工业布局图
注：上表信息来自《2015上海产业和信息化发展报告》
上海民用航空产业布局图
注：上表信息来自《2015上海产业和信息化发展报告》
上海船舶与海洋工程装备业布局图
注：上表信息来自《2015上海产业和信息化发展报告》
上海汽车制造业布局图
注：上表信息来自《2015上海产业和信息化发展报告》
放眼未来5年，上海5-6w的房价格局肯定是要向外延伸的
毫不掩饰的说，三大新城我第一看好青浦新城
西边布局了生物制药产业和航空产业，
东部又有虹桥商务区，曾经的死角盘活了
其次是松江新城，
东部由闵行产业带带节奏，
西部本身又是国家级产业园区搞搞科创带
再者嘉定新城，
成也萧何败萧何，汽车城的总产值是嘉定60%，
因为这么一个庞然大物在此，嘉定转型主要精力是围绕它进行
产生的高收入人群有限
编者有话要说：
近两年，居民收入与房价有种奇妙的线性默契
假如智联招聘的月薪数据无误，
在同样的利率和贷款年限前提下，
工资每提升1%，购房承受能力的上限就提高1%
