每经地产评论员 杨羚强
中国房地产最擅长炒作话题，而其中善于制造舆论热点的，莫过于万达集团董事长王健林。去年上半年，他放言让迪斯尼上海乐园20年赚不到钱，一分钱不花，就让所有媒体为他做了个广告；下半年，王健林又说，先定一个小目标，比如先赚他一个亿。这一句话，红遍全世界，成为迄今2016年度最IN词汇。
王健林重金从香港迪斯尼乐园挖来的度假区行政总裁金民豪，却在回答易居沃顿校长丁祖昱的提问时不经意泄密，上海迪斯尼乐园和万达在全国的各个乐园，根本就是关公战秦琼，完全打不起来。
因为迪斯尼所针对的旅游市场，是度假目的地市场。游客一般要在这个城市度假三四天甚至更久；而万达在各个城市开发的主题乐园，其实针对的是休闲旅游市场，游客一般只有三四个小时可以休闲旅游。
打个比方，上海迪斯尼乐园如果要做广告，很可能只有在中央台或者凤凰卫视、BBC、CNN投放，才能取得不错效果；但是，万达南昌城只用在江西甚至南昌本地的电视频道投广告，就能获得不错的推广效果。金民豪针对各地万达城的“造节”活动，也是针对当地城市市场特点所做的策划，而并不是像上海迪斯尼乐园那样，从辐射全国乃至整个亚太区角度考量。
信号：上海的流动人口会爆发
据《劳动报》报道，去年上海旅游总收入达3820亿元，同比增长9%；今年预计旅游业预期总收入将达到4126亿元，到2020年，预计旅游业总收入将达5000亿左右。
上海接待国内游客数达2.9亿人次，同比增长5%；接待入境游客数达850万人次，同比增长6%。
这个比例未来仍然有大幅增长的空间，其中最重要的原因就是，除了上海迪斯尼乐园以外，还有乐高乐园、乐高探索中心、上海六旗乐园、达高炫乐园、上海冰雪世界，以及电影《美人鱼》有露出的海昌极地海洋世界。
光上海的主题乐园就够游客玩两三天，而在上海，还有类似上海音乐厅、科技馆、航空博物馆、历史博物馆、上海话剧中心等人文娱乐体验。
除此外，上海郊区和周边，以朱家角、乌镇、周庄为代表的江南古镇。另外上海还是旅游中转地，由上海前往杭州、苏州、南京、扬州等周边旅游目的地，只要两三小时。
按照金民豪对上海——旅游度假目的地的定义，2.9亿人次，平均每人在上海待4天，需要至少占用床位11.6亿次。但根据上海市旅游管理部门的统计，截至2014年，上海住宿业拥有床位只有65万张。
上述床位数，尚不够来上海游客住一天的。而按照旅游度假地的概念，上海住宿业的床位数还需要进一步增加。
类住宅转为酒店公寓出租，也许更有利于开发商
在旅游市场依旧保持高增长空间的背景下，上海高品质的住宿服务业，尤其是高品质的酒店式公寓存在较大比例的市场缺口。
按照去年上海的人均旅游收入，游客人次，上海的旅游度假消费开支，极可能是全国最高的，平均每人支出超过1300元。
去年6月，国家旅游局发布的2016年第一季度全国星级饭店统计公报显示，全国第一季度星级饭店平均房价为335.05元/间夜，平均出租率为48.94%。平均房价位居全国前6位的为上海、海南、北京、广东、天津和福建，其中上海最高为679.80元/间夜。
以上述房价水平，按照30%的空置水平，年房价收入达到17.34万元。按照目前上海酒店公寓平均价格每平米4万元的水平计算，一间面积50平米，总价250万的酒店式公寓，可以达到年毛租金回报6%—7%的水平。
即使在周浦、松江新城、顾村这些上海外环甚至郊环附近的酒店公寓，目前在途家网上的单间（32平米左右）报价也已经超过150元一天，如果全年365天都有游客入住，光房费收入就能超过5万元。
而按照上海去年酒店式公寓23524元/平的均价计算，一套32平米的酒店公寓如果年空置30%，回报率超过5%。
这还是普通投资者持有的租金回报率。如果是开发商开发、自持，毛租金回报可能超过7%。
对开发商来说，这是类住宅暂停销售后的一个重要机会。业界传言，政府更希望开发商能更多自持部分商办类物业。在这样的背景下，那些开发商已经开发但无法销售的类住宅产品，有机会大举杀入上海的酒店式公寓短租市场，有效填补上海酒店住宿市场的缺口。
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