每经地产评论员 杨羚强
“去年下半年，我筹了1.5亿，到今天这1.5亿的净值已经变成了六七亿。”
在一次地产商的聚会，一家福建地产企业的高管在众同行面前，炫了一把自己做房地产基金的彪炳业绩。他说自己做房地产基金也就是顺便，结果给投资人赚的钱，远远超过了那些专业的地产基金机构，就他们那个水平，还配做基金……
说这话时，一旁的基金老总阴郁着脸，像是尴尬，更像是愠怒。
等那位福建高管一走开，这家基金老总终于开口：“这小子等着翻船吧！到时跳楼，都不一定有人给收尸。”
以上剧情虽然纯属虚构，但却是邦爷根据真实故事演绎而来。由于各种原因，真实的故事只能隐藏在这个虚构的剧情里。其实现实版比演绎版更夸张，福建高管所管理的房地产基金赚到的钱，远远超过五倍，而且由于分红多，第一批的股东仍然在追加投资。
不过这家福建房企的高管居然一点也不担心今年的调控，不仅默许他们的追加投入，还通过他们进一步地对外吸收融资。
他甚至借钱给投资人投资，“如果你想投资100万，手里只有30万，也可以参与，没有的70万算我借你的。”
杠杆，杠杆，还是杠杆
这位高管之前在公司内部话语权并不大，虽然有操盘过多个项目的经验，但是他看中的项目，并没有得到公司100%的支持。
“有个项目我觉得非常好，但不是公司的战略项目。公司只肯出资这个项目的50%，剩余资金就由我去筹集。”
于是，他找了批朋友一块集了资，把地块的钱付掉，手里还有几千万。本打算把这笔钱用到支付工程款，以及其他配套建设费。没有想到，这个时候，银行同意以这个项目为抵押，再给他一笔款子。
拿到款子后，他就赶紧买了另外两个项目，然后又通过这两个项目的抵押，再次从银行拿到一笔巨款。
去年的火爆市场，让刚刚买到地的他爆赚了一把。第一个项目在拿到地仅仅四五个月后，就完全销售一空。回笼的资金，是他当时投入的四五倍，加上他从银行拿到的贷款，他又赶快再拿了几个项目。
卖房、拿地、借款、拿地、再卖房……不断的循环往复，让最初只从公司拿到几千万资金开发投资的他，最后实际操盘的资金高达几十亿。邦爷按照他的自有资金和项目销售规模，粗算负债比例，发现整体负债率甚至达到了95%以上。
而这还是明面的，按照他对外承诺的收益。如果把他所运营的房地产基金也看作是债务的一部分，那么整个公司的杠杆比例很可能超过98%。
快速的高周转和超高的杠杆，也让他募集的资金在一年多一点时间，整整增值了5倍多。而这个故事还在继续，他计划今年再次动用大量资金杠杆拿地卖房，把收益做得更高。
这是一个风险很大的举动，因为中央已经对房企高杠杆拿地融资高度警觉，国家多个部门出台禁令，限制开发商通过发行公司债、企业债、IPO、定向增发融资，以及借助银行的理财产品、银行开发贷款等资金用来买地。
如果相关监管部门发现，大量的开发贷款被挪用到了拿地等事宜，并勒令银行必须追回土地款，同时市场又出现销售低迷景象，上述福建房企的高管便极可能面临资金断链现象。此时，如果公司管理层再袖手旁观，让他自行承担后果，这个高管很有可能被逼入绝境。
事实上，追查已经开始。1月16日，上海银监局发布的一份编号为为“沪银监罚决字〔2016〕28号”行政处罚文件显示，江苏银行上海分行涉及土地融资违规贷款，罚金总计477.9254万元。
同样存在调整的还有楼市。包括上海、北京在内的诸多城市，都已经明确提出，未来一年的房价要零涨幅。融创中国董事长孙宏斌甚至说，不管怎样评估这次楼市调控的严峻性都不为过。
收手: 眼下可能是最佳时机
去年，房地产开发的配资有多严重，易居中国执行董事丁祖昱在“预见未来1.11丁祖昱评楼市年度发布会”上说得非常明白：一家销售额千亿的企业，在不归还项目开发贷款的情况下，光工程款、税费等资金支出，就占总的销售回款的60%—70%。
由于地价占新房销售价格的比例越来越高，开发商要想凭借自有资金拿地，维持原有的销售规模，其实非常困难（根据之前绿城的一位财务总监的介绍，像北京、上海这样的城市，土地出让金往往可以达到总销售额的60%甚至更多）。
这意味着通过贷款、定向增发、企业债等刚需融资拿地，是企业扩张甚至维持现有销售规模所必须做的。
幸好，目前只有北上广深以及十几个热点城市，禁止杠杆融资。在广大的三四线城市，开发商还是可以向银行借钱用来买地。而对企业的杠杆融资，国家也是暂时既往不咎，没有强行要求企业把土地贷款全部还上。
可是，如果政策方向发生变化，政策趋严了呢？
朗诗绿色地产的董事长田明就对此忧心忡忡，担心政策在收紧之后，严格执行且不再放松。
在他看来，这就像是打仗。之前，企业可能每一仗都打赢了，但是最后这一场却因为中了对手的埋伏，整个部队被“包圆”，成了别人的“盘中菜”。对于田明的判断，业界并非都同意。有人认为，田明的判断太过悲观，中国经济还需要房地产业继续保持欣欣向荣。
不过，仔细研读《三十六计》的邦爷，却倾向接受田明的观点。这部兵书告诉我们，虽然造成失败的表面原因是敌人的陷害，但最终造成覆灭的却是人性的贪婪。
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