最近这一周，金融房地产大行其道，与往常确实有些不一样之处，第一是集中式爆发，第二是创新迭出，不得不说。当前，到底是房地产在金融化，还是金融在房地产化？
大家都知道，国内全行业当前依然是“资产荒”，也就是说，较高收益产品投资太少，但一个更大的背景的是实体经济低迷不振，放眼全球也如此，“一带一路”国际合作高峰论坛不就是这个背景下隆重举办的吗？
金融强监管风暴吹皱一池春水
与去年不一样之处是，最近金融“强监管”持续发力。昨天，坊间曝出“资本玩家”鲜言被刑拘，这仅是引爆资本市场强监管的典型案例。5月12日，银行业理财登记托管中心发布《关于进一步规范银行理财产品穿透登记工作的通知》，要求银行每周五前登记资管计划和协议委外截至上周日的底层资产情况。
市场最为关注的，是《通知》要求登记底层基础资产及负债必须以整个资产管理计划或协议委外在登记日期的实际规模为单位，不得少登记或按投资比例拆分登记。穿透式监管进行时，意味着以银行理财为资金输送的银子银行不再像以前那么好搞了。
5月9日，保监会下发《关于开展保险资金运用风险排查专项整治工作的通知》，聚焦重大股票股权投资、另类及金融产品投资、不动产投资和境外投资等领域，实施穿透式检查，摸清并处置存量风险，严格控制增量风险等。
金融业重拳出击，强化风险漏洞自查，使得资金灰色投放变得比以前更艰难。去年全国诞生了250多个地王，更像是一场房企与金融机构不约而同的一场阳谋，也是房企加杠杆与金融企业推波助澜的结果，但如今金融顶层监管利剑高悬，如果还能玩出新花样，那才叫牛哄哄。
实际上，金融企业对房地产的偏爱，由来已久，除了避险投资，作为大类资产配置，收益比其他行业还高出一大截。因为不动产是一个很重的一块，除了银行之外，信托、基金、保险等金融牌照企业争相献媚。
回到开头的问题，监管趋严背后，势必会是一场回归“良币驱逐劣币”的良性游戏规则重塑和再造，房地产精英与金融精英势必会走得更紧密，匹配度也更高。
地产龙头的基金游戏
5月12日，地产大鳄恒大向深圳的信银基金发起基金融资108.5亿元，分为10个契约型基金合同，分别对应恒大位于深圳、重庆与成都的10个地产项目。
邦地产君想说的是，信银基金背后站着的是谁呢？一查才知道，是中信银行，也即13家全国股份制银行之一。双方的合作模式是基金以股权增资方式入股恒大的10个项目，实现利益捆绑，风险共担。
不过，话到此还没结束。除了108.5亿元的股权增资之外，这10个基金还参与对应项目的股东贷款，且是等额的，这意味着恒大借此可以拿到217亿元资金，实现股债双杀。
与恒大一样，地产大腕万科也没闲着，争分夺秒找钱，找便宜的、长线资金。5月15日，万科宣布了近54亿元基金募资计划，该基金叫中城乾元基金。
不过，万科仅认缴不到12亿元，剩下的全部来自外部，比如上海信托和中城勇逸合伙制基金合计近42亿元，其中的中城勇逸背后的是招商财富，而最终藏在身后是“大金主”招商银行。
以中城命名的参与者，都离不开中城联盟这个组织，万科也是最早的发起者之一，最初就是房企之间的互助融资。如今，脱胎于中城联盟的新三板挂牌企业中城投资已不再满足于圈子内交易，而是试图进入中国REITs试验场，目标是面向地产收并购，参与存量优质资产包的运营与资本化。
万科这个中城乾元基金募资后，最终将投向北京万科地产项目。暂时而言，还看不出两者将产生直接交集，但未来不好说。
5月19日，在A股上市的云南城投也很猛，丝毫不逊色于恒大、万科，一股脑儿公告了总规模180亿元的2只基金投融资计划，而自己最多仅出资45亿元，背后资金来自长城资产、九江银行。
地产资产证券化势不可挡
近日，地产中介服务商巨头之一的世联行也玩了一个大的金融地产试验，他联合世联小贷借助云南信托这一金融通道，要做6亿元小贷债权资产的循环腾挪。
世联行副总经理、董秘袁鸿昌说得也很直白，这个信托计划将解决世联金融业务负债端“钱从哪里来”的问题，也意味着金融机构对于世联小贷金融资产的认同。
5月18日，金融街控股宣布成立金融街(一期)资产支持专项计划(CMBS产品），总发行规模66.5亿元，抵押率67%，期限12年，预期收益4.80%，成为2017年以来规模最大的房地产证券化产品。
该专项计划底层资产为金融街中心，位于西城区金融大街9号，为金融街控股旗下的旗舰写字楼物业、金融街商圈的的核心办公物业，评估值95亿元。
当天晚上，中国人寿公告了自己一口气认购上述计划总规模中的55.17亿元，自称实现了优质资产大比例配置，作为项目基石投资人助力金融街控股发行首期CMBS项目。
“吸血鬼”变成“事业合伙人”
从以上案例来看，长城资产、招商银行、中信银行、中国人寿、上海信托、云南信托等金融企业成了一线房企或区域二线房企的“座上宾”或战略伙伴，随着房地产业大并购与大扩张时代到来，这种叠加所产生的化学效应和能力倍增效应势必会更加显著。
当前，金融房地产将不再是过去那种功利性的利用与被利用的关系，早些年合伙制房地产基金在国内出现时，一度被称之为“吸血鬼”，房企遇到资金链紧张时无奈之下借用高成本的基金或信托资金，一旦市场好转就直接踢开了。
据邦地产君观察，目前虽不排除上述单纯沦为私募通道融资现象的存在。对于金融企业来说，私募通道型已渐行渐远，主动管理型将大行其道。对于房企来说，金融化不再是一次性的融资游戏，而是一项长期战略思维及战术创新迭代。
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