刚见到吴志华的时候，他兴奋异常，因为这天，绿城服务（02869.HK）盘中创上市新高3.33港元/股，涨幅达10.26%。
“感觉是因为邦地产的到来让绿城服务的股价大涨了。”吴志华和邦地产君都笑了起来。早听说吴志华是个爱开玩笑的人，一见，果真爽朗。
不过随后正式谈起股价这件事，吴志华十分认真，甚至有点执着。因为大多数人认为故事取胜的资本市场，在他看来，却是求业绩大过讲故事。
2003年加入绿城服务，现在担任绿城服务集团执行董事兼常务副总裁，吴志华很清楚，绿城服务的股票之所以会大涨，在以机构投资者为主的资本市场，理性和专业审视的是业绩，而非讲故事的本事。
“故事、理念、战略，这种手法在资本市场已然行不通，这是拿数据说话的市场，只会讲故事的企业不会得到好评。”
吴志华说，绿城服务上市之后依旧保持过去10年的速度，2015-2016年资产管理类业务率先实现突破式增长，其中绿城置换增幅超过80%。并且在近20年的时间里，绿城服务形成了较为完善的管理体系，住宅、城市综合体、医院、学校、政府大楼、产业园等物业类型很清晰，也积累了丰富经验，顾问咨询和园区增值服务也取得了不错成绩。
“近20年”、“保持过去10年的速度”这两个词是邦地产君最好奇。要知道，这也是中国物业逆袭发展的20年，这场江湖热战里扫荡了数以百计的“原住民”，却也诞生了不少神话，各类自带光环的力量涌动。湖热战里，绿城服务的表现似乎像做了一个“扫地僧”，那这天下是如何打下，如何守住的？
功夫够了，扫地僧抬头，看了眼天下
在房地产的江湖里，2007年之前，物业服务还只是一个极小的门派，依附于开发主业，优质的物业服务提供者屈指可数。
但谁想在1998年，绿城服务就脱离了绿城集团，而且是从股权到管理的彻底独立，做起了房地产行业里一个太不受重视的“扫地僧”，独自走起市场化道路。那个时候，大多数人不认为，物业也可以市场化运作出效益，也可能因为这点收益在开发商眼中微不足道，当时也不乏有人对绿城的做法提出质疑。
“事实胜于雄辩”，吴志华说，这是这么多年来他回应投资者疑问的口头禅。
的确，江湖慢慢变了。经过十多年的培育，购房人的需求已经从房子延伸到了生活，也逐步有了物业服务的意识，未来存量物业项目的争夺将决定市场格局。2016年中国物业管理协会数据显示，百强的收入均值就已将近亿元，总值则达189.94亿元。伴随房地产开发主业的净利润率逐渐降到个位数，龙头开发商也纷纷划出自有物业公司。
▲2016年7月12日绿城服务香港上市
这时候，功夫也够了。2016年绿城服务在港成功上市，或许不少人才意识到，这个低调扫地僧已经在“冷门派类”里把年收入做到了37.21亿元，纯利润2.95亿元，在公司营业收入里占66%的物业服务（主要为包干制计费）毛利率已达到11%。
看上去，这个毛利率很低，但对于绿城服务而言，物业服务带来的是客户资源。而在客户资源之上，绿城服务早前做过突破，押宝了两个新业务——咨询服务和生活服务。
时间证明，选择是对的。在传统的物业管理保证现金流的同时，咨询服务和生活服务成了绿城服务的主要利润增长点，2016年两项业务贡献的毛利达到60%左右。
“绿城服务提供了从养老生活到孩子夏令营的系统化解决方案，物业管理的溢价能力提高了。”吴志华丝毫不回避，这也是绿城服务对行业的影响，“就拿园区服务来说，自打有了这个概念，物业服务从比较谁家保安站得直些、哪家扫地干净些，到了谁生活得更幸福。”
▲绿城服务颐乐学院
与此同时，在2016年绿城服务也将规模做到了1.05亿平方米（在管面积），809个项目覆盖全国99座城市，储备面积也增加到了1.19亿平方米。
是时候看一看天下了，绿城服务开始有更大野心。但下一步该怎么走？
境界到了，高阶修炼，它动了4次“小手术”
从物业管理到生活服务，在智慧科技和生活服务体系战略的布局下，绿城服务在转型路上越走越轻盈，服务内容却越来越丰满。从吴志华的描述中，邦地产听出，绿城服务至少给自己动过4次“小手术”来做改变。
其中一次是插上科技的翅膀。吴志华告诉邦地产君，2015年绿城服务在软件上的投入就有千万元，2016年则有5000万元。中指院数据显示，2014年物业百强智能化投入均值为168万元，这个距离还是挺大的。
技术软件包括幸福绿城APP、商家助手、智慧管理APP等，也包括各种平台，比如绿城服务想要的共享采购平台、共享人力资源平台、共享财务管理平台。
▲绿城服务云图系统
“不但自己的物业小区可以使用，也向其他企业提供服务。跟人相比较，智能化，自动化设备不容易出错，既提升了服务效率，又保证了服务质量的稳定。”吴志华举了个例子，一年1500万件的快递箱，单单这个收入每年就很可观。
就拿“幸福绿城”APP来说，线上用户有50来万，每天在系统上的工单量超过10万，去年单线上营业收入有5900万，比2015年增加了10倍。
更重要的是，用户规模不断提高，自有社区商业生态逐渐成型，变现模式也会更加丰富，除了家居生活、园区空间等传统板块，平台购物、文化教育和健康管理等领域都可以成为现金入口。
也是凭借整套系统，绿城服务去年人工工资增加了8%，人均效率增加了15%，效能确实立竿见影。
用吴志华的话来说，附加值增加了：原先哪怕保安站得再挺拔，也只有一两毛/平方米的提升空间，而今有了这些附加值，可以直接提高1元/平方米。
效能，效能还是效能。绿城服务的第二次手术，战略模式调整了。吴志华说，为此组织结构变了三次，架构、物业管理和园区管理的理念、对人才的要求也都发生了变化。因为这背后，绿城服务希望除了核心产品控股之外，提供平台引进资源，生活服务正在全面展开。
▲幸福粮仓，关注业主“吃”的幸福
除了“吃”的方面，在“住”的方面，绿城服务也通过家装服务，满足业主入住的需求。在教育方面，绿城服务与教育咨询公司在园区布局早教服务，目前落地运营的奇妙园已近20家。在资产管理方面，绿城运营长租公寓。
从咨询业务来说，2016年绿城服务开始转型升级“绿联盟”，通过输出管理，实现客户群体和业主资源的双重扩大，由此带来业务容量扩张。
光大海外近日研报客观评价了这一趋势的动因：房地产行业整合速度逐步加快，市场集中度提升明显，绿城服务将受益行业加速整合，大型优质物业管理服务企业逐渐站稳行业的主导地位。用吴志华的话来说，“同行功不可没”，绿城服务从行业加速整合中受益，成为大行业中的小龙头。
也是借助这一优势，绿城服务开始在长三角、环渤海等经济发达地区寻找物管机遇，非住宅物管项目委聘的积极性也有明显提升。
▲绿城早教服务
就目前而言，绿城服务2016年取得的项目储备面积约5500万方平，按照物业管理服务周期推演，1.19亿元的储备规模足以保证公司未来3-4年在管面积翻番的确定性。
有充足的储备面积，而今绿城服务又开始进军高端存量市场，这是第三次“变”。吴志华告诉邦地产君，现在仅在上海市场平均一个月接一个高端项目，比如上海的世茂湖滨、香梅花园。有趣的是，在PK掉同行的时候，绿城服务价格还涨了。
这是中国消费升级换代的力量，越来越多的人愿意为优质服务买单，吴志华很兴奋，他认为这是品质物业企业的利好，也正是这些带给绿城服务一大波机会。
实际上，现有的拓展体系已经能够满足绿城服务每年30%的增长，但第四项“变化”的小手术还是来了。收购成了绿城服务有效的补偿机制，虽不求通过收并购来扩大资产规模，但有合适的机会，这也是绿城服务股票板上催涨的工具。截至发稿，绿城服务股价为3.51港元。
一个不屑于“讲故事”的“扫地僧”，却从1998年到2017年，讲了如此长的一个从无到有、从配角到主角的逆袭故事。
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