自今年7月媒体一篇评论员文章《有效防范金融风险》，“灰犀牛”一词在金融圈大热。与“黑天鹅”突如其来的小概率、影响广不同，“灰犀牛”则是大概率且影响巨大的潜在危机。随后，在与国家经济发展密不可分的房地产领域引发了诸多关于“灰犀牛”的讨论。人们主要担心的是，如果房价持续上涨，将带来资产泡沫破裂、冲击金融体系的巨大风险。
面对地产的“灰犀牛”，在 7月27日国务院新闻办新闻发布厅举行的新闻发布会上，中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军明确指出：对存在的“灰犀牛”风险隐患，如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题，要摸清情况，区分轻重缓急和影响程度，突出重点，采取有效措施，妥善加以解决。
而在此深化楼市调控的大背景下的中国房地产市场，“灰犀牛”离我们到底远不远？
灰犀牛仍在远方
面对媒体提出的金融风险，交通银行首席经济学家连平在2017博鳌房地产论坛上表示，房地产对于整体经济运行的影响的确巨大，但泡沫破灭、引发危机的风险和概率并不很大，‘灰犀牛’离我们还不是很近。
事实上，体型巨大的灰犀牛正被“调控”这条缰绳牢牢拉住，并且正拽向远方。
房地产作为类金融行业，与金融业系出同根，连平认为，通过金融的视角去判断当前的房地产市场对把握未来市场走势十分必要。他表示，房地产金融分为两大板块，其中之一是银行给房地产提供的融资，之二是债券、股权、信托、非标等非银行提供的融资。与银行提供的融资，非银行提供规模只有千亿量级，规模并不是很大，而真正规模大的，是万亿级规模以上的银行信贷。
在连平看来，开发商贷款规模如今被严控，而以家庭为单位的按揭率，已经从5年前约15%涨到现在的30%，而这个按揭率与发达国家相比并不高。
今年以来，全国已经有超过60个城市或地区进行了楼市调控，政策通过多轮升级细化，市场已步入限购、限贷、限价、限售的“四限”阶段。加快建立长效机制成为未来，“稳”是未来的主基调，住建部在今年4月提出对至少45个城市增加土地供应以望“对症下药”，明显下降的库存是调控的成果。
面对“灰犀牛”的警惕，国家在政策上力在减少供需矛盾，将房价上涨的势头按住，那么灰犀牛仍在远方。
改善元年 且行且珍惜
如今楼市去库存效果明显，并且随着土地资源、融资成本等诸多开发成本的上升，改善型、高端化的住宅正大量走向市场。
一方面，随着中国家庭结构发生变化，以家庭为单位的人口增加，改善型住房正契合购房者的置业需求；另一方面，全屋精装、精细化物业服务、类金融产品的衍生等产品升级更是开发企业争取更多溢价的路径。
以新一线城市成都为例。自2016年成都房地产市场进入改善市场以来，开发企业新开工项目多以改善项目为主。根据数据，目前改善产品的市w场占比已经上涨至60%以上。
在“改善大军”的竞争中，有些为了成为改善而改善，市场上曾经出现过100平方米的面积“挤”下四个房间，入住后切实的烦恼只能是购房者买单。
究竟什么样的产品才符合“高端改善”的定义？与刚需以满足基本居住需求不同，高端改善不仅对区域、环境、教育生活配套有很高的要求，更是一种对居住服务、生活方式、消费习惯等方面的不断升级。在成都市场上，高端改善的范本可以参照位于西三环的华润金悦湾项目。
评点未来 拨开迷雾
如今，随着政策上对居民购房资格的限制、银行信贷政策的不断收紧，不仅新房供应不足以支撑市场需求，高端改善产品的增加同时也提高了置业门槛。
购房者往往会产生疑惑，要如何在当前的房地产市场准确判断未来趋势？如何在这波楼市调控大潮中寻得一丝机遇？又该如何在二孩开放的政策下恰逢时机精准改善？
9月16日下午14:30，连平财经专场——“楼市调控契机还是危机”将在华润金悦湾举行。这是继华润金悦湾在邀请经济界权威专家叶檀、李大霄、马光远座谈之后，邀请的第四名经济专家，来为置业者点评楼市江山，为改善机遇拨开迷雾。未来何去何从，尽在眼底。
