政策严控楼市或面临小周期下行压力 大类资产配置怎么选?

政策严控楼市或面临小周期下行压力 大类资产配置怎么选?
2017年09月19日 19:30 邦地产

政策调控楼市的脚步并未停止。一边是东部沿海城市对细节上的修修补补,一边是中西部城市的全面加码。在当前调控力度从未放松的背景下,置业者该如何以正确的姿态应对?

了解当下宏观经济运行态势是第一步。就在9月14日,国家统计局发布了8月份国民经济数据,表明了中国经济运行总体平稳,结构调整继续深化,新兴动能不断壮大,质量效益稳步提升,国民经济保持稳中有进、稳中向好发展态势。

交通银行首席经济学家连平在2017年9月16日成都华润金悦湾举办的财经论坛上表示,今年以来的经济形势与去年有明显不同,2016年时经济下行压力较大,但从去年4季度开始,中国经济宏观形势呈现稳中趋进的态势。尽管如此,连平提出中国房地产市场将在2018年面临小周期下行压力。

调控全面铺开 楼市何去何从?

事实上,在政策强有力的调控力度之下,中国商品房待售面积已经降至近3年新低。

根据数据,今年8月末,中国商品房待售面积62352万平方米,同比下降12.0%,降幅比上月末扩大1.0个百分点。8月末的待售面积比7月末减少1144万平方米。至此,“去库存”的成效已十分鲜明。

与之必然相关的,是今年初以来持续走稳的宏观经济态势。连平表示,如今经济形势较好的原因,主要归功于中国出口增速的增长以及固定资产投资中基础设施建设、房地产、制造业的企稳走势。但数据也显示,商品房销售、土地成交、建设开工、资金来源等相关指标均有所走弱,这在表明下半年房地产开发投资增速将明显回落。 

连平认为,在全国经济运行企稳大势、国家政策调控的影响下,投资趋势基本呈现以三年为周期的波动,而房地产的这个三年周期,目前处在调控下成交量、价格、投资都呈现下行的趋势。

在“金融去杠杆、抑制资产泡沫”的政策影响下,对货币市场和信贷市场利率的变化都会产生影响,一方面银行的资金成本上升,信贷利率小幅上升;另一方面,个人住房信贷规模并未下滑,连平预计,年底信贷余额增速在12.5%附近,全年信贷增量约为13.5万亿,从市场供需层面看来,信贷规模一定程度表明市场热度未减。

总体看来,今年中国宏观经济持续走稳,楼市去库存效果明显,在国家政策调控影响下,楼市可能将面临周期性下行趋势。

楼市小周期下行 城市优质不动产值得配置

在连平看来,在大类资产配置中,首先要遵守五大原则,一是供求状况,即资产价格的核心因素;二是流动性,即资金成本影响资产配置结构;三是稀缺性,即资源总量有限,如金矿等;四是估值水平,即纵向与横向估值比较;五是风险事件,即影响投资者风险偏好。

就目前地产的供求关系来看,自今年4月6日住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》中明确在住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市增加普通商品住房用地供应规模后,目前一二线城市的楼市正进入深度调整期,成都的土地供应正在加大。成都作为新一线城市,截至2016年底,成都的管理人口已达2030万人,而稳定的人口是保证“大城市”房地产稳定发展的基础,对于房产的需求还是比较旺盛的。

成都的土地资源仍呈现出稀缺性,有业内人士认为,成都整个主城范围,受土地供给影响较大的是配套颇为成熟的城西金沙板块,该区域在售项目不多,且可开发土地几已枯竭。

地段、品质、品牌和服务是影响房产价值的主要因素。就地段和品质来说,细数金沙板块,致力于高端改善的华润金悦湾已是该区域内的佼佼者。坐落于充满文化底蕴的金沙主脉,毗邻地铁4号线、西三环、百仁公园、金沙遗址,其地段优势在金沙乃至城西都十分明显;树德中学、石室中学、金沙小学、草堂小学名校资源丰富,全龄学府齐聚,并且位处西单商场、乐宾百货、仁和春天广场在内的成熟商圈内。

同时,品牌和服务对于房产价值的影响也日渐深刻。华润置地作为国内一线品牌开发商,现已入蓉15年,目前已全方位布局成都东西南北各大核心区域,市场口碑良好,品牌影响力深远。服务方面,通过整合旗下金悦湾、时光里以及龙湾御府三大优质项目,于金悦湾建立城西品牌馆,提供一站式咨询和购买的升级服务,并体验华润超“五星级”的物业服务水平,让业主尽享尊贵的同时对物业未来的增值力度有所预期。

总之,楼市严控政策下的置业选择,应把握宏观经济走势、分析市场供需、看准稀缺、抓住品质、认准品牌,华润金悦湾作为华润置地在成都推出的高端改善超越之作,几度热销全城,值得期待。

预售证号:100076

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