本文转载自公众号：欧阳先声
文 | 欧阳捷
今年以来，布局三四线城市的房企成了业绩增长最快的赢家。
显然他们懂得一个道理：大水漫灌，最终水是从梯田的最高处浇下来，一线城市吃饱了水，二线城市也吃饱了，轮到三四线城市了。
一二线城市正在逐步减少住宅用地供应，而在这些大城市布局的地主家里也没有余粮了【详见2016-08-21微信文《欧阳捷：地主“余粮”告急，抢地王警惕政策釜底抽薪！》 ，点击链接可直接阅读】。
现在，大城市已经或者正在进入限制性发展新周期。
房企的城市深耕策略已经改变。
1城市深耕已经演变成区域深耕
大房企已经难以继续在大城市提升业绩了，甚至在北京、上海、深圳、南京、厦门等城市公司的业绩正在不断萎缩。
为什么？
因为一线城市已经不想再增加土地供应了，深圳今年至今没有供应一块住宅用地，广州住宅用地供应也没有高于去年，上海也仅仅与去年基本持平。
唯一“增加”住宅用地供应的是北京，“增加”是与去年相比，因为去年供应实在是太少了，为了不出地王，所以就没怎么供地。即便是今年土地供应已经比去年成倍增长了，其实也只不过是去年的基数实在是太低了。
一线城市住宅用地供求关系的紧平衡仍是新常态，今年的供应不会明显超过去年，北京最多也只是略多于2015年。
一线城市供应土地越来越少，而土地获取越来越难，毕竟土地总价早已从亿元级升至十亿元级，加上竞配套、竞保障、竞自持，生存都已经很难，何谈发展呢？
自持虽然能够增加资产，但没有销售，不能提升公司的行业排名。
大房企的北京公司如果还想继续活下去，当然只有奔赴周边城市、周边省份，只有向外地拓展，才能保持业绩的增长，才能沉淀更多的资金来北京拿地，不然，甭管多大的公司，想凭借自身的资金周转在北京呆下去都是不可能的。
二线城市呢？
二线城市继续分化。
比如厦门的土地供应很少，几乎与深圳旗鼓相当，都是无地可供的态势。
更多的城市土地供应持续下滑，包括南京、长沙、南昌、合肥等市。
二线城市住宅用地供应是逐年递减的普遍性趋势。包括武汉、成都、苏州、青岛等市也是如此。
甚至重庆、天津、大连的住宅用地供应也都是一路下滑。
未来它们会增加土地供应吗？很难。
客观上看，一是核心区无地可供，如果想要增加土地供应，只有城市更新，但拆迁既会推高地价、房价，也很难快速上市、形成供应；
二是外围区“摊大饼”的建设模式正在被逐渐抛弃，国务院批复的各城市总体规划几乎都有明确意见：“在城市总体规划范围之外，不允许设立各类开发区和新城新区”。
主观上看，很多地方政府已经不想浪费有限的土地指标和土地资源，它们显然更希望用更少的土地换取不减少的土地出让金【详见2016-12-11 微信文《欧阳捷：“无地可建”、“无房可售”或将成为热点城市的新常态？》点击链接可直接阅读】。
回顾当时的观点，依然印证了如今的现实：
现行调控导致热点城市市场演变的逻辑可能是：
1）在人口依然持续流入热点城市的背景下，如果既不增加供应，又不放松房价，市场扭曲难以持久，需求如堰塞湖悬顶！未来一旦开闸放水、放松调控，势必导致新一轮暴涨；
2）强压房价难以持久。但能多久就多久，只要不在任期内出现房价暴涨，2018年两会之前，调控还是必须挺住，因为没有一个政府愿意成为问责的出头鸟；
3）如果不能增加新房供应，必然导致二手房租金及房价的快速上涨，进而导致一二手房价倒挂，倒逼新房价格上涨。不从供给制改革入手的调控必然如履薄冰、终究还是会被调整的；
4）我们能不能承受供应长期减少、供求失衡加剧的风险？相信必然不能，因此，我们终究要回归市场、回到增加供应的路上；
5）现在别指望，2018年见！
当然，也有一些城市土地供应是增加的，比如郑州、石家庄、昆明、太原等市。
它们在去年的大水漫灌中错失机遇，现在还想抓住城市扩张的机会，因为如果失去这一轮扩张机会，势必在下一轮城市竞争中继续落伍。
但从整体上看，二线城市土地供应依然是逐年下降的趋势，“已经或者正在进入限制性发展新周期”。【详见2017-08-20微信文《欧阳捷：限制性发展新周期，我们还追求规模吗？》，点击链接可直接阅读】。
一二线城市已经不能再获得业绩扩张的机会了，固守在一二线城市、期盼政策周期轮动的美好愿望一定会落空的，不下沉三四线城市，就不会有房企继续高速成长的机会。
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三四线城市既获得了市场也获得了利润
去年下半年，都市圈三四线城市如廊坊、昆山、东莞、惠州等都获得了溢出效应，也印证了我们所说的都市圈效应。
但是，随着都市圈核心城市的调控，其周边三四线城市也相继进入调控，我们相信，未来它们会随着都市圈快速路网的连接和公共服务一体化获得新的发展。
但在此之前，都市圈三四线城市将进入蛰伏期，随着核心城市的调控“潮起潮落”，也很难再爆发了。
其它三四线城市有没有机会呢？
我们曾经给出了五类三四线城市的发展前景【详见2017-09-10 微信文《欧阳捷：放弃幻想，回归理性，不要与政策趋势对抗》，点击链接可直接阅读】。
无容置疑，都市圈之外的一些三四线城市同样存在市场机会。
这些三四线城市的市场机会在哪里呢？
① 一些城市仍然存在棚户区、城中村拆迁改造的市场机会，而且政府也在陆续放弃自建安置小区，转而用货币化安置的方式，给了商品住房市场更大的空间，也收获了土地出让金的大幅增长。
如果我们能够关注到这些城市政府正在积极改善交通环境、推进拆迁货币化安置，我们就有可能发掘这样的市场机会。
安徽部分地级市的数据告诉我们，拆迁需要钱，钱从何处来？卖地。
② 一些城市仍然存在着改善型需求的市场机会，特别是中西部城市，虽然人口是净流出的，刚需也在减少，但10年未换住房的中产阶级（或有钱人）不在少数，以东部地区的中高档产品完全可以匹配中西部三四线城市的这些改善型需求。
比如这些城市的住房以多层楼房为主、少有高层电梯房，户型多为3房以下、面积110平米以下，小区园林景观还少见多层次绿植和对景式园林，基本没有地下车库，当然也没有地库直达电梯，更没有明亮宽敞的地面与车库双大堂，客观上存在中高端改善需求。
③ 这些城市非常希望外来大和尚念经，希望大房企带来产品升级换代、土地财政增收、城市形象提升，也减少因中小房企卷款跑路带来的社会不安定因素。
特别是在更多的大房企还未集体进驻的城市，外来房企是有机会先行一步，抢占洼地、等待市场爆发机会的。
未来市场逐渐见顶、蛋糕不会变得更大，一二线城市不会再有增长的空间，而大房企仍在加速奔跑。
它们会去哪里呢？
有的大房企已经提出要进驻所有的县级市，这意味着它们正在聪明地避开一二线城市的限制性发展，巧妙地挖掘三四线城市的潜在价值。
非一二线城市人口合计4.23亿，约占全国城镇人口7.7亿的55%，而去年商品住房销售额为4.9万亿元，约占全国商品住宅销售额的49%，今年1-9月商品住房销售额预计为4.3万亿元，约占全国商品住宅销售额的60%。
三四线城市的市场份额逐渐扩大，已经印证了这一趋势：
谁抢占了更广阔的三四线城市，谁就能跑得更快、争取更多的市场份额。
大房企接踵而至的三四线城市，地价自然竞相上涨，先入为主的房企既可以收获第一波的中高端客户，也获得了溢价空间。
在一二线城市普遍限价、项目利润单薄的情况下，反而是这些三四线城市的项目更有可能获得更高的利润，毕竟地价推动房价上涨、产品设计与营销策略双双推动溢价的逻辑仍然有效。
事实上，我们也看到相当多的非都市圈三四线城市房价的统计数据已经有了30%以上的快速上涨，这也意味着市场并非我们过去所想象的那样：三四线城市房价很难起得来。
恰恰相反的是，只要大房企进入，带来产品改善，进而提升房价，市场就会变成“地价上涨→产品升级→房价上涨→需求增加→供应不足→地价上涨……”的正循环。
过去我们说：“涨房价可以去库存”，更不用说在那些市场还算平静的城市里，人们总是希望改善自己的住房条件，哪怕房价更高一些，毕竟“皇帝已有9999间房，还少一间”，人类的需求和欲望是永无止境的。
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三四线城市的外来和尚要念哪门经？
人口净流出的三四线城市显然不会有更持久的需求。
即便是拆迁改造，3-5年总会结束；即便是改善型需求，也多聚焦在公务人员、私营企业主。
因此，大多数三四线城市不能奢望跨周期，没有大盘模式，只有收割韭菜模式。
既然如此，在这些城市，大房企开发的逻辑又是什么呢？
小项目、标准化、速开盘、快回笼、硬联合，快进快出。
小项目：地块小、投入资金少，项目操盘要求低，易于招聘合格的员工并更容易快速培养；
标准化：可以实现快速开发，尽快达到预售条件，而且东部沿海地区房企带来的标准化产品，恰好适应中西部地区中端改善型需求的升级换代。
速开盘：三四线城市的预售条件本身很低，恰恰给了高周转房企一个最好的市场机会，标准化产品又给了速开盘最佳条件，速开盘提高了现金流回笼的速度，也解决了资金不足的难题。
快回笼：三四线城市投入5000万元拿地，开盘后3个月就可以全部回笼土地款，又可以继续拿地、滚动发展，特别适合规模不足够大的房企弯道超车。
如果是在上海，住房要封顶之后才能销售，企业资金大量沉淀，未来如果实行现房销售，在这样的城市想要高周转就变得不可能了。
硬联合：所谓的硬联合不是假股真债，也不是稀释股权，而是项目层面的同股同权，利益共享、风险共担、同进同退、快进快出。
毕竟房企仅仅靠自有资金的滚动还是远远不够的，在加速扩张规模、抢占市场份额的优先战略目标之下，让渡部分利益，保持行业领先或者实现弯道超车才更有意义。
想明白这个道理的大房企，相比只固守一二线城市的房企，业绩更加骄人。
很多房企困惑的是，增长很快的房企哪里来的那么多钱拿地？
其实，钱不是问题，问题是选择。
尽管流动性趋紧，但市场上永远不会真的缺钱，缺少的只是我们的战略选择是否清晰。
如果我们的目标不是利润而是规模，并且坚定不移，规模就会成长的更快。如果我们想要利润，就不会有规模，就像当年的香港房企一样。
而且，目前的三四线城市其实是可以既实现高周转、扩规模，也可以获得高溢价、高利润，这是不同于一二线城市的预售条件、资金沉淀、价格管制、竞拍配建、租售并举，是真正的高周转。
只要我们愿意继续高增长，同时踩准城市，并且愿意让渡部分利益于投资者，还担心缺钱而不能弯道超车吗？
看不见一二线城市已经或正在进入限制性发展新周期，墨守成规并继续蹲点的房企，将在新周期里掉队。
今年三四线城市的成功可以复制多久？
不会很久。
大水沿着梯田流下来，现在水没了，土地当然也不会滋润了。
4月份，我们曾经发过一篇文章，其中提到：“恰如我们所说，这预示着这些中小城市的城镇化已经接近尾声，不仅如此，这些中小城市的土地财政依赖也已经基本结束，而且，我们会看到更多的中小城市正在不断加入这个行列”【详见2017-05-21微信文《欧阳捷：三四线城市这一波热浪能持续多久》。
城镇化接近尾声，并不意味着它们的房地产马上接近尾声了。
未来5年，所有尚未启动大规模拆迁的三四线城市都存在拆迁的可能，而拆迁一旦启动还会持续数年，当拆迁结束之后，房地产才会归于平静。
只是中国的三四线城市太多，但政府的钱不够多，拆迁的浪潮会此起彼伏，支撑着中国房地产的规模。
当然，即便是三四线城市的拆迁结束，改善性需求也还不会完结，需求会逐步释放，这几乎是永恒的需求。
当上个世纪的住房基本完成拆迁或者改造之后，我们也就进入与美国相似的、中小城镇以二手房为主和超大特大城市以租赁住房为主的房地产“新新常态”。
