本文转载自微信公众号：欧阳先声
文 | 欧阳捷
十九大报告关于房地产的笔墨虽然不多，但画龙点睛，对房地产市场发展、房企战略与区域布局具有明确的指导意义。
其中，“房住不炒”不仅已是国策，也已成为党的执政理念，未来五年房价再也不会大涨。
而多渠道保障、租购并举则告诉我们，所有人都将住有所居，但不一定是买房，未来销售型住房市场将会“萎缩”，租赁住房、共有产权房也将导致可售住房份额减少，这也印证了我们所说的一二线城市住房市场已经或将要进入限制性发展新周期。
01
房企还要继续加速奔跑吗？
2014年，我们提出“四大分化”——“城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化”。当时我们说过，90%的中小房企将退出地产江湖，百强房企的市场占有率将超过50%。
2014年，我们指出：“大银行已经只做百强房企的业务，其他房企只收贷、不续贷”，工商银行总部一位老总也证实了这一点；
2015年，一位基金公司总裁告诉我，他们也不再做除百强房企以外的房企业务；
2016年，一位供应商告诉我们，他们70%的客户是50强房企。
中小房企不仅失去金融机构和供应商的支持，也因为卷款、跑路、破产不断失去客户的信任，并因此而失去地方政府的庇护。
上海市规土局关于“上海城市管理需要更多高品质的、综合实力强的开发与运营房企” 的明确表态更印证了这一点，越来越多的地方政府欢迎大房企进驻，因为这会带来产品品质和城市形象的提升，也会带来土地出让金和税收的增长。
资源正在不断向大房企加速聚集。
2015年，我们提出“有规模才有江湖地位、有江湖地位才有话语权”的观点，并且赋予新城控股品牌口号：随新奔跑”。
去年以来，我们都已看到，房企行业集中度明显提速。
去年底，前23强房企销售额合计为3.15万亿元，占市场份额的26.8%。现在来看，到2020年，它们将至少占据市场份额的半壁江山。
有人觉得有点不可思议，我们告诉大家，它们只要保持平均25%的年增长速度，就可以达到这一目标，而过去几年他们的平均增长速度为34%。
事实上，它们的市场占有率提升速度超乎预期。
今年上半年，其市场占有率已经达到了36.3%，比去年底提升了将近10个百分点。
而且我们相信，它们现在还没有到停止奔跑的时刻。
那么，市场还会给它们多少机会呢？这要看未来市场规模究竟有多大。
02
市场规模还会有多大？
今年4月，我们就曾预判，市场或将创造新的历史高峰【2017-04-23微信文，《欧阳捷：房地产或将超越去年创造新的历史高峰》，点击链接可直接阅读】。
一二线城市的市场正在趋于冷却，三四线城市热销浪潮也即将过去，正如我们去年所预判的那样，销售增速逐月递减。
按照测算，今年销售面积、销售额增长均在个位数，销售面积增长预计在3%左右，销售额增长可能在7%上下，换句话说，今年销售额大约为12.6万亿元。
到2020年，市场规模会有多大呢？
我们说过，住宅市场已经进入限制性发展新周期，房住不炒的政策逻辑不会再改变，限购限贷限价政策将在下一届政府任期内延续。
货币政策、信贷政策都已经明确告诉我们，未来三年，金融不会再过度投向房地产了。
“十九大”金融系统代表团回答记者提问时，周小川行长表示，在全球范围比较，中国家庭部门的债务并不算高，但杠杆率的增长需要引起注意。他说，目前并不是要家庭部门去杠杆，而是增长过程要注重质量、保持稳健。
结合他去年说的“居民部门加杠杆的逻辑是对的”，今年3月说的“住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢”，眼下的说法依然延续了一贯的思维：居民部门加杠杆、但不能违规加杠杆，增速要放慢并保持相对稳定。
国家统计局的数据也告诉我们，今年1-9月，个人按揭贷款增速已经如我们预期的那样接近“零增长”，预计明后年也将维持在“零增长”区间，这才符合“经济去杠杆”以及防止金融过度投向房地产的逻辑。
按揭贷款不增长了，销售额当然也很难增长，即便是房企要求客户全款到账，也不会让销售额获得大幅增长。
更何况，未来一二线城市整体土地供应不会增加，三四线城市土地供应面积也将逐渐减少，市场的高点即将过去，销售面积也会逐渐下降，未来不会再有2017年了。
但房价还会上涨。
一二线城市房价会小幅渐进式放松，三四线城市房价也会跟随性上涨，但涨幅不必期待，整体上肯定不会高于人均收入增长水平，未来三年，全国平均房价能够维持在年均4%左右的上涨水平就算是上签了。
显而易见，土地供应减少，销售面积也会减少，但房价上涨带动销售额还会继续小幅上涨，未来三年销售额年均增长应该在个位数，大概不会超过4%了。
据此判断，2020年，市场规模或将在14万亿元上下，不会更大了。
那个时候，大房企究竟要占多少市场份额才肯罢休呢？
03
高寡占型市场离我们有多远？
我们保守估计，2020年，前4强房企销售额均超过万亿元，最多的可能接近3万亿元，合计约6万亿元；
5-10名房企销售额为3500-8000亿元，合计销售额约3万亿元；
20强房企销售额门槛是多少呢？
至少是2000亿元，或有3家房企会退出现有20强，11-20强房企合计销售额约2.5万亿元。
按此匡算，前20强房企合计销售额将达到11.5万亿元，市场占有率将超过80%，平均增速39%。即使退一步讲，20强房企占据70%的市场份额似乎没有太大的悬念。
这到头了吗？
应该还没有到头。
按照日本著名产业组织专家植草益的市场结构划分理论，行业前8强占据70%以上的市场份额被称之为高寡占型市场。
毋容置疑，在此之前，大房企还是会继续加速奔跑，直到房地产高寡占型市场来临。
尽管我们觉得有点不可思议，但高寡占型市场的确离我们已不太远。
显然，如果不能在高寡占型市场来临之前抢占更多的市场份额，即便是大房企也会落伍，“不进则没”————大而小、小而没，显然已是房企包括大房企的集体恐慌。
尽管如此，并不是所有的百强房企都有意愿和能力跑得起来的。
04
“不进则没”迫使我们加速奔跑？
扩张型房企都将加速奔跑。
提出“冲千亿”的房企已经不下10家，30强房企的销售门槛都会在千亿元以上，它们想要扩张，势必需要更多的可开发土地，它们拿地的逻辑是什么呢？
市场已变，恰如地球土地资源的分割，已经没有多余的空间。
昨天你不抢地，别人不会跟你客气。今天你不抢地，明天就不会再有成长。
以新城控股为例，过去几年的新增土地储备（规划可建面积）均高于销售面积，其中2016年新增土地规划可建面积与销售面积之比达到2.5:1。
为什么会买这么多的土地呢？
这是因为按照行业一般情况，100万平米的可建面积中约有20%是不可销售面积，比如公建用房、人防车库等。
而且，房企要保持业绩增长，就必须拿到比销售面积更多的土地储备面积，才能在下一个年度获得更高的增长。
那么，未来呢？
新城控股2016年的销售业绩增长翻番，增速达到104%。
今年新城控股销售目标850亿元，1-9月已经完成749亿元，按照上半年与下半年销售“四六开”的行业惯例，不出意外，今年几乎可以肯定会超额完成预定目标。
虽然新城控股增长意愿还是会很强，增长速度还是会很快，但在限制性发展新周期，未来增速或许也会随大势逐年下降。
不仅是新城控股，20强房企的增长意愿同样强烈，而且增长速度同样也会放缓。
保守地看，20强房企2017年销售额增速大致为51%，假定以后平均增速逐年递减7%，它们每年需要新增多少土地储备呢？
假定20强房企去年底结转总货值3.5万亿元，按照标杆企业平均年去化率50%匡算，今年需要补充货值5.5万亿元，才能保证今年销售增长51%。
以此类推，假定明年20强房企合计销售额增长44%，需要补充货值8.5万亿元。
到2020年，如果20强房企合计销售额达到11.6万亿元，当年需要补充货值14.3万亿元，才能平衡50%的去化率。
雪球就是这么滚大的。
拿地越多，未来成长就越快。
这么多的土地储备需要很多银子，怎么才能少花一点银子呢？
那就提高去化率。
假定20强房企业绩增长预期目标不变，去化率均提高到年均65%，到2020年，它们需要补充货值13万亿元，减少了1.3万亿元货值的对应支出。
显然，高周转是能够节省资金、提高资金使用效率的。不过即使高周转，20强房企依旧需要规模庞大的土地储备。
事实上，大房企基本上都沿用了同一个逻辑：追求更大的体量，必须吃的更多。
05
20强房企吃进土地的胃口究竟有多大？
大房企的胃口有多大，首先要猜猜它们在想什么？
他们一定想保持市场规模和行业地位，甚至想提高行业排名，想提升公司市值，这就必须保持增长速度，当然也要提高土地储备。
看一看前20强房企的业绩成长和获取土地轨迹，就知道它们的土地胃口究竟有多大了。
以去年排名前20强房企来看，2013年至2016年，其合计销售额年均增长约32%，其购置土地金额年均增长48%，土地储备金额增长速度高于销售业绩增长速度，恰恰印证了“兵马未动、粮草先行”的兵家战法。
由上图可以看出，2014年的市场偏紧，即便是大房企也都比较谨慎，拿地明显减少，而2016年集体乐观。
当然，2014年，也有一些房企保持了对大势的谨慎乐观，当年拿地并未明显减少，2015年即显示了强劲的增长业绩，如下图所示。
拿地越少，当然增长潜力越小。拿地越多，增长潜力越大。
2015年，前20强房企获取住宅用地5498万平米，占300城市住宅用地供应的18.9%；
去年，它们获取住宅用地7499万平米，占比提升到26.2%；
今年1-9月，它们获取住宅用地8545万平米，显然，在住宅用地供应并未大幅增长的情况下，它们的占比提升得更快，已经达到36.6%，也高于其销售额的市场份额。
如前所述，预计前20强房企销售额合计将从去年的29766亿元提升到2020年的11.5万亿元，届时，它们需要新增多少土地面积呢？
简单匡算，按照国家统计局的数据，2016年，全国商品房销售额11.7万亿元，房企购置土地面积2.2亿平米。
从另一个角度看，2020年20强房企销售额与去年全国商品房销售额基本相当，假定土地价格不变，届时它们几乎要拿走未来全部的土地供应面积。
这可能吗？
也许，您会说，未来的土地价格可能会上涨，因此，它们不会拿走全部土地供应。
的确，长期来看，土地价格还是会上涨的。
但是，未来三年，房价已经不会再明显上涨了，因此，也不要指望土地价格会有大幅上涨，毕竟房企不会眼看房价不涨再去拼抢高价地。所以，如果地价上涨不多，20强房企还是会拿走几乎全部的土地供应面积。
显然，这是不可能的。
如果不可能，也就意味着，前20强房企的拿地规模将在2020年遭遇增长天花板。
换句话说，2020年之后，前20强房企的房地产销售规模加速扩张将接近尾声，多元化将成为业绩继续增长的主战场。
06
未来3年大房企还会在哪里攻城略地呢？
一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期，土地供应是逐年减少的。
虽然目前成都、武汉、合肥等城市还在继续扩张，它们都希望成为真正的国家中心城市，希望吸引更多的人口、扩展城市边界，但除了郑州，其它城市的土地供应也都是减少的趋势，而且它们似乎都已经不想或不能再供应更多的土地了。
十九大报告也告诉我们，大房企应该或者不应该去哪里发展了。
1）深耕城市群及其周边中小城镇。“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化”。
这意味着，大中小城市和小城镇中都将均衡地承载农业转移人口，也意味着围绕着核心城市的城市群（都市圈）发展既是满足农民进城所需，也是国家导向所指。
2）紧盯京津冀。“以疏解北京非首都功能为“牛鼻子”推动京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区”。
虽然雄安新区不会搞大规模房地产开发，但是，雄安新区必然需要导入人口，而人是需要住有所居的，即便雄安新区的房子可能没有买卖，但是，人们还是会向往拥有自己的房产，京津冀的协同发展将提供这一解决方案。
3）关注长江经济带。“以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带发展”。
长江经济带还是要发展，但以保护为原则、不搞大开发，这就限制了成都、重庆、武汉、合肥、南京等沿线大中城市的边界扩张和人口扩张，也会限制一些产业特别是高污染、重化工企业布局，甚至还有可能会限制其周边中小城市的发展，而城市政府也必将在引进高端产业、新兴产业、无烟产业并提升土地单位产值效益方面寻求突破和扩张，进而提升土地价值。
一二线城市的土地供应少且成本高企，预售周期长且条件苛刻，资金回笼缓慢，市场份额在不断下降，其实已经非常不利于房企的加速奔跑了。
虽然，长期来看，一二线城市仍然是人口流入地，但可售型住房将逐渐减少，租赁住房将成为市场供应主流。
因此，从某种意义上说，固守在一二线城市的房企很难再追求规模增长，发展速度将会放缓。
大房企的胃口非常大，光是一二线城市的土地已经不够他们吃了。
前20强房企必须向三四线城市转移，这是不得不走的一条泥泞路。
今年1-9月，三四线城市住宅用地供应面积占到了300城市的54.7%，占据全国商品房销售额60%以上的市场份额，不去三四线城市就意味着未来没有增长机会。
大房企要寻求增长，就必须下沉更多的三四线城市。
有人说，房地产具有典型的地域性特征，外地房企会水土不服的，显然这是掩耳盗铃的说法。
古北水镇复制了浙江乌镇，南方房企已经成了北方的地产老大，中国房企已经走到了欧美日澳，开发商南征北战、千锤百炼，还在乎这点地域性的差异吗？
07
多拿地会有风险吗？
按照习惯性的分析方法，拿地多了，仅凭借销售回款是不够的，房企势必要举债，反过来又会增加杠杆、提高负债率，一旦遭遇市场变化，风险就可能转化为危机。
显然，这种分析方法是欧美自由市场经济理论和现实呈现给我们的，逻辑似乎不错。
但问题在于，中国不是自由市场经济，按照十九大报告的新提法：我们是新时代的中国特色社会主义。
正如我们说过的，未来市场可能会变化，但是不会大起大落了。未来房价可能上涨或下跌，但是不会暴涨暴跌了。
如果资产价格不会大起大落，土地价格就不会暴涨暴跌。尽管土地储备消耗了大量的银子，但需要的时候，土地也是硬通货。
有人说，负债率太高会有风险，香港房企从来都是保持30%以下的负债率，这样的话，即便是房价腰斩（正如过去经济危机，香港房价都曾腰斩），房企也可以挺过去。
可是，内地楼市不同于香港，即便在2008年全球金融危机时，房价下跌也没有超过20%。
万一未来会出现一场前所未有、始料不及的超级危机呢？
显然，从国际上看，美国、欧洲市场都在恢复，经济增长相对稳定，危机风险似乎正在远去。
从国内来看，中国经济似已见底企稳、正在回到稳发展的轨道上，按照周小川行长的预判，今年的经济增长可能超过7%。
未来三年，中国经济增长会保持在6.5%之上、7%左右，发生重大危机的可能性非常之低，这应该是有共识而无悬念的。
当然，负债高也并不能说明一定会有风险，比如很多大学生自有资金10万元，向父母借了100万元买房，杠杆率达到10倍，会有风险吗？
相信没人会觉得这有多大的风险，因为这是“永续债”，甚至可能无需还本付息。
只有当他参与了赌博，而现场无人能帮他归还赌资，现金流没了，才是他的危机。
再比如，一些负债率畸高的上市公司股价反而上涨很快，不也说明资本市场的认知在发生偏移吗？
企业应对危机的能力不在于负债，而在于现金流，哪怕是世界上最大的银行，哪怕其负债率不高，假如现金断流，也是会因为挤兑、“大而倒下”的，只有央行不会。
因此，控制好企业的现金流才是最重要的。
无论如何，只要您相信，未来三年中国经济大势向好，相信房地产市场将会平稳发展，您就不得不认同加速奔跑仍然是大房企的第一要务。
当然，前提是房企的现金流能够覆盖土地款、规费、工程款和债务。
土地款和规费支出是第一优先级，只有支付了土地款和规费，项目才能开发。
工程款是第二优先级，因为“皇帝不差饥饿兵”，您不付工钱，建筑工人不会客气的。如果耽误工期，同样也会耽误销售，反而更影响现金流回笼。
债务是第三优先级，只要销售顺畅、现金流滚滚，就不会出现“还本付息”的违约事件，债多也无需发愁。
换句话说，高周转企业其实不必太担心负债率。
资本市场总有人担心，企业拿地的雪球越滚越大，债务越积越多，就像从山上下来的满载卡车，刹不住怎么办？
别担心，市场见顶了，企业增长还没见顶。当它们也见顶的时候，只要减少拿地，债务增速就会放缓下来，车也就慢慢减速了。
正如看上去美国国债永远都还不完了，但只要债务不再增加而经济继续增长，负债率很快也会降下来。
我们相信，在2020年市场割据基本结束之后，大房企一定会减少土地储备，并将增长速度快速降下来的。
