任大炮:还在等楼市下跌? 还在等房产泡沫破灭?

任大炮:还在等楼市下跌? 还在等房产泡沫破灭?
2017年03月29日 14:04 房经观察眼

2017年春节过后,部分城市房地产市场迅速回暖,成交量和价格都出现了较大幅度的上升。3月中旬,北京、广州等城市相继加大房地产调控力度。结合中国房地产新常态的长期趋势,分析调控政策的短期影响,可以预计,当前中国房地产市场的波动正在出现一些明显的变化。

在北京的房价快突破十万的时候,先别急着呼天抢地,在神舟大地,其实还有比北京便宜1000倍的地方。

即便有这么便宜的地方,但作为一个精英,你还是愿意去北京买房,而不是去支援鸡西,去建设玉门,去为家乡的经济添砖加瓦。因为你知道北上深的起点一定比家乡要高,拥堵、雾霾和沙尘暴这些都是浮云。

和中国一样,很多穷国的中心城市房价也高,比如越南的胡志明市和缅甸的仰光。人口的稠密会加速知识和创造力的产生,是组织构架抬高了房价。

从房地产交易的产品结构观察,二孩政策放开,三代同屋现象更普遍,多居室、二套房需求增加,人口结构变化导致改善型需求占比上升。从万科的产品结构比例可以看出,近两年再次改善及高端产品成交占比明显上升,且成交比例增幅更大于产品供应的比例,存销比下降很快,说明近期出台的调控政策可以说暂时压抑了需求,但是,这些需求实际上还是存在的,尤其是改善型需求受到更大抑制。如何满足这个目前受调控政策抑制着的需求,是将来调控政策恢复常态之后必须提前部署的。

在分化的市场格局下,中国的三四线城市去库存仍是主要基调,热点城市需求的挤出效应和信贷政策的倾斜,将有助于这些市场的销售好转,尤其是环一线城市的三四线城市,正在成为承接溢出需求的主力。这从另外一个角度也显示出中国的城镇化正在发展到以城市群为主要载体的发展阶段。

房地产吸纳了大量的储蓄和信贷,加剧了社会财富的不均衡。早期的炒房团和拆迁户坐享新生代大量财富,其实就是一个时间和空间不对称的掠夺。

即便所有人都知道这样的坏处,但它还是不能就这样被消灭。

房地产行业在中国意味着什么?它让中国GDP保持每年接近7%的增长,它让商业银行每年赚的盆满钵满,它是地方政府保证财政收入的重要基础…

虽然调控政策开始发挥一定的效果,但是从供需数据观察,目前看一线城市的供需矛盾依然存在,目前只是受政策抑制,涨势趋于放缓或平稳,增大供应应当还是化解问题的关键。对于一线城市来说,土地供应的不足和对人口的吸引力如果一直存在,供需矛盾就不会因为政策面的阶段性的收紧出现根本转向。

加上一线城市之前就有相对严厉的限购政策,投机占比相对较低,政策面的收紧虽然会对这部分群体形成降价压力,但因为体量较小难造成市场价格的普遍压力。其次,目前一线城市的库存相对不足,二手房市场库存也处于低位,目前链家北京可售房源不足2015年一月的一半。由于新房和二手房库存同向减少,市场供需矛盾加大,因此,增大供应依然是这些城市的房地产政策长效机制的关键。

投资占比过高、缺乏人口吸引能力的二线城市或将面临房价阶段性回调的压力。部分二线城市的房价在2016年出现较大幅上涨,加上前期并无限购政策,导致大量投机资金的进入。值得注意的是,一方面大部分城市还是以新房为主,部分中小开发商可能会由于成交量下行、资金成本增加而考虑降价;另一方面,随着政策的收紧,首付和贷款成本出现增加,投资需求退出。因此在2017年对于投资占比高、缺乏产业和人口支撑且在2016年已经出现价格大幅上涨的二线城市来说,房价可能会面临阶段性下跌的压力。

三四线城市市场库存压力依然存在。对于三四线城市而言,在一二线高房价倒逼之下,部分三四线的房地产市场有所回暖,但是去库存压力依旧较大。

在短期内没有明显增大土地供应的条件下,提高存量房流通率、发展存量房市场,是解决供不应求、促进市场平稳健康发展的重要手段。与新房的供给周期不同,二手房供给能够随着需求变化快速做出反应,增加了市场供给弹性。比较主要城市的房价涨幅和百人流通量可以发现,百人流通量与房价成明显的负相关,如成都、重庆,流通速度越快,房价上涨的压力就会得到部分化解。因此,对于房价涨幅过快的一线和重点二线城市,需要积极盘活存量,促进房屋流通,提高供给弹性。从这个角度看,如果推出房地产税,有助于提高在持有环节的成本,促使更多的空置房进入到二手房市场或者租赁市场,是有助于抑制房地产上涨压力的。

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