2017年中国楼市将出现新变化_

2017年春节过后，部分城市房地产市场迅速回暖，成交量和价格都出现了较大幅度的上升。3月中旬，北京、广州等城市相继加大房地产调控力度。结合中国房地产新常态的长期趋势，分析调控政策的短期影响，可以预计，当前中国房地产市场的波动正在出现一些明显的变化。

　[一]成交量总体呈下滑趋势，热点城市改善性需求受调控政策的阶段性抑制

从目前的数据看，预计一二线热点城市成交量维持低位，三四线城市市场有限好转。2016年重点城市成交出现新高，在房价快速上涨的过程中部分需求提前释放，以北京为例，2015年以来23个月的二手住宅成交量超过44.7万套，超过2012-2014年三年交易总和。2016年下半年调控政策密集出台，市场环境收紧，预期转向，成交量高位下调。

从房地产交易的产品结构观察，二孩政策放开，三代同屋现象更普遍，多居室、二套房需求增加，人口结构变化导致改善型需求占比上升。　　

在分化的市场格局下，中国的三四线城市去库存仍是主要基调，热点城市需求的挤出效应和信贷政策的倾斜，将有助于这些市场的销售好转，尤其是环一线城市的三四线城市，正在成为承接溢出需求的主力。这从另外一个角度也显示出中国的城镇化正在发展到以城市群为主要载体的发展阶段。

　　[二]2016年来土地供应受限，热点城市供需缺口加大，需要更关注土地供应的有效增加

重点城市土地供应存在较大缺口，土地市场需求不减。商品房销售面积与土地成交面积缺口持续扩大，商品房潜在供给逐步降低。　　

从目前看来有限的土地供应的结构观察，纯商品住宅用地供应量缺口更大。不仅土地供应总量逐年下降，从土地成交结构来看，实际决定房价的纯住宅部分也明显下降，纯商品住宅用地占比从2015年的25%降至2016年的9%，总量也仅有39万平方米。

　　[三]房价走势在调控政策引导下趋于平稳，但热点城市房价上涨压力仍需关注

　　虽然调控政策开始发挥一定的效果，但是从供需数据观察，目前看一线城市的供需矛盾依然存在，目前只是受政策抑制，涨势趋于放缓或平稳，增大供应应当还是化解问题的关键。对于一线城市来说，土地供应的不足和对人口的吸引力如果一直存在，供需矛盾就不会因为政策面的阶段性的收紧出现根本转向。加上一线城市之前就有相对严厉的限购政策，投机占比相对较低，政策面的收紧虽然会对这部分群体形成降价压力，但因为体量较小难造成市场价格的普遍压力。其次，目前一线城市的库存相对不足，二手房市场库存也处于低位，目前链家北京可售房源不足2015年一月的一半。由于新房和二手房库存同向减少，市场供需矛盾加大，因此，增大供应依然是这些城市的房地产政策长效机制的关键。

三四线城市市场库存压力依然存在。对于三四线城市而言，在一二线高房价倒逼之下，部分三四线的房地产市场有所回暖，但是去库存压力依旧较大。