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作者：X先生 来源：楼市参考
正在停牌的万科，搞出了大新闻！
6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有的物业，70年不出售！
据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见：
在达到最高限制地价每平米15300元后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。
经过约一个小时的竞价，这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平米1.53万元，自持面积100%，自持70年。
也就是说，这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有。或者说，房子的禁售期高达70年！
禁售期的玩法，是今年3月厦门首创的。刚开始是2年，后来有不少城市模仿，延长到了3年。再后来，保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。但这些玩法，跟此次佛山都没有办法相比。佛山这块地的禁售期，被开发商较劲到了70年不卖。
比狠，我只服佛山，只服万科。
我一直就很纳闷，现在A股的大股东不都想逃跑吗？证监会弄出了无数文件，一年好几轮来限制大股东减持。为什么不学学楼市呢？在IPO上搞拍卖制度，竞标制度。
比如，今年6月就200亿元的IPO名额，最多给15家企业，现在竞拍，看哪家大股东承诺不减持时间长，谁长给谁。而且这些股权不能抵押融资，不会有强制平仓的危险。
最妙的是，不用改变减持制度，让大股东自己承诺不减持。
好了，闲话少说，回到楼市。万科和佛山的狠劲，说明了什么？
第一，说明了开发商的模式在变。
由于中国楼市进入最后的白银10年，快速开发周转未必还是最好的模式。国家也在鼓励租赁，试图激活租赁市场，改变中国人的居住理念，万科这类大房企就看到了机会。
事实上，过去一段时间里，类似佛山的拍卖模式在各地均有尝试，而万科也不是第一次拿到自持地块。今年4月，万科就在广州拿过两块类似的土地，但自持面积只有一半，没有这次极端。
第二，房企洗牌会加剧，中小房企没有活路了。
大房企愿意长期持有房屋，政府又鼓励，而且为了限价越来越多采用这种方式卖地，这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大，资金充裕；形象好，在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下，中小房企就很难承受占压资金的压力，会被挤出市场。也就是说，这种新玩法，会加剧开发商的收购兼并。
第三，可能造成未来供应量短缺，推高房价。
表面上看，这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨，除非每个城市都增加土地供应量。
炒房者要哭了
如果这个政策推广到全国，那么投机炒房的基本绝迹了，投机是不可能的，必须变成长期投资。
“限售政策是此轮楼市调控的最大亮点，也是一个新的趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前的限售政策会带来两种效应：第一是出货套现难；第二是持有的成本开始上升。通过限制住房交易后的再次转让，防范资金快进快出，有力打击各类炒房和套现的现象。
“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的，限售之后，这些房子失去流动性，投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹也认为，限售最大的积极作用就是打击投资客，只有把投资客稳定下来了，房价“快上快下”的情况就会被抑制下来。
70年百分百自持地块，有没有盈利前景？万科拿这块地到底要做什么？
佛山万科有关负责人在接受南方日报采访时表示，在广佛同城以及粤港澳大湾区的大背景下，佛山在未来具有巨大的发展潜力，发展前景可观。佛山万科成功竞得桂城C22街区地块，旨在更好地践行城市配套服务商的理念，与佛山共同发展。据悉，这块地的具体用途还未明确，但是用于建设“城市配套服务”的大方向已定，根据万科的转型战略，养老、健康、休闲旅游、商业配套、长租公寓等等，都是这块70年百分百自持地块有可能出现的项目。
频繁以高自持率拿地
本次竞拍吸引超过16家房企参与，包括华发、五矿、金辉、中冶、万科、保利、世茂、越秀、华润、美的、葛洲坝、碧桂园等。在此次土拍过程中，中冶和世茂多次轮番叫价，保利则一次性举牌报到100%自持；进入竞自持年限阶段时，万科一口气以70年的最高年限意外斩获了桂城平洲5.5万平方米商住地块，引起现场一片哗然。据了解，除了该地块外，万科在杭州和北京也有全自持拿地的先例。
虽然70年百分百自持是广东首例，但万科以高自持率拿地，在广佛地区已有先例。回顾今年4月28日的广州新政后首次土拍，白云鱼苗场宅地，以238765万元和1350平方米配建被万科拿下，扣除安置房面积后，需自持50%的建筑面积，即40019平方米，楼面价29382元/平方米(不含自持面积)；而长岭居YH-A4-3宅地，也被万科拿下，付出122240.8万元和900平方米配建，同时需自持55%物业，即33851平方米，楼面价19862元/平方米(不含自持面积)。也就是说，万科夺得这两块地，自持率分别达到了55%和50%。
70年百分百自持，房企到底还有没有钱赚？对此，克而瑞广州首席分析师肖文晓认为，楼市进入下半场，曾经牛气的高周转“快鱼”模式，在高地价和严调控的新环境下，已经成为过去；随着房企利润率持续走低，主动拥抱微利时代，总比未来被动转型要来得积极，年度销售几千亿的万科只是先在几块地上优先作了尝试，并不会“伤筋动骨”。
看好广佛同城发展前景
万科为何要不惜代价以70年百分百自持拿下这块地？佛山万科有关负责人在接受南方日报采访时表示，在广佛同城以及粤港澳大湾区的大背景下，佛山在未来具有巨大的发展潜力，发展前景可观。
资料显示，佛山万科于2005年正式成立，目前已经成功开发20多个住宅项目，并不断扩大佛山市场影响力。2016年万科在佛山区域销售金额达136.8亿元，成功跨入百亿行列，年度总共成交了10133套房。
这是万科在佛山年内第二次拿地。目前万科佛山在售项目有万科金域中央、南海万科广场、万科湖岸等6大楼盘。2017年，据不完全统计，万科通过拍地、收购等多种方式，拥有的新项目已经达到12个，遍布佛山五区，禅城、南海分别有3、5个项目，其中万科金色里程、万科城市之光、万科翡翠滨江等均有望于今年内面世。由此可见，万科在佛山的布局已经越来越成熟。
自持地块用于建设“城市配套服务”
70年百分百自持率，房企的盈利点将在哪里？地块的前景如何？佛山万科有关负责人在接受南方日报采访时表示，佛山万科成功竞得桂城C22街区地块，旨在更好地践行城市配套服务商的理念，与佛山共同发展。据悉，这块地的具体用途还未明确，但是用于建设“城市配套服务”的大方向已定，根据万科的转型战略，养老、健康、休闲旅游、商业配套、长租公寓等等，都是这块70年百分百自持地块有可能出现的项目。
根据业绩会上万科披露的资料，万科围绕“城市配套服务商”定位而拓展的新业务布局初具雏形。去年，万科在物业服务领域实现(合并报表范围内)主营业务收入42.6亿元，增长43.4%，并发布睿服务3.0，推出“友邻计划”。万科还在长租公寓、养老业务等方面也进行了积极的探索，已形成了以“泊寓”为统一对外运营品牌的长租公寓布局。
◆机构观点
“竞自持”成土地出让新趋势
日前，2017年广州供地计划出台，引发市场各方热烈反响。根据2017年广州市供地计划，今年全市建设用地总供应面积为2050公顷，同比增加18.5%。
合富研究院分析人士表示，2017年全市建设用地总供应面积超2000公顷，然而在剔除“已出让”及“已中止出让”的部分土地后，后续可供出让的“含居住用地”占比低于两成(18%)，为364公顷。
合富研究院认为，政府层面通过供应计划为土地市场“加粥”，但结合当前全市商品住宅库存(619万㎡，按最近4个月月均成交计算的动态消化周期为5.8个月)及近期土地市场成交情况(平均每宗土地参拍房企在10至20家)判断，广州土地市场仍可能继续面临“僧多粥少”的局面。
从城市发展趋势看，主力向东向南发展，东部南部仍然是政府主力供地区域。在具体供地上，对白云、番禺两个“严重缺货”区的土地供应较往年大幅增加。其中，黄埔和增城两区供应规模为137公顷，占总量的37%。这与政府持续实施“东进”的城市发展战略相一致。南部供应主要集中在番禺，以及有自贸区规划发展利好的南沙。2017年番禺和南沙两区“含居住用地”计划供应规模为162公顷，占总量的45%。
商业用地仍主要分布于金融城、琶洲、智慧城、南沙自贸区等各大总部经济区。本年增加对“花都CBD中轴”区域的商业用地出让，意味着“花都CBD总部区”建设在政府土地供应层面已有所推进。工业仓储用地供应分量重，占整体供应的36%，集中在黄埔、增城、番禺、南沙，后续或继续倾向于引进高端制造业。
从中长期看，广州土地市场仍有可能继续面临“僧多粥少”的局面。为抑制土地市场价格增长，预计政府层面除致力于增加供应外，仍将继续在土地调控措施方面发力。后续挂牌土地成交出现“竞自持”情况将在所难免；此外，也不排除进一步严格的调控措施出台，如“限地价，竞房价”等。
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