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万科近来新闻不断，股权争夺暂时告一段落。对于楼市未来，万科内部邮件泄露新的天机。
6月12日，澎湃新闻爆出一封由万科集团人力资源部于今年6月1日发布的内部邮件。
据澎湃新闻，万科内部人士随后向澎湃新闻确认了上述邮件的真实性。
这份万科的内部邮件强调了两点，地产黄金时代结束，薪酬政策将调整。这意味着什么？
1
地产黄金时代真结束，还是重复反转历史？
万科能够长期在地产行业中领跑，很大程度上有赖于其踩准地产行业周期步点的能力。这种嗅觉上的敏感，可以说既是对市场情绪的一种准确捕捉，也是对政策惯性的一种深刻体会。
正是因为万科的这种风向标作用，所以，历来万科发出关于行业发展的表态都是值得大家好好琢磨的。
在这一次公开信中，万科用了“地产黄金时代结束”的字眼，其实蛮令暴哥惊讶的！因为，大家知道，现在业界达成共识的是地产行业处于白银时代，早就不是黄金时代了。
从万科管理层这些年的口风变化，也能看出在公开场合，他们也是认为地产行业已经从黄金时代过渡到了白银时代！
2011年，万科总裁郁亮说，未来15~20年仍是房地产市场发展的黄金时代。
2014年，万科总裁郁亮表示，内地楼价增长减速，反映中国房地产业的黄金时代结束，但行业前景仍然健康，主要因政府的城市化进程，将在未来15年继续拉动需求。
2015年，万科于5月22日召开股东大会，总裁郁亮在谈到房地产行业的发展趋势时表示，行业黄金时代已结束，白银时代已经来临。
2016年，万科集团副总裁刘肖说，中国城镇化在继续，收入水平在提高，消费在升级，过去驱动我国房地产市场发展的核心驱动因素没有消失，我国房地产市场进入以理性增长为特点的“白银”时代，仍有发展潜力。
2017年，郁亮在股东大会上表示，房地产行业的黄金时代结束的时候，规模的老大并不是万科所追求的。
从上面这些万科管理层的公开表态来看，万科早就强调行业进入了白银时代，然而，本次公开信，万科竟然又一次强调黄金时代结束，这似乎就有点不同寻常了。
最近万科董秘朱旭也表示，“我们认为下半年房地产市场是非常谨慎的，我们公司认为未来形势会更严峻一些。”
所以，从对外到对内，措辞一致，都认为地产行业黄金时代结束，足以说明，万科对楼市后续发展的悲观预期！
作为行业老大或者说老二吧，嘻嘻，频繁的言辞绝非巧合，而是一定闻到了什么气味。
问题来了，这一轮调控和内外经济大势意味着房地产黄金时代真的结束，全面进入白银时代，还是低调前行再次迎来爆发，重复2014-2016年的反转历史？
2
万科的压力在哪？
注意这份内部邮件：公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整——言下之意，能不能为万科创造价值，是获得多少激励的关键。
6月2日晚间，万科发布5月份销售报告显示，2017年5月，万科实现销售金额358.9亿元，同比减少1.35%；销售面积242.0万平方米，同比减少9.5%。
而据数据显示：在已公布今年5月份销售业绩的标杆房企数据中，包括万科、碧桂园等在内的多家龙头房企销售速度有所放缓。
万科集团董事会秘书朱旭先生，在5月份销售及经营情况电话会议中表示，5月份大部分房企的销售业绩环比都有所下降。
明面上，万科面临销售压力。其实远不止于此，背后的原因更值得深思。2016行情的火热，实际也透支了部分需求。2016年地价在房价期待下的狂飙突进，非常明显，当然也反过来助推房价。
相对而言，万科算是拿地谨慎，特别是价格上自我控制很好的。即便如此，万科都感觉高处不胜寒，其他开发商的压力可想而知。
政策监管趋严，限购限贷政策覆盖的城市增多，商改住物业类型的严格管控，以及对无证销售、中介虚假宣传的查处。另一方面，银行、信托公司对房地产企业的资金链也在趋紧。
这些压力，从方方面面影响开发商资金链和销售，并对房价本身造成压力。实际上，能够支撑今天一二线城市房价，必须有高周转销量的保证，然后才有现金流的安全。地产业永远是高杠杆的游戏，万科算是杠杆玩得小的，姑且有压力，其他企业不用说。
如果销售疲态，甚至回落，购房者观望和需求端被控制，必然就面临阴跌、降价的风险。
3
降薪，降价
再来说，调整薪酬这一点。
面对行业的不景气，万科高层历来会率先采取降薪的方式应对。
2008年，面对地产行业的嫉妒不景气，万科王石把自己的年薪从2007年的691万元，大幅缩减至2008年的248.1万元，降幅接近2/3。
2013年，王石和郁亮的薪酬达到顶峰，分别为1590万元、1431万元。随着2014年和2015年地产行业再次进入深度调整，王石和郁亮再次做出表率作用，2014年、2015年王石的薪酬分别为调降为1045.6万元、998.8万元；2014年郁亮把薪水调降为966万元。
领导层起到了带头作用，正所谓上行下效，下面的人员很可能也会跟随管理层的步伐。调整薪水的目的，当然是为了节约成本，抵御接下来的地产严寒。
以史为鉴，万科再次表达出想要调整薪酬的看法，无疑明白无故地告诉我们，楼市即将进入最寒冷的时刻！
其实除了降薪，万科还有一个常用的杀手锏，就是降价。
为了尽快的回笼资金，加快库存周转，降价会是开发商们在楼市严寒中可以想到的最佳方式，也是最后一招。
但我相信，不到绝境，这绝对是最后一条路。成本已经摆在那里，让房企降价如割肉，痛彻我心扉啊！
4
其他房地产企业压力又在哪？
熟悉万科的朋友都知道，万科的现金储备高、资产负债率低。杠杆游戏的亲大哥总和张银银说，就算中国房地产企业都垮完了，万科也还在。
潮水退去，才知道谁在裸泳，确实如此。
资金成本、现金流、利润率、地价风险、房价风险……简而言之，大部分房企将不得不面对这些问题。
调控的中短期坚持是无疑的，那么房企在一二线城市销售明显走好短期没可能。当然，也不一定很差，每个企业也有自己的情况。
在销售整体一般的情况下，就会面临一个问题，资金成本和资金来源保障。购房者的房贷利率上升是很明显的，甚至房贷速度下降。要理解银行的难。
譬如年初，北京、重庆等城市首套房带来利率优惠普遍还有，现在很少了，不少还上浮到基准利率以上。杠杆游戏在重庆、北京近期购房的朋友都这么和张银银说。
除了对购房者房贷利率上浮，房地产企业融资成本也明显上升。银行同业、理财造成了负债端成本上升，央行市场利率调节也是个因素；现在金融去（稳）杠杆也在推进，各种表外被紧缩，市场无风险利率自然攀升。
去杠杆必然就会推升市场利率，那么出价高者得成为必然，贷款市场逆转，开发商求银行、求金融产品发行者。高价成为必然。
而不少开发商2016年高价拿地，部分款项就算再拖，现在也该逐步付了；
其次，2016拿的地也到了该开发的节奏，开发多多少少就要点启动资金，才能预售；
预售现在面临去盘速度放缓，当然有的城市目前依旧能高频率周转，但接下来进入多空博弈期，一定会相对放缓。那么现金回流将是个问题。
看最新的报道可以意识到，无论北京、上海，还是此前都还大热的重庆，实际二手房交易均出现了观望。二手房的情绪之于京沪房地产市场就是核心，之于重庆等二线城市市场，于新房情绪也是高度相关。那么，开发商就必然面临回款压力；
各种日常债务滚动也要还，融资收紧，部分钱换了却未必马上可以拿到新钱。现金流还是现金流，如何保障？真不是个说着玩的问题。
所以，万科的谨慎，准备拿自己的薪酬体系改革，这是有道理的。传递出的信号，更值得购房者、投资者深思。
5
事实胜于雄辩！
如果说，万科的话还不够有说服力，那么今天，更有说服力的证据来了：
石破天惊！几天前，地产一声炸雷：北上广房价开始下降了！
昨天，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布了监测数据，2017年5月一线城市北京、上海、广州的房价环比出现了下降。
上述城市5月房价中位数分别为每平方米61685元、54458元、22273元，分别比4月下降了3.2%、0.4%、0.5%。另外一个一线城市深圳房价中位数为每平方米50423元，同比上升0.5%。
一线城市一些周边地区房价也在下降。其中5月天津、石家庄、佛山、廊坊房价中位数分别下降了4.2%、0.48%、9.1%、8.4%。
如果按照房价指数来看的话，5月一线城市北京比4月下降4.09%，天津下降1.97%，深圳下降0.36%，上海上升0.44%。京津冀5月房价环比下降4.22%，廊坊下降8.54%。
一个个信号渐渐浮出水面，越来越强化一个判断：楼市的黄金时代，的确已渐行渐远！
6
出来混，早晚是要还的。
由乌合之众投机情绪推升的畸高的房价，其实不过是沙上筑塔，一旦投机情绪降温，裸泳者就将现出原形。
而现在，房价下降的一切条件已经成熟，只等一次汹涌的潮水到来！未来，中国房价或将走入漫漫寒冬！
1、近期看，最大的逻辑变量，是政策调控——这次，国家是铁了心了，一定要把房价稳下来！
2、中期看，最大的逻辑变量，美联储加息+缩表，或将成为倒逼中国货币政策转向的一大动力。而银根收紧了，市场上钱就少了，漂浮在河流之上的房地产的价格，也将随之下降。
3、远期看，最大的逻辑变量，是中国住房拥有率和人口老龄化的巨大矛盾。从长期看，全国楼市将出现供大于求的情况。
短中长期的因素同频共振，中国楼市疯狂上涨的休止符，已经到来了！
尾评
目前，楼市已经处于一个最容易松动的阶段。买房的人们，无论是有意无意、主动被动，都已经进入了观望期。而卖方，在买卖的博弈过程中，将更加的焦急和脆弱，并逐渐成为市场博弈的弱方。最终的议价权将慢慢的导向买方。
在中国楼市里，一直洋溢着一种动物精神，一种投机客在非理性贪婪之下的一种自我催眠！
这种自我催眠的状态，没有经过一次巨痛，是难以醒来的。就像前段时间，北京大学国家发展研究院长姚洋坦言的那样，“炒房客需要教育，房价只有跌几次，来次腰斩，他们才知道痛。”
现在，房价的漫漫寒冬已经到来！
房子是用来住的，不是用来炒的！谁违背了这个铁律，谁疯狂地火中取栗，谁必将付出惨重的代价！
也许过不多久，我们就会听到那些过度贪婪的炒房客的尖叫，一批带血的筹码或将涌入市场。
岂不闻：上帝欲使之灭亡，必先使之疯狂！
而未来，如果如今的政策能够延续下去，结合国际货币政策紧缩周期的发展，楼市下跌的时间可能会超出此前的预判。
万科都在准备过冬了，投机者们还是不要抱有幻想了！想买房，还是等为上！
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