自今年4月购买恒大（3333）美元债券收获颇丰后，一跃成为香港女首富的大刘（刘銮雄）妻子、华置（0127）执行董事陈凯韵（甘比）最近又再下一城，购入佳兆业（1638）债券，消息一出市场趋之若蓦，单日佳兆业股价狂升逾两成，成交逾11亿元。消息更带动甘比系股份跟涨，与华置关系千丝万缕的恒大(3333)昨天也破顶升至30元大关，升4.6%。华置报14.2元，升5.812%。港媒震惊即封甘比为女股神。
陈凯韵购入佳兆业12亿美元（约93.6亿元）债券，预计每年债息超过8.7亿港元。按公开资料统计，甘比及华置单是3月至今已投资超过283亿元在内房股上，包括4月至8月底华置及甘比已共买入恒大超过8亿股或6.1%，涉资约111.5亿元；以及3月份由甘比牵头，连同刘氏家族等认购10亿恒大美元债券（约78亿港元）。
甘比入手房企是有内在原因在里面的：自进入“金九银十”的房地产销售旺季后，内地房企持续走强。乘着房地产行业整体趋好的东风，佳兆业今年以来表现抢眼，截至9月21日，佳兆业自今年3月27日复牌之后已经获得了235.25%的涨幅，收益不俗。由下表可以看到，佳兆业今年的涨幅排在港股地产行业208家公司的第六位，远超39.55%的平均涨幅（算术平均）。
我违约，我停牌，我缓交年报，但我知道我是家好公司
佳兆业为了复牌可谓煞费苦心。此前，港交所给佳兆业复牌开出了五个条件。包括补足之前未发业绩；证明有充足营运资金；证明公司有足够财务申报程序及内部监控系统；就公司核数师发现的问题采取适当补救行动；就所有重大资料知会市场，以供股东及投资者评估本集团状况。
直到今年3月26日，佳兆业正式刊发2014年-2016年业绩报告，并重组了数百亿元境内外债务；公司已委聘致同咨询就公司的内部监控进行检讨；对于普华永道发现的六项事宜，公司已委聘其中国法律顾问向中国相关公安当局汇报有关载于富事高公告的过失，并考虑及预备适当的法律行动以追讨本集团所蒙受的损失。
历经辗转，佳兆业终于复牌。
复牌之后，之前的“破产阴影”逐渐散去，自今年6月22日佳兆业发行4比共计25.58亿美元的境外债券起，8月4日，佳兆业又增发一笔2.85亿美元债券。也就是说，今年佳兆业已经发行折合人民币197亿美元的债券，债券的成功发行在一定程度上说明市场对其看好。
而在9月20日佳兆业发布公告再次宣布发行额外超过8亿美元债券之后，由甘比牵头连同刘氏家族认购其中6亿美元，当天股价大涨20.27%。
旧改之王前景如何？
在业内，佳兆业一向被称为旧改之王。主打旧改的模式让佳兆业前几年通过旧城改造途径，以比较低的成本获得了不少土地储备。而根据此前数据，佳兆业拥有占地面积1400万平方米的城市更新土地储备,其中59%位于深圳,39%位于广州,其余分布于上海及珠海，土地储备弹药相对来说比较充足，但是，今年下半年集体用地建设租赁住房的政策为佳兆业的旧改之路增加了一些阴影。
而佳兆业最大的问题还在于其负债率过高。2017年半年报数据显示，佳兆业资产负债率为86.98%，考虑到房地产行业本身大量采用预收模式，减去预收款项之后佳兆业的资产负债率仍然高达68.25%。
虽然佳兆业整体负债率较高，但是从债务结构来看，短期偿债压力并不大，根据财报，上半年1022亿的总借款中，只有其中约13.7%折合人民币140亿元需要在一年之内偿还。
半年报披露，今年上半年佳兆业一共实现营收85.9亿元，同比增长达71.8%，而毛利增幅更是高达224.5%，达28.6亿元。逐渐好转的盈利或许是佳兆业正在走出历史阴影的佐证。
小档案﹕甘比投资业绩丰厚
刘銮雄夫人甘比（陈凯韵）荣升“刘太太”之后，晋身女富豪后随即大手投资债券，估计与丈夫「大刘」刘銮雄不无关系，事实上大刘与恒大主席许家印生意关系千丝万缕，例如华人置业（0127）将湾仔万通大厦（已改名恒大中心）以天价125亿元售予恒大，以及由恒大出售的盛京（2066）股份，更辗转由大刘爱妻甘比接货。
恒大125亿购华置商厦
直至近年，大刘与许家印二人间关系更紧密，除了大刘经常认购恒大债券外，双方更经常制造「大茶饭」，其中最经典是由恒大以天价125亿元向华置收购恒大中心，更开出优惠条款，让恒大分期4年付清款项。其后恒大扫入的5.77亿股盛京银行股份，由华置「接货」，拖累公司去年录得投资亏损，最近更由甘比「包底」，以接近成本价购入。
甘比也开始涉猎投资，并且取得丰厚的投资业绩。早在今年4月，甘比连同刘氏家族及好友认购10亿美元恒大债，当天及获得12%的账面收益，而刘氏家族持有恒大债至今，账面回报已经超过10亿港币。而此次购买佳兆业债券，当天更是让佳兆业股票闻风涨幅近20%，足见新晋女股神手腕强劲。
而除了金融投资之外，刘氏家族近年来也在研究并参与地产投资发展，从而分散投资组合的风险性。华置过去一年多来已经收购3个位于英国、出租率达到100%的英国物业，为集团带来3.5亿的收入，平均回报为4%。而截至今年6月，这些英国物业价值已经超过88亿元。
本文作者 慧悦财经研究部梁野
