11月6日下午，中国恒大（03333.HK）发布公告称，其间接附属公司恒大地产与正威集团、苏宁和山东高速等6家战略投资者签订增资协议，引入第三轮投资600亿元。其中，张近东旗下的苏宁电器以高达200亿元的资本新入局，占此次恒大增资规模的1/3，持股比例为增资完成后的4.7038%。
1) 三次战投引资后，市场对恒大估值飙升
恒大一年内三轮融资合计高达1300亿元，完成国内房企史上最大规模的股权融资，投后估值由第一轮引入战投前的1980亿元飙升至4252亿元。不仅体现了一众实力投资者对恒大发展前景的认可，也体现了恒大增效益、降负债、去杠杆的决心。恒大地产估值迅速提升，填平了境内外市场估值落差。
今日开盘后，中国恒大的股价涨幅高达9.38%，以30.9港元收盘。今年以来，中国恒大的股价由5.04港元/股左右上升至30.9港元/股，涨幅高达513.1%，说明投资者对恒大发展的未来预期看好。
2) 恒大“三低一高”的发展战略模式初见成效
今年年初，许家印大刀阔斧坚定实施战略转型，恒大由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，以及由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。随后的5、6月份，恒大更是一举还清总额高达1129亿的永续债，毛利率由16年的28%大幅升至35.8%，回购永续债也为中国恒大释放利润作出贡献。随着第三轮战投资本的引入，以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，其净负债率较年中大幅下降近四成。今年以来，在引入1300亿战投及一系列降负债措施推动下，恒大净负债率较去年年末大降超六成，战略转型初见成效。
3) 现恒大地产实力可于万科比肩
中国恒大中报显示，集团上半年已实现净利润超231亿。今年前十个月，恒大已实现销售额4223亿元，今年销售突破5000亿几乎无悬念。以11月7日港股中国恒大收盘价30.9港元计算，中国恒大总市值约4058.72亿港元。对比来看，目前A股地产公司中，销售规模能与恒大比肩的只有万科一家。根据万科公布的10月销售简报，今年1至10月万科已实现销售金额4328.9亿元，与恒大不相上下。同样以11月7日收盘价来看，万科A报收于27.85元，对应总市值约人民币3074.4亿元。恒大地产的市值已超万科，隐隐有超越万科之趋。在地产行业集中度明显提升的当下，龙头企业强者恒强的态势非常明显，恒大地产以如此方式获得巨额融资，将强化龙头经济趋势。
4) 苏宁巨资入投恒大交易疑云
调查发现，恒大与苏宁之间早前已开展合作，今年8月，恒大人寿成为苏宁置业两家子公司的股东。苏宁置业是苏宁电器持股25%的子公司，张近东持有苏宁置业65%的股份，苏宁置业11家子公司出售股权，除去恒大人寿持股的两家之外，其余9家出让给长安国际信托，信托背后的实际投资人隐藏，11家子公司都与10月底完成股权变更。11月初，苏宁电器出资进入恒大地产，让人不禁怀疑恒大人寿利用苏宁来帮助它们把钱转投给恒大地产。苏宁利用恒大人寿相对比较有利的价格，粉刷苏宁自己的报表，而恒大地产利用苏宁粉刷了自己的资产负债表。这次交易，仅是资本财技的一场表演。
可事实真的是这样吗？
近年来，苏宁已然从一个传统的家用零售商逐渐转变为“生活服务商”，通过线上线下一体价的战略布局，成为O2O行业的领跑企业！在整个中国的互联网进入“下半场”，苏宁正在进一步巩固线下优势，发展互联网门店，并提出“大店更大、小店更近”的发展策略；同时，而非销售附属品注重提升用户全流程的购物体验，提供销售、送货、安装、售后的连贯内容，让服务成为产品的核心价值。而恒大地产的社区建设等可为苏宁进驻小区的提供便利，降低其运营成本。
5) 苏宁入股恒大期望达到合作双赢
在“互联网+”时代来临的潮流下，恒大地产正从传统的线下房产销售模式向O2O创新模式转变，苏宁电器具有丰富的O2O运营经验供其借鉴，可以大大缩减恒大地产房产销售O2O创新模式平台的建设期，节约恒大地产的运营成本。
苏宁现发展战略——为客户提升全流程的购物体验，让服务成为产品的核心价值，定位为生活服务商！就恒大而言，恒大高新签署过智慧城市大数据应用项目，具有智慧城市建设经验，可为苏宁电器的大数据应用提供一定的指导；同时地产建设可为苏宁小店提供进驻的小区场景，供苏宁生活广场入驻的大型社区场景等。双方的合作，不仅能对苏宁的O2O全渠道经营提供帮助，降低其物业成本，提升其经营效率和用户体验。
此外，在恒大集团与苏宁电器进行资本合作的同时，苏宁控股集团与恒大地产集团将在商业物业定制、基建物资的供应链及金融服务、智能家居与智慧物业服务、房产销售的O2O模式创新等方面开展合作，二者预期能够达到合作共赢！
6) 恒大打造现代综合生活城市的目标可期
对于恒大地产来说，房地产靠销售红利运营的时代已然过去，转型迫在眉睫！基于此，恒大地产将其目标定位为打造现代综合生活城市，不仅为客户提供交通便捷、物业设置良好的居住用宅，并且打造了一系列交通便利、醇熟配套商圈广场来满足区域性客户的各类需求。在恒大发起的第三轮融资中，深圳正威集团投资50亿元，山东高速集团等再次参与投资，山东高速集团此前投资30亿元，此次追加200亿元。
众所周知，深圳正威集团以有色金属的加工、半导体及高新材料制造闻名，在半导体产业方面，旨在打造涵盖设计研发、生产制造、应用开发、交易展示、商贸物流、人居社区于一体的现代化半导体产业集群。这一战略发展和恒大地产打造综合生活城市的发展战略不谋而合！其拥有的半导体以及高新材料产业技术可为恒大地产的房产建设给予一定的材料技术支撑。而山东高速集团是一个集高速公路、铁路运营、物流港口航运、建设施工以及资源资产为一体的综合化企业，其成熟的建筑技术以及物流运输可为恒大地产的综合生活城市发展的战略提供便利！
居于以上分析，恒大地产的第三轮融资不仅仅为一个资本的财技表演，更多的是为满足自身的转型发展做支撑！
本文作者 慧悦财经研究部 大鲸鱼
