中国央行春节前后上调的市场利率，已经开始传导至北京、广州、杭州、大连等多个城市的房贷利率上。
海通证券首席经济学家姜超警告称，抑制地产泡沫慎用加息政策，因为80年代末的日本泡沫经济、08年美国次贷危机等，源头都在房地产市场，而地产泡沫的破裂无一例外都是加息引爆的。
连锁反应开启，加息倒逼房贷利率攀升
券商中国9日报道称，北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海等城市房贷政策正在收紧：
北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折，其中，杭州部分银行首套房利率已提升至95折；重庆首套房部分银行调整至基准；北京二套房贷款期限最长不超过25年。
其中，北京是先头部队。早从今年元旦起，北京地区各主要商业银行便逐渐将首套房利率全面调整为9折，尽管也有银行根据自身情况延长了首套房8.5折利率优惠的执行时间。但从2月份开始，8.5折优惠的“末班车”已彻底消失。
此外据《21世纪经济报道》，多家北京地区的房地产中介近日接到通知，北京将执行新的个人住房贷款业务要求，具体内容包括：房贷利率不低于基准利率9折、自2月8日（含）起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。
（灯火辉煌的东京塔是那些泡沫时期涌入东京的外乡人，漂泊于这个城市最大的精神寄托）
我们日前提到的打击投机绝不手软的重庆，这次房贷调整力度也非常大，直接就按基准利率执行了。据券商中国，重庆某国有银行针对首套房按揭或者房贷已经还清的购房者，房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率；还有个别股份制银行也取消了折扣优惠，执行基准利率。
为什么央行官员口口声声辩解没有上调基准利率（是实情），但是房贷利率还是会上升呢？姜超近日的报告给出了答案，因为利率回升带动债券收益率上涨，导致房贷利率对银行失去吸引力，还不如去买债：
目前银行配置各类贷款和债券资产大致有如下的关系：
如果配置在一般贷款或者企业债券，需要计提100%风险资本，同时缴纳25%所得税。
如果配置在居民房贷，需要计提50%风险资本，同时缴纳25%所得税。
如果配置在国开债，需要计提0风险资本，同时缴纳25%所得税。
如果配置在国债，则需要计提0风险资本，同时不缴纳所得税。
如果比较国开债和房贷，则主要计算风险资本占用的资金成本。目前银行的资本充足率在13%左右，而ROE在20%左右，这意味着如果100%计提风险资本，所占用的资金机会成本大约在260bp，由于房贷只需计提50%风险资本，因而房贷利率大致应该比国开债高出130bp。
在16年9月份底时，10年期国开债大约在3.1%，而房贷利率平均大约4.52%，两者相差142bp。
而目前的10年期国开债利率大约4.2%，对应房贷利率的合理水平在5.5%以上，这意味着如果房贷利率还是很低，那么银行不如全部去买国开债和国债，而大幅减少房贷的供给，相应必然会导致未来房贷利率会持续大幅回升。
总而言之，房贷利率不回升，银行宁可买国开债，也不会去发放房贷（其实也是国家希望控制房贷的方式和途径之一）。
杠杆牛市难以承受之重，警惕加息招致日本式崩盘
方正证券首席经济学家任泽平指出，在加息周期下，高杠杆和利率敏感性部门将受到较大冲击，比如债市、房地产、房地产链上的周期性行业、航空等。而我们认为，对于本轮牛市而言，利率的回升对楼市的冲击将比以往更加显著。
原因在于，在人口增长缓慢的背景下（2015年上海常住人口净流出），杠杆资金主导到了去年轰轰烈烈的地产大牛市，而杠杆资金对利率变化尤为敏感（想象下借钱炒股，利率上涨）。如下图所示：
（图片来自：云豹所属的第三方独立研究机构——弘则研究）
从13年开始居民买房的杠杆比例明显上升，并且从15年下半年开始加速上升，目前的杠杆比例已经接近50%的历史高点。如果看灰色部分——自有资金，可以发现，过去几年中居民用于买房的自由资金的总量是基本维持不变的，而楼市销售的火爆完全是由于加杠杆导致的。
另一方面，人口结构也意味着杠杆牛市难以为继。从人口结构来看，年轻人的加杠杆能力是最强的，当人口结构趋向于老龄化时，加杠杆的能力将会下滑，也就无法继续支撑房地产的销售和房价了。而中国目前已经过了抚养比的拐点，人口结构将逐渐恶化，16年的加杠杆游戏难以持续下去。
实际上，这也是姜超的担忧所在：16年的房价暴涨与人口结构和经济增长无关，是居民房贷大幅加杠杆后的结果。
姜超团队警告称，在泡沫已经发生之后，如果贸然加息，或使得泡沫突然破裂，引发金融风险。纵观历史上几次地产泡沫破灭引发的金融危机，远的包括80年代末的日本泡沫经济，近的包括08年美国次贷危机，源头都在房地产市场，而地产泡沫的破裂无一例外都是加息引爆的，所以在治理地产泡沫的时候对利率政策一定要慎之又慎。
既然央妈已经迈出了加息的第一步，那么对于房地产市场而言，风险就在于这种加息具不具备可持续性。如果市场利率持续上涨，那么在利率市场化完成的背景下，基准利率即使不调，也会变得有名无实（按基准利率根本贷不到钱）。
利率回升尚难证伪，密切关注楼市成交动向
那么利率会持续上涨吗，我们进入到新的加息周期了吗？我们的前一篇文章指出，在三种可能叠加并且任一都还无法证伪的背景下，拒不承认已经事实上加息是央妈的最优选择。接下里需要密切关注我们的CPI、PPI以及美国特朗普的一举一动，因为这些因素的超预期都可能确认中国已经正式步入加息周期。
第一种可能是既然达到稳定人民币/安抚外储下降的目的，没有必要大张旗鼓造成股债楼市的恐慌与波动，利率继续偷偷回升就行了，省得自找麻烦。这类似于之前一直喊“人无贬础”而人继续贬，现在就喊“利没升基”而利继续升。
第二种可能是，央妈确实没有真心想加息，近期非传统手段加息的目的就是为了转移外储破3的注意力和金融去杠杆。决策者可能认为真正进入加息的时机还不成熟，毕竟中国经济整体仍然处于下行通道，无论GDP、PMI还是通胀数据都需要进一步的可持续性好转。但是，如果数据持续好转，则步入加息周期的可能性大幅上升。
第三种可能是，决策者自己也在观望，说难听点我们没什么主动权，需要根据特朗普/美国的行动相机决策，不能过早摊牌，因为船大不可能说调头就调头了。如果特朗普继续刺激美国利率（债券收益率）回升和美元大涨，那么中国会被动进入加息周期，否则人民币贬值压力就会很大。
目前这些可能都没法排除，市场利率是否会持续回升并传导至房贷利率上仍有待密切观察，我们建议投资者密切关注最新的楼市成交量价数据，以更好地把握整体市场的情绪，判断楼市的前景。
为此，云豹特意汇集了全国最为热门一二线楼市的实时量价成交数据（来自各城市房管局的权威数据），并根据库存与近30日成交计算了各大城市的存销比数据，为投资者提供参考和追踪。进入云豹财熵公众号窗口界面，点击“获得资料”菜单，再点“楼市量价数据”即可获得最新数据，每周一至周五（周末政府不公布）早上8：30更新前一日数据。以下是范例：
受春节期间成交停滞的季节性影响，近期的存销比数据失真，但随着春节过去，数据会重新变得有意义。
上图是过去半个月，这些热门城市的成交数据，可以帮助判断趋势（仍然需要注意春节的季节性因素）。
至于为什么需要关注成交数据？因为成交数量对价格存在大约6个月的领先：
不关注金融，你将被世界抛弃，因为你赚钱的速度永远跟不上印钞的速度。笔者专注研究国际经济形势，投资更要顺应趋势。对现货原油沥青、金银铜、天然气等产品有兴趣的投资者，必是有缘人。
文/东亚纵财（微ID：hnys0600），喜欢的话分享到朋友圈吧！
