眼见２月份就要过去了，楼市依然不打烊，大消息接二连三，央行都出手了，2017年楼市大局已定。与此同时，南京楼市1月最赚钱楼盘也新鲜出炉了，详情请往下看：
1、惊！房子降价20万依旧难卖，房子无人问津，销量暴跌41%是哪般?
2、央行或已出手：近日媒体称央行明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款，若属实的话，2017年第一季度人民币贷款有望下降，对各行各业都影响较大，尤其是房地产行业，有利于楼市的进一步调控。
3、2017楼市“稳”字当头，城市分化格局将持续，一二线城市房价将出现高位维稳的趋势。
4、2017房价真的会降?资深地产人曝开发商成本内幕，结果很震惊。。。
5、南京市场：1月南京楼市最赚钱楼盘卖了8个亿！
不少的业内分析人士表示，2015年以来一二线楼市价格上涨主要就是源于在利率下行和限购放松背景下居民加杠杆所致。
此次调控主要针对降低购房杠杆，旨在通过提高一二线楼市首付比率化解资产泡沫。北京“930”新政后，去年10月与11月楼市成交量明显放缓，“有价无市”现象再次出现。
就在10月5日，南京调控加码，高压政策下，有房源一夜之间降价20—30万，却无人问津。“买涨不买跌”仿佛成了买房人心中的一条潜规则。
而2016年第四季度，北京市商品住房成交6.96万套，较第三季度减少28.4%，其中二手住房成交量从9月的3.01万套降至12月的1.78万套，下降40.8%，需求过热态势得到明显缓解。
此次楼市上涨的“排头兵”深圳楼市年初楼市至今已出现明显降温，无论是成交量还是成交价都出现了明显回调。主要是炒房投机在骤降，而刚需对于目前的房价基本已经到了买不起的地步！可以预见的，在这次的调控之下，开发商涨价难，中介也不敢出现哄抬房价现象，平静之下，泡沫在逐步退去，房价或就能回归到合理！
近日媒体称中国央行明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。原则上第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度。
为了便于理解，我们先看一下去年的数据：
通过上述表格可以看出，房贷总量、占新增贷款比例等指标的大幅飙升，发生在2016年二季度之后。即便到了四季度，仍然只是略有下降而已。房地产的热度，仍然非常高。这也告诉我们，2016年的GDP主要是靠房地产“局部牛市”支撑的，去产能带来的国企利润大幅反弹，只是次要原因。
一季度历来是银行信贷投放高峰期，因为中国存在贷款额度管理，下半年往往会踩刹车，信贷政策很难预期，所以银行愿意提前放款，企业愿意提前拿到钱。这跟财政资金使用正好反过来，各地政府往往到3月之后才开两会，确定预算，财政资金投放高峰往往出现在下半年。
2016年1月，中国的新增人民币贷款超过2.51万亿，创下历史最高纪录。有人预计，2017年1月只会更高，很有可能逼近3万亿。在这种背景下，如果住户贷款仍然占比超过60%，则房贷规模可能达到1.8万亿以上，超过最疯狂的2016年三季度。这正是央行所担忧的。
央行最近非常矛盾。一月份存在交税、春节提现等因素，加上过去两个月资金投放偏紧，所以一度出现钱荒迹象，央行被迫投放了大量的再贷款。到了本周，又开始收回流动性，并通过MLF(补充抵押贷款)传递加息信号。
但对于房地产，调控的决心非常大。20多个热点城市的新房均价环比，必须必去年有所降低。在这个背景下，央行控制房贷增长速度，是顺理成章的。
2017年楼市将呈现典型的“鸟笼行情”特征，上涨是绝对不允许的，各地甚至不惜采用各种行政手段管制房价。但另一方面，由于利率仍然将处于相对低位，流动性不会太紧张，所以房价也很难大跌。
预计从二季度开始，部分城市房价将出现松动迹象，下半年呈现阴跌走势的城市将增加。而这个时候，恰恰是刚需、改善性需求购房的好时机。从长远看，有显著人口增量、资金增量的大城市，其优质住宅仍然有长期投资价值。
过去一年，房地产去库存政策取得积极效果，三四线城市库存压力得到一定缓解。但伴随着三四线城市去库存的同时，是热点城市房地产市场的过热态势，房价和地价非理性上涨加剧了市场及金融风险。
由此，中央经济工作会议指出，2017年要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。
1、地方两会纷纷落实中央精神
自中央经济工作会议确定2017年房地产市场基调后，从已召开的地方两会省市工作报告来看，保持房地产市场的稳定被提到了前所未有的高度。
北京强调要“确保2017年房价环比不增长”，把握住房的居住属性，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求。
上海强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。
作为房价“价值洼地”的重庆，在2016年末迎来一波炒房团，甚至传闻说炒房团“打飞的”去重庆购房，随后重庆官方紧急灭火，打击炒房团。2017年重庆市提出要“积极防范各类风险，坚决遏制炒房行为”。
二线热点城市中，南京表示要“要加大房地产调控力度”，合肥明确将全面落实房地产市场调控“十条新政”，珠海强调“防止市场投机透支城市未来发展的美好前景”。
2、各大城市房价分化格局将持续
城市房价分化是现阶段我国楼市发展的一大基本特征，这种高度分化的格局还将持续存在。而一线城市土地资源稀缺，新房市场的供应越来越小，需求转向二手房市场。北京2016年1-11月二手房销售套数是新房的4.8倍，上海和深圳二手房与新房销售套数比分别为3.3和2.4倍，北上深已正式步入“存量房时代”。
交通银行首席经济学家连平表示，预计2017年房价依然会保持增长，涨幅放缓。被限购的核心城市将有一段时间处于量缩价稳的状态，但蛰伏调整后房价仍有上涨空间；历史增长稳健、前期涨幅相对温和的城市及核心城市周边区域将承接需求外溢，有量价上涨的潜力；产业基础薄弱、由资金炒作导致房价冲高的城市可能出现降价；经济欠发达、不靠近核心城市圈亦无旅游养老等特色的三四线城市将面临一个缓慢的去库存过程。
亚豪机构市场总监郭毅同样表示，从房价走势来看，一二线城市受开发周期的影响，土地供应仍有局限性，供需矛盾下，未来房价将出现高位维稳的趋势，而对于三四线城市而言，出于去库存的压力，2017年房价或将出现下行。
看点04:2017年房价会降吗?资深地产人曝开发商成本内幕
众所周知，房价的涨跌和供不应求有着密切的关系。导致房子供不应求的局面，可能是因为需求压抑后的集中爆发，也可能是因为一二线城市土地供给不足。
当然，造成房价高涨的一个关键因素就是在2016年全国各大城市“地王”频出，这就使得开发商的拿地成本陡增，但是拿地成本增加就一定会造成房价暴涨的局面吗?答案是否定的。
只要是商人，就不会做赔本的买卖。开发商一样如此。任何一个房地产商在项目开发的过程中，都有着一套相似的资金经营规律和保底盈利秘诀。
房地产开发千篇一律。前期开发商只投入占整个开发40%的资金用于拿地，拿地之后开始从银行申请贷款，然后拿银行的钱开始项目开发(咨询，设计、规划，动工等，后续连载也会计算这些环节的成本)，在银行贷款还没有花完的时候，就可以开始预售，更有甚者，拿地不久，五证未全就开始认筹预售。
这种现象，在尤其在各大一二线城市的房地产市场更是屡见不鲜。拍完号、选完房之后一般需要等2个月甚至更久的时间，等到项目预售证下来之后，才会通知准业主来签购房合同。
之后成百上千位业主纷纷开始从银行贷款，购房者贷款审批之后，就会有XX亿的购房款流入开发商的账户。
回笼资金就是从这开始的。最终开发商拿着购房者的钱去大肆开发，建造楼宇，设计景观，引进配套，聘请物业等等。
整体流程，开发商只支出了拿地和前期筹备阶段的成本。后续一系列的流程就是“借鸡下蛋”了。
在一个曝光的房子成本计算表中，可以让我们对房价的形成，有更全面的认识。
房价的构成有五种：第一项是财务、销售及管理费用；第二项是工程建设及配套成本；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。
一般来说，在这五项构成因素中，除去第一项成本相对稳定，后面四项才是真正影响房价的变量，尤其是二、三、四项可以占到房价总成本的近六成。
具体来说，土地成本即是前期房地产开发商获取土地使用权需要向政府缴纳的土地出让金，建筑安装成本是后期房地产施工建房的各种费用，这部分还包括高额的房地产税费。
房价的话则是地产商在成本基础上加上一定利润(目前行业毛利率大概在40％)对外销售价格。也就是说，如果要严格控制房价，想让房价真正回归到合理水平，就要着重从这三个方面(土地成本、税费、建设成本)入手进行限制。
同时，这些前期成本，看似由开发商承担了，但最后还是会通过房产销售，分摊到购房者的身上，羊毛出到羊身上。试想，如果面粉贵了，面包也不会便宜到哪儿去。
看点05:1月南京楼市最赚钱楼盘卖了8个亿！
1月份虽然南京楼市到月末才出现上市潮，不过卖得好的楼盘依旧创造了自己的传奇。
RDAS云数据显示，截至1月24日，今年1月份南京全市卖得最好的楼盘是位于南站的旭辉铂悦秦淮，该楼盘在1月份已经成交8.24亿元，成为南京2017年的首个月度销冠盘。
旭辉铂悦秦淮成交均价34079元/㎡，是旭辉在城南打造的高端精装楼盘，没有预约的客户都无法获得参观样板间的资格。该楼盘1月成交了197套，以8.24亿元成为1月南京楼市最赚钱的楼盘，该楼盘预计春节后加推2号楼洋房，共42套。目前还剩下少量面积123㎡和143㎡的房源在售，均价34000元/㎡。
城南均价21500元/㎡的纯新盘蓝光公园1号，1月成交金额达到7.3亿元，成为销售亚军，这两家楼盘春节期间都不打烊。
城北1月卖得最好的楼盘是华润幸福里，该楼盘成交均价18482元/㎡，1月成交了411套，成交金额7.29亿元排在销售金额的第4位。
另外正荣润峯也销售了7.3亿元左右，位列南京楼市1月销售金额排行榜的季军。
六合楼盘紫艺华府虽然单价只有12293元/㎡，不过还是以3.55亿元的销售金额跻身销售金额排行榜的前十位，位列第6。
前十位榜单上还有玄武区的中海玄武公馆和河西的北辰旭辉铂悦金陵，铂悦金陵仅卖出54套房，但是由于单价高达45009元/㎡，所以销售额超过了3.5亿元，列销售金额排行榜第7位。
当然，1月份销售量只有个位数的楼盘也不少，浦口的恒辉假日广场，仅卖了3套；河西的雨润国际广场、江宁的叶泊蓝山、江北的群盛北江豪庭、城北的东方兰园在1月份也仅销售了不到10套。
不关注金融，你将被世界抛弃，因为你赚钱的速度永远跟不上印钞的速度。笔者专注研究国际经济形势，投资更要顺应趋势。对现货原油沥青、金银铜、天然气等产品有兴趣的投资者，必是有缘人。笔者/东亚纵财（微ID：hnys0600）非诚勿扰
