◎作者丨掘金大师
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近日，掘金大师惊奇地发现，白宫居然在美国最大的地产平台Zillow挂牌了，且明码标价，售价3.98亿美元！
按照Zillow的信息显示，白宫地址为1600 Pennsylvania Ave NW, Washington, DC 20006，始建于1800年，是历任美国总统的住所，被归为独栋别墅类别。面积5.5万平方英尺(5110㎡)，占地18英亩（72843㎡），拥有16间卧室、35个卫生间、共132间房。
绝大多数朋友应该没看过白宫内部，下面把图片贴上来，满足一下大家的好奇心（注：以下图片均来自网络）。
白宫南面景观
白宫内部透视
白宫地图
入口和过道大厅
东厅
红厅
蓝厅
绿厅
外交厅
国宴厅
白宫图书馆
怎么样，还是比较奢华吧？
从2009年起，Zillow开始对白宫的价值进行评估，目前估价为3.98亿美元，月租金212万美元，是Zillow上最贵的房产。若按揭30年，每月还贷额为151万美元，Zillow的估值系统认为，在一年内，白宫的价值将达到4.11亿美元。
换算过来，白宫的价格超过27亿元人民币。艾玛，这么贵的房子，只有马爸爸和国民公公买得起了吧！
若仅以白宫的房屋面积5110㎡来算，每平米的价格52.8万人民币，可谓天价。这一价格，高过之前闹得沸沸扬扬的北京西城区文昌胡同46万/㎡的天价学区房。
不过比一比白宫和“天价学区房”的房屋状况，也就觉得52.8万很“便宜”了，尤其是你买的还是白宫！白宫！！白宫！！！
当然，白宫还拥有面积巨大的花园和绿地面积。算上花园，白宫占地面积72843㎡（18英亩），虽然每平米52.8万，但“送”一块巨大的花园绿地，要不要太好！
不过啊，这老美真是搞笑，在白宫的简介下面来了这么一句话：该房产目前不能出售或出租！
话说回来，用脚趾头也能想明白，如果一个国家连自己的总统府都能卖，那他们总统去哪办公好呢？
哦，对了，就算白宫卖了也不用怕，现任美国总统特朗普可以去自己家办公，他家也足够大，足够奢华！
掘金大师认为，白宫之所以在网站上有估值，是因为Zillow建立了一套Zestimate房屋估值系统，通过给白宫“估值”来做噱头，打响这一功能的名气罢了。
该系统还对特朗普在曼哈顿第五大道的豪宅做了估值，价值1亿美元，按30年房贷来算，每月要支付41.5万美元，价值虽然只有白宫的1/4，但室内的墙体和柱子都镶嵌了24k金，装修参考了路易十六的王宫，号称“小凡尔赛宫”。
看过两处暂不出售的“豪宅”，我们可以得出影响房屋估值的几大因素：
（1）首先要看房屋所在位置、社区如何。位置和地段是房产价值最主要的决定因素，这是房地产业的 “行业格言”，也是“陈词滥调”。
白宫、曼哈顿第五大道两个地段自然不用提，其附近的房产价格均普遍高于城市均价，附近房源也经常供不应求。
以白宫为例，位于其同一条街道宾夕法尼亚大街的几处房产早已售出，且价格至少在90万美元以上，价格显著高于华盛顿市中心54万的均价。
（2）房屋的装修状况、内部设施也会对估值造成一定影响。如果房屋装修较好，近年来有翻新，都对获取更高估值有帮助。
白宫的装饰自不用说，有古典风格又有现代配套；而特朗普的“小凡尔赛宫”则更是奢华至极。
另外，房屋的室外是否有独立的花园、游泳池、露天阳台，景观是否优美，房屋建筑风格等，都会对估价造成影响。白宫景观优美，就是最好的例子。
（3）名人效应和历史渊源，也会影响房屋价值。有时候，有的房屋虽年代久远，但可能因为曾有名人居住过，而使其估值大增。
例如特朗普童年时居住的房屋，建于1940年，去年12月的价格为140万美元。后来由于其特殊性，在拍卖中估价达到了1000万美元。
（4）参考估值时的指标：房屋“市盈率”（房价/年租金）。这一概念来自股票市盈率概念，也类似租金回报率（年租金/房价）。
根据信用评级机构穆迪认为，长期房屋市盈率的合理数值为16，即房价应为房屋年租金的16倍，如果过高，则说明房屋估价过高。
以上文提到的白宫为例，白宫“月租”估价为212万美元，年租金为2544万。白宫“售价”为3.98亿美元，则其房屋市盈率为15.6，略低于16，这说明白宫的估价合理。
也就是说，租金也是影响房屋估值的一个因素。如租金越高，房屋的估值越高。若房子租不起价，多半也就卖不起价了。
小结
综合上述几个标准，白宫（如果可以卖）和特朗普的豪宅，均满足所有优点，拥有好的地理位置、配套设施和景观、名人与历史效应，使得它们的估价高上天。
如果你想让房子有较高的估值，就应该选择好的地段和社区、保持好房屋状况、房屋市盈率合理的房屋进行投资。
当然，如果能拉个名人到你房里住个一年半载，那也是极好的。卖出后，就等着后半辈子享福吧！
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