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楼市泡沫有没有、泡沫何时破灭，是大家买房时最关注的两个问题。
不久前，高盛就对中国楼市作出风险提示，下调了中国房地产股票的评级。同时指出，中国楼市库存高企，未来仍需几年来消化。
那么国外发达国家中，哪些有泡沫？它们会否破裂？
高盛最近发布了一份发达国家楼市风险报告，给出了答案。
通过房价/租金比、房价/家庭收入比和实际房价三大基本指标，比较了这些经济体的房价。报告指出，新西兰、瑞典、澳大利亚、加拿大、挪威都是房产泡沫严重的国家，泡沫破灭概率越来越高。
下图可以看到，新西兰房市崩溃的可能性在40%以上，瑞典高达35%，加拿大楼市崩溃的可能性为30%，挪威、澳大利亚、瑞士房价崩溃的可能性在20%至25%之间。
发达国家楼市泡沫崩溃概率（来源：高盛）
高盛认为，未来5到8个季度内，瑞典和新西兰的房价在经过通胀调整后，房价可能会下跌5%以上。
根据国际清算银行数据，自2010年以来，新西兰房价已经暴涨了60%，瑞典房价暴涨了48%。
2010年以来发达国家房价涨幅（来源：国际清算银行）
下表通过三个指标，反映出新西兰是房价高估最严重的国家，目前新西兰“房价租金比”高于历史平均值100%；“房价收入比”高于历史平均值60%，“实际房价”则比长期平均房价高出118%。瑞典、加拿大、挪威、澳大利亚在这三个指标上也有较严重背离，房价过度高估。
各国房价指标与长期水平的偏差（来源：OECD、高盛）
在被研究的发达国家中，除美国在2007年次贷危机后经历了明显下跌，其余发达国家的楼市均出现持续上涨。
美国近期房价恢复危机前水平，已经被一些投资者认为泡沫显现。高盛认为，过去数年未出现明显跌幅的发达国家，其楼市更加脆弱。
2006年以来各国房价涨幅（来源：国际清算银行、高盛）
高盛称，未来五年内信贷增长的速度是影响房市的重要因素。由于房价上涨，同时高额信贷增长，小型开放经济体（如新西兰）会面临更高的房市崩溃的风险。在这些国家，房价已经估值过高，信贷增长也很高，这些都是实际房价暴跌的预警信号。
尽管加拿大房市风险相对新西兰略低，但加拿大房产市场也存在其他的问题。瑞典和新西兰两国的楼市，虽然投资比例很高，但伴随着移民剧增、人口也不断增长等因素，会支撑住房需求。
相比之下，澳大利亚、挪威和加拿大过度建设的情况更严重。住房修建活动已经超过了住房需求，尤其是澳大利亚的公寓建设严重超过需求。从下图可以看出，澳大利亚、挪威、加拿大三国，无论是年度开工数、过度建设数量都已严重超过实际需求。
加拿大过度建设最严重的地区，不是最热门的多伦多和温哥华（这两个城市处于房屋供不应求的状态），而是位于西部和中部的阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省，由于两地依靠原油和资源的经济结构受到能源价格低位的冲击，此前快速发展的楼市面临供过于求的状况，房价也随之下跌。
高盛的报告中提到，投资者必须特别关注到这一重要的地区差异，避免进入房屋供过于求而经济基本面不好的城市投资房产。
多个发达国家的状况都显示，房产贷款与可支配收入的比值已经达到纪录最高水平。不过高盛表示，由于利率相对来说达到了记录低位，因此偿债比率也相对较低。
家庭债务与可支配收入比（来源：Haver Analytics）
相对于其他国家来说，澳大利亚和加拿大的家庭贷款问题尤为严重，分别占可支配收入的150%和138%，超过可负担水平。而加拿大房贷更是达到可支配收入的167%，创纪录新高。
在上述发达国家中，不乏有国内投资者喜爱的热门国家：新西兰、澳大利亚、加拿大、美国。而目前，加拿大、澳大利亚、新西兰的房价的确面临高位，后期会继续上涨还是出现回调，值得进一步观察。
澳大利亚、加拿大当地政府针对外国买家的限制政策，以及机构对这几个国家楼市的频繁预警都显示，这些国家房产市场引起了政府和专业人员的警惕。
