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◎作者 | 黄岚
◎整理 | 王姝楠
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1什么是商业地产
商业地产包括公寓物业、商务楼、酒店物业、零售物业、工业物业、空地及其他。
公寓物业：以收租金为目的得各类物业，如多层公寓楼（六个单元以上），学生公寓等。
零售物业：各类零售商业物业（包括从大型购物商场和购物广场，到上居下铺小商铺、饭店等）。
工业物业：工业物业，用于各类工业用途的物业（仓库，厂房或工商并用物业）转让及租赁。
空地：空地用于商业、工业或住宅开发使用的土地（有时也包括农场）包括生地以及熟地。
其他：其他（社区中心、养老院、教堂等）。
什么是生地，什么是熟地？
生地：指未形成建设用地条件的土地
熟地：指已具备一定供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地。
各类商业地产投资的风险和收益：高风险对应高收益。
就一般经验而言，空地的风险和收益最高，而公寓物业风险和收益均较低。
2投资商业地产的优点
资产增值、保值，对抗通货膨胀、税收优势、稳定的现金收入、可贷款，杠杆提高收益、政策稳定。
税收优势方面：
（1）商业地产可在公司帐中折旧资本支出，税前抵扣
（2）所有维护和运营开支，包括贷款利息均可税前抵扣
例如，同样一年10万的收入，税后估计只有6/7万，而如果是一栋200万的学生公寓，以5%的收益率来计算，通过各种计算，可能只需要交几千的税。
3商业和民用地产投资的不同
投资资金量不同
贷款方式和难易不同
物业的评估方式不同
法律监管的偏向不同
租客费用及管理的复杂程度不同
交易的难易程度不同
对经纪的沟通能力要求不同
（1）商业地产与住宅的异同------LOCATION
其相同之处，那就是也要讲究Location，地理位置永远是最关键的要素。但商业地产与民用住宅也存在很大差别，住宅物业除了出租保值增值的商业功能外，还兼具居住功能，尤其是豪宅，更讲究私密性；而商业物业则相反，因为纯粹属于商业行为，要么出租，要么自用作为生意店铺，除了物业要保值增值外，更要着重考虑做生意的方便与快捷。
一个好商铺物业一定要具备几大特征，首要一条必须是强曝光率的铺位。商铺作为提供服务和产品的场所，在商场或Plaza中的位置第一重要。一般处于商场的中心位置、主要客流通到的两侧、邻餐饮活动区、楼梯口附近的拐角位，都是较好的位置，同一个商场或Plaza中，都有一家或几家铺位是好铺位。
（2）申请商业贷款与住宅贷款区别何在？
商业贷款与住房贷款是完全不一样的，审核商业贷款时既要看物业的位置，最重要的因素就是要看租客，是不是有像TD Bank、Scotia Bank、 RBC、 Shopper Drug Mart等大公司租客，确保每月租金收入稳定，商场拿到贷款的机会和比例就会比较高。简单地说，在住宅类贷款领域，作为借款人的投资者是主要关注点，而购买的物业则是次要的。而在商业贷款领域，投资者所购买的物业成为主要关注点，而投资者本身则是次要的。
4投资加拿大
（1）正逢其时
外国投资者近年只能到加拿大商业地产成交的四成。其中，来自以中国为代表亚洲投资者占外贸投资加国商业的42%；来自以美国为代表的美洲地区占的48%；来自欧洲的占10%。
目前市场上投资人士把目光投向商业物业类项目，诸如购入小型出租公寓楼、市区及郊区的店面、小型办公楼等，或者置业投资、土地开发、物业销售、购买PLAZA、加油站、小型地产开发项目等。
收购了纽约华尔道夫酒店的安邦保险(集团)股份有限公司再度出手，于2015年从布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management Inc。)手中买下了多伦多的一幢写字楼
2016年，安邦集团6.6亿加元收购温哥华市中心Bentall Centre资产的交易。这就意味着安邦公司拥有Bentall Center系统中66%的股份。Bentall Center包括市中心四座写字楼以及地下对应的零售门市店，总建筑面积约为150万平方英尺
加拿大贷款机构兴趣转移，多伦多商业地产更易贷款。
加拿大房地产市场的走势已经在2016年底出现巨大变化。曾经最为火热的温哥华市场开始逐渐降温，而多伦多则涨势进一步扩大。贷款机构对于房地产市场趋势的变化也非常敏感，根据加拿大商业地产服务协会(CBRE Canada)去年末公布的一份报告显示，银行和其他贷款机构对于对多伦多商务地产的热情则继续保持高涨。
CBRE债务及金融机构执行副总裁Carmin Di Fiore表示，“我们在2016年经历了史无前例的商业贷款旺季。2016年最终的贷款总额数据可能会打破之前2007年创造的321亿加元记录。
贷款机构和投资方对于商业地产的兴趣支撑了这部分投资的数量。大约58%的受访贷款机构表示将在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配比。不过从地理位置和类别上，贷款机构关注的焦点已经有所转移。工业物业受到了更多的关注。”
让我们来看一下多伦多地产局公布的过去5年的商业地产统计数据。
A.大多伦多地区商业地产出租行情
首先来看一下出租的行情。
工业物业占所有租赁总空间的四分之三还多。而且近5年来持续走强，办公楼物业占据了第二大份额，其次是商业/零售市场。
披露的价格显示，以每平方英尺为基础交易的物业的平均出租率，过去5年所有的三大主要市场上都有所上涨。
而从成交价格来看，办公楼和工业物业均十分稳定。
B.大多伦多地区商业地产出售行情
再来关注一下出售行情。
从过去5年数据可以看出，办公楼物业的价格逐渐在走低，而商业零售去年有一个大幅增长。工业物业仍然是稳中有升的态势。
成交量的话，工业物业和商业零售不相上下。
（2）在售商业（物业）机会推荐
生地熟地均有，全部为暗盘（市场上没有）。价格由1千万至数千万不等，适合土地开发或者土地储备。
知名华人冷冻食品加工厂生意出售，目前产品在T&T、Costco等大型超市销售，是华人唯一一家进入Costco的同类冷冻食品公司
超大占地办公楼（土地可申请高密度住宅）占地0.83英亩，10数年新全幕墙办公楼，都是顶级租客，如新东方，地产经纪公司，政府支持的机构等。
地处尼亚加拉大瀑布地区且荣获LCBO大奖的300亩地高级酒庄。发展机会多，包括：开发小型酒店宾馆，建立适合种植豆类，蘑菇，水果类的农场。
尼亚加拉瀑布地区滨湖城著名酒庄，庄主斥巨资从德国和美国进口新设备进行设备更新。
尼亚加拉瀑布核心度假旅游区Mote8国际连锁酒店物业出售。132间客房，叫价&10500000加元。
5商业地产的投资回报率(Capital Rate)
商业资产的投资回报率是指：每年营运的税前凈利润与资产转手成交价之间的比値，在北美商业地产市场常用的Cap rate/出租凈回报的计算方法，是根据已经合约确定的每月或者每年租金，投资者实际能拿到的收入来计算的。(租赁/租金凈回报率=年租金收入/买家*100%)
如果一个咖啡店，卖价100万美元，年租金收入50000美元那么租金凈回报率就是：50,000/1,000,000 * 100% = 5.00% 。该回报率算法将投资周期按每年计算，以投资人持有该物业期间每年从该物业中实际产生的收益计算为主。
目前加拿大商业地产市场，各类商业资产的投资回报率基本上都处于3%至15%之间，而这一比例的区间历来都被认为是相对合理的区间。当然，不同的地域、行业、环境、管理等等也决定着回报率的高低差别。
在影响投资回报率的诸多因素中，地域差异是最为重要的。地区（地段）越是发达和热闹，地价就越高，回报率也就越低。就大多地区来说, 多伦多市中心（Downtown）的投资回报率一般在3%到4%之间。
中心城区回报率一般为5%至6%；外围城市则可以达到6%至8%；更偏远的地域，商业地产（资产）的投资回报率可高达8%至10%以上。
投资回报率是影响投资决策的最重要因素，也是商业资产上市定价的主要参考依据。
举例来说，在投资回报率5%的地区，如果税前凈利润为每年40万加元，则此项物业上市的价格就会在800万左右。在稍稍偏远的地区，回报率可能达到10%，如果税前凈利润同样为每年40万加元，此项资产上市的价格就可能在400万左右。
例如：一个咖啡店，卖价100万美元，年净租金收入50000美元那么租金凈回报率就是：50,000/1,000,000 * 100% = 5.00%
在很长一段时间内，不少客户咨询商业地产项目时，同时也询问加拿大投资回报率是如何计算的，为什么和中国的投资回报率相差比较大，并且没有中国回报率高。
商业资产的转手都涉及到较大的投资额，投资收益的核算是至关重要的。很多中国的投资者说，中国的商业资产投资回报比例要比加拿大多伦多高得多，可以达到20%至30%。
相比较，比例太低。但客观地理解是：基本条件不同、风险値不同、社会环境不同，回报率当然不同。中国的商业资产是没有土地产权的，市政发展规划基本上没有长期的打算，随意性很强。
反观加拿大，商业资产拥有永久性的土地产权，个人财产不可侵犯是加拿大立法的根本条件之一。市政规划和城市发展要征求民意. 加拿大商业资产的投资回报，最大的特点是长期的稳定性。由于永久性产权的存在，只要维护和保养得当，资产的保値和增値是不成问题的。
加拿大的地产收益很高，年均收益率达到了11.7%。同时，加拿大有着坚实的经济和银行体系，以及高质量的敎育和医保体系。而且，与中国房产受制于70年的产权期限不同，加拿大商业地产具备永久所有权。
英国一家国际地产开发公司Grosvenor曾在一份硏究报吿中说，对房地产投资者来说，加拿大是一个非常可靠的长期投资地，温哥华和多伦多都是进行长期投资的首选城市之一。
在加拿大投资房地产的获利机会比中国更有吸引力。与美国相比，认为加拿大的投资收益更高，投资者可以更低的价格买到收益更高的房产。此外，美国市场的竞争更加严峻。因此, 在加拿大投资商业地产现在是一个新的机会。
6投资人士主要聚焦的商业物业
目前市场上投资人士主要聚焦的商业物业包括小型小型出租公寓楼楼、市区及郊区的店面、小型办公楼等，土地投资、购物广场PLAZA、加油站、小型地产开发、酒庄等好的商业投资人不仅仅是房东而已，也应该在商业经纪人的指导下对当地的相关行业有深入的了解，只有这样才能理解各类商业物业投资的行业特点、估值要素、投资战略和运营策略。
投资商铺需要注意的要点：
投资商铺之前必须要研究好几大方面的问题。
要看周边消费要否具持续支撑力？周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。
要看商铺是否有正确的目标市场定位？
要看商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动名牌店之外的商铺经营，也是投资者必须在购买前明确的因素之一。
要看实质回报是多少？
要看未来物业管理水平如何？因为物业管理水平可决定未来的价格.确保商铺后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。
任何投资都有其风险性，商业地产投资的风险性是显而易见的，不过风险越高，回报也越高！
美国最好的地产投资作者Sonny Bloch讲得更具有实践性：“你自己就是风险的起源地，如果你不能在投资前做好各项可行性研究，你将把风险架在自己的脖子上。”
