◎作者 | 李楠
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在美国，德州是很多其他州的投资人做商业和住宅地产的主要目的地。
2008年到09年德州的商业地产之中，来自美国境外的投资占总投资额的2%到3%，2016年德州的商业地产投资中，来自美国本土之外的投资占到15%。
而这其中超过一半的境外投资来自西欧，德国占很大比例，来自中国的资金在德州还不算特别大，这个也很值得大家来思考。
1德州为什么会吸引外州或外过投资人？
（1）德州的人口
德州人口在2016年预计是2789万，在美国已经是仅次于加州，排第二位。德州的人口是在近30年来一直保持了一个很稳定的增速，最近是每年1.6%—2.0%的持续稳定增长速度。其中达拉斯都市圈和休斯顿都市圈分别是美国的第四和第五大都市圈。
2010年达拉斯都市圈人口是600多万，实际上经过了从2010年-2017年，达拉斯都人口目前已经远远突破了700万。据预计，达拉斯在2030年人口将会接近或者超过芝加哥成为美国的第三大都市圈。预期未来15年内达拉斯人口也将增长大约150万，这是非常迅猛的增速。
休斯顿也非常类似。根据美国的一个搬家公司统计，休斯顿是所有大都市中净流入人口最高的一个城市，即使是从2000年到2010年，德州的大都市人口的增速也远远超过了东、西岸的传统大都市，更不用说从2010年到现在这一个新的经济周期内，德州包括休斯顿和达拉斯也是发展迅速。
房地产的发展很大程度上决定于人口的一个增量，德州普遍来讲，人口增长的预期就是房地产发展的一个原动力。德州大约有四块人口高密度聚集的都市圈。最北边是达拉斯-沃斯堡都市圈。东南角是休斯顿，一个港口城市。西南角是圣安东尼奥，北边是奥斯汀。
达拉斯休斯顿、奥斯汀和圣安东尼奥构成了德州的黄金三角带，无论是人口增长还是经济发展都非常蓬勃。
（2）德州的经济
德州的GDP在2015年是1.639万亿美元，在美国排第二。世界财富500强的全球总部有54家在德州，这也是美国第二大500强总部的聚集州，仅次于纽约州。德州的面积仅次于阿拉斯加的第二大州，它的资源丰富，传统上是石油起家，腹地辽阔，农业发达，德州经济发展后劲很足。
德州的经济传统上是能源和石油起家，但是从20世纪中期开始，德州产业开始多元化发展，包括电子计算机航空航天生物化学等都有一个均衡的发展。
以达斯为例，美孚石油是传统能源产业，美国航空马尔克尔来是美国三大航空公司之一。ATNT，美国电信电报公司德州仪器，是跟华为竞争的一个很大的电子企业，还包括百货连锁一共有20几家世界500强的企业的全球总部设在达拉斯。
从2012年到2017年这一轮经济周期的上升期里，几十家大公司的全球总部或者是区域总部从外州迁移到达拉斯的都市圈，一共带来了122300个新的工作机会。
例如，set保险公司，美国著名的三大保险公司之一，总部迁到了达拉斯，这一迁移带来了8000多个的工作机会，丰田的北美总部，给达拉斯的都市圈带来了4000多个工作机会。达拉斯从2015年到16年的就业增长率是4.1%，美国全国的平均水平是1.4%。
2德州为什么这样有吸引力？在整个经济发展过程中政策优势到底在哪里?
（1）德州没有州税
加州的州税基本上是在8%—13.8%，上限是13.8%，对于很多投资人来讲其实是非常大的负担，德州是没有公司和个人所得税，这是德州吸引大量公司入驻的一个很主要的原因。
（2）德州有很友好的商业环境
无论是从政府、法律到整个社会的环境都对招商引资态度非常积极。政府和整体的社会上大环境对于外面企业进来的态度，很大程度上影响当地的经济的发展。丰田的北美总部前一段时间迁移到达拉斯都市圈，德州从州政府的层面上给了很多税收的补助。
包括一些减税的措施，甚至于还有直接的一些补贴，然后去抵消办公租金的开销等等。包括一些比较小卫星城市为了吸引大的公司入驻，包括减税，补贴，给予一些开发上面的优惠。一个整体的友好的商业环境，对于大公司切入有很好的吸引力。
（3）德州有良好的教育和医疗的基础条件，整体的基础设施也很好
以教育为例，德州的教育系统以大学来讲，有全美国排到前30名20名的私立大学和公立大学。包括在休斯顿的莱斯大学在美国的私立大学中排到前20名，包括德州的德州大学奥斯汀分校。
德州大学系统也是美国最好的公立大学系统之一。德州大学奥斯汀分校、德州大学达拉斯分校和德州大学阿灵顿分校等都是美国最好的公立大学。从中小学教育来讲，以达拉斯为例，有一个所谓的天才学校，专门收自由生，这个学校很多年都是在全美的公立高中中排到了第一名。
还有专门收数学和理科方面很优秀的学生的学校，在全美的公立学校中排到了第八名，此外还有很多卫星城有很多高质量的学区，他们的小学和中学都是在美国的公立学校打分评分的这个系统中达到九分和十分的学校。
以医疗系统为例，西南医疗中心在达拉斯、休斯顿和安东尼奥都有分布，它也是美国最大最完善的医疗系统之一。休斯顿的一个癌症中心是美国三大癌症中心。从科研和医疗条件来讲，德州整体能提供一个很好的医疗支持。
（4）德州整体来讲比较新
它的基础设施无论是道路建设，=还是机场车站的建设，都比东西岸的城市要好。基础设施也是一个城市基本面貌，吸引一些外资能够入住的一个原因。
（5）德州的生活成本相对来讲很低廉
尤其是跟东岸和西岸的一些传统大都市比较。比如外州来的一些大公司的高管，原来可能是一百万在加州也是住一个很普通的一个独栋别墅，但是到这边来也许就可以买一个很好的豪宅。相对低廉的生活成本其实也是在不断的吸引外面的公司和人口的入住。
3德州地产投资有哪些产品和渠道？
（1）住宅类产品
住宅分为独栋住宅和联排屋或者是公寓。这三种住宅在德州长期以来是一个相对比较低的水平，但是近年来有很大的增长。以达拉斯为例，去年到现在同比房价上涨了13.1%。
二手房屋的交易上，奥斯汀的房价是最高的，奥斯汀和达拉斯都市圈都保持稳定长期的增长。相对来讲休斯顿的房价增长还是有一定波动，主要是过去两年中，石油的价格一直在下跌，休斯顿是一个依赖于能源产业的相对单一的城市，所以它受到的冲击比较大。
奥斯汀和达拉斯的产业经济波动的能力就会强一些。二手房交易上，奥斯汀的房价实际上比达拉斯房价要高。达拉斯新建房屋售价中位数实际上是高于奥斯汀。
（2）商业地产
商业地产RPY投资人是比较推荐PtwoNrp这种租约形式。这个租约作为房东，它的房产税、管理费和保险等都是会有租户来再报销的。房东对于房屋的净收入有一个比较稳定的估计，同时管理上面也比较轻松，那么这种项目主要是在一些零售的商业和仓储类的物业办公室，看到一些这样的租约。
一般来讲，商业地产的回报率可以做到8%~10%，这个主要看物业本身所在的地理位置，它的物业类型还有房子的新旧程度，基本上条件越好的房屋，净回报率也就会相对低一些，房子状态差，回报率就会高一些。
（3）土地
德州有一个很强劲的发展预期，土地如果选择到一个发展通道上面的话增值也是非常可观。这个投资一般不建议贷款。
土地在美国是大家族财富累积和转移的一个工具，就像黄金是一个长期持有，然后等待升值，是一个保值的工具。一些土地在发展通道上，经过三年到五年的时间可以达到翻倍。
土地操作最大的一个要避免的问题就是不要被迫销售，它的登场的周期还没有到来之前，销售的话就会面临很大的损失。另外，土地是没有现金流的，这种投资方式基本上是以升值作为它主要的一个获利的手段。
（4）股权投资
是用入股的方式参与到一些开发项目中去，这个部分就要对开发项目有一个非常严格的遴选和考察。
在美国股权投资类如果是新开发的项目，回报应该能够在20%左右。一般开发商的利润会在30%左右或者30%以上。对于一般的境外投资人来讲，那么股权投资的优势在于它几乎是没有任何的管理。
钱投出去之后经过一般来讲是3到5年的一个周期，新建的房屋或者地产出售之后对于投资人产生一个回报，这个回报基本上是20%左右，对于投资人来讲是没有任何的管理或者调薪的负担。
4问题回答
1、德州房产的均价是多少，租金的回报率怎么样?
答：建议如果做房地产投资还是应该买到达拉斯、休斯顿、奥斯汀和圣安东尼奥这几个大都市圈里边，他的附近的回报率普遍来讲会稳定一些。
一般来讲，租金的毛租售比差不多是6%~8%，如果刨除了房产税管理费用等开销后净回报率是在3%~4%左右，根据具体情况会有一些浮动。
2、德州的教育和就业整体环境怎么样，投资对教育是不是有好处？
答：德州整体来讲，教育有一个很坚实的基础，无论是大学教育还是中小学教育，整体来讲是比较优质，那么在考虑具体的这个选择之前，也要对它的学区学校做一个很细致的一个分析。
任何一个都市圈都有好的学区坏的学区。整体来讲德州的这个教育和物业情况还是非常的良好。以达拉斯都市圈为例，很多大的企业的入驻使他整体就业情况非常的好。
3、分析一下德州未来的经济的走势？
答：德州的经济会继续向着多元化的方向发展，越来越摆脱它传统上依赖于能源和依赖于石油的经济模式。尤其是在近年来石油价格下跌之后越是多元化的一个都市，它抗打击的能力就越强，这个应该是德州一个发展的方向。
随着很多大公司的入驻，德州也越来越有一个得天独厚的机会去沿着这样的一个多元化的方向去健康的发展。以能源和石油产业来讲，德州的西部有大量的页岩油层发现，俄石油的价格也慢慢的稳定下来。
德州这个传统的支柱产业能源和石油目前也还是比较看好，所以这就是为什么看到休斯顿目前来讲人口又有一个回升，休斯顿的整个的经济面又有一个向好的这样一个发展。
4、德州有哪些城市适合投资？做个比较。
答：德州有一个黄金三角带，北边的达拉斯、东南角的休斯顿和西南角的山东尼奥和奥斯汀所构成一个大的都市圈，他们构成了德州的黄金三角。这三个城市各有特色。
休斯顿是一个港口城市，是传统上的石油和能源城市。
有大概26家的世界500强的总部都集中在休斯顿，其中大部分是能源类型的公司，它们受石油价格的波动影响比较大。休斯顿的投资建议去做人口导向的产业投资，像住宅公寓和商业这些人口导向的投资地产类型。
受整体大的经济环境的影响没有那么大。相反，像办公类还包括仓储类这种产业导向的一些投资，建议要稍微小心，因为德州休斯顿的产业相对来讲单一。
达拉斯是一个产业相对于多元化的城市，尤其是电子和计算机航空零售包括房地产和金融，它的产业的支柱比较多。目前来讲，其实在达拉斯这个圈，无论是从房价来讲，还是说从他的开发都有一个很良好健康的上升的趋势。
随着很多大公司的入驻，这种上升的趋势不会说一直延续下去。人慢慢的进来之后，上升速度可能会慢慢下来，但是这个也取决于城市发展的后勤。
奥斯汀是一个年轻的城市，因为它有德州大学奥斯汀分校在在里边。整体上很年轻很自由，有很多比较时髦的产业。目前来讲，这个地区的经济是非常有潜力的，包括它的一些房价，整体住宅的这个房价包括商业地产的一些价格都有一个稳定上升的趋势。
如果大对教育方面有一些需求的话，不妨考虑一下Sing。因为德州大学奥斯汀分校是一个非常好的学校，它也很大有大概四五万学生。对于德州本地人来讲，学费还是很划算的。
5、投资项目纷多，国内也有很多中介都有新房推荐项目，购买后会不会不易出租，形成长期的控制？
答：主要看租售比。看一个新房，尤其是在大量这种开发区域上面，第一要看他投资类房的一个控制。一般来讲，大的新区的开发用于直接做投资房的这种房产应该占到整个小区的20%，不会超过20%，多了的话，这个区域将来出租也会面临很多的压力和竞争。
作为投资人首先要考虑的是周边学校整体一个大的环境。一般来讲，如果周边有很好的学校，很好的医院的话，出租难度也会小一点。一些房产项目，会提供一个出租保证，也就是说保证三年到五年内有包租，这种项目可能会免去一些投资的后顾之忧，值得考虑。
非常感谢大家的时间，感谢智谷提供的这样的一个机会，希望有机会能够跟大家在德州群里做进一步的探讨和深入的分享，谢谢！
