◎海外掘金（ID：gold1849） | DJ、Fred
版权声明：本文首发于海外掘金（ID：gold1849），为原创作品，其他公众号转载此文时，需在正文前署作者名、标来源，并同时转载文末二维码，否则视作侵权。
从这个月开始，海外掘金将推出新的固定单元——全球资产行情MONTHLY。
请大家掌声鼓励鼓励~
新的栏目将在每月中旬（初定在15日），对三个元素进行持续更新：房价、汇率、股市。
我们在全球范围内选出包括中国五大城市在内的25座城市/地方（北海道）进行追踪，将其一年的房价、一个月的汇率和股票变化归纳整理，并对整个全球投资市场的行情进行监控，每个月双手奉上最中肯的房价、汇率变化观察。
长期观察的城市/地方包括美国的8座（纽约、西雅图、洛杉矶、旧金山、休斯顿、达拉斯、迈阿密、奥兰多），澳大利亚3座（悉尼、墨尔本、布里斯班）、加拿大4座（温哥华、多伦多、维多利亚、汉密尔顿）、日本三座（东京、大阪、北海道），以及新西兰2座（奥克兰、惠灵顿）。中国的5座城市则是北上广深以及香港。
在期间若有一些城市在这个月有十分亮眼的表现，则会在该月，或者持续几个月地观察这座城市的情况，如果您有想要了解的城市还未包含在这些城市中，可以在文章末留言告诉我们哟。
好，话不多说，进入正题：从最新数据来看，国际房地产处于什么状态？
1中国市场正在去库存，一线城市限购政策效果明显
统计局9月14日周四公布的数据显示，今年1-8月，房地产开发投资增速7.9%，持平前值。商品房销售面积和销售额累计同比增长双双放缓，跌至2015年12月以来最低。
整个8月，房地产开发投资增速平稳，商品房在稳定地去库存。与去库存同步进行的是四大一线城市卖房成交量的下降。8月，北上广楼市成交量同比遭到“腰斩”，降幅超过了五成，深圳也有13.67%的降幅。
价格方面，除了北京，上广深港都处在环比稳步上升的阶段，
（数据来源：中国房价行情平台，下同 制图：小五）
整年来看，北京的房价上涨最高，其次是香港，广州则涨得最快。
（制图：小五）
香港房价则在这一个月暂缓上升步伐，新一届特首的房价抑制政策的效果初现。不过近期李嘉诚抛售了来自半山的两座豪宅，专家预警香港房价或探顶。
总体而言，国内目前处在相对稳定的去库存的阶段，一线城市限购政策效果明显，房价的上升势头被抑制。
2国际房地产市场
美国：德州房价跌了，美国房市整体表现较好
美国这段时间的经济数据不错：就业率提高、CPI数据好于预期，美国人开始借钱，杠杆加大接近2007年金融危机前高点...
虽然经济风向经常变化—有时候突然转变—但是一个全国性的经济衰退还并未表现出来。
（2017年7月美国平均房价，单位：美元；数据来源：Zillow）
首先，美国没有需要特别担心的全国性房地产泡沫，但一些地区的市场和某些市场的某个区块是存在强风险的。所以，在投资美国房地产时需要保持警惕。
目前，从我们观察的几个城市来看，这个月有一半的城市房价在下跌，其中，旧金山、休斯顿的下跌幅度较大。
（数据来源：Zillow 制图：小五）
整体来说，美国的房价企稳，一年来的整体变化不像中国国内如此明显。城市房价下降也是对该地区房价泡沫的反应，市场正在渐渐挤压当中的水分。
英国：华人投资伦敦，金丝雀码头是最爱
英国虽然这段时间受脱欧事宜的影响，但从目前的热度来看，英国仍是投资热门国家，伦敦也仍然是投资热门城市。报告显示，伦敦新建住房有将近两成被海外买家买走，华人买家几乎占了一半，其中香港和新加坡的海外买家最多，大陆买家比例为5.4%。
整体来说，英国的房价今年至7月上涨了5.1%，但需求有所减缓。
而据路透社最新报道，伦敦市中心房价8月创下2008年以来最大跌幅，但英国其他地区房价上涨。
伦敦的平均房价约为488,729英镑，较上个月上涨了0.3%，同比则有2.8%。大陆投资者的购房地主要集中在伦敦格林威治地区和金丝雀码头，房产价格大多在20万至50万英镑。
加拿大：多伦多交易量骤减，汉密尔顿房市升温
加拿大的8月房地产行情不如预期。
因应加拿大税收和房地产政策的调整，大多伦多地区的房屋销量8月同比大跌34.8%，各类房屋交易均在下滑，其中独立屋和半独立屋的销量降幅最大。
在房价上，加拿大的整体房价指数同比上涨了12.9%。以下是加拿大8月各城市平均房价：
（数据来源：加拿大地产局，下同）
我们观察的四座城市来看，虽然多伦多的房屋销量下降了许多，但房价仍是上涨多的城市，其次是汉密尔顿。在房价上，温哥华仍是房价与房租最贵的城市，其次是维多利亚。
（制图：小五）
从现在的房地产价格行情来看，加拿大的温哥华和多伦多仍处在泡沫越吹越大的阶段。
澳大利亚：都说泡沫要破，悉尼墨尔本房价涨幅趋缓
华人投资者正在退场。
澳大利亚近期的GDP表现较好，正在享受“有史以来最长时间”的经济增长，通胀率低于2%，失业率低于长期平均水平，消费者和企业正在扩大支出。
但是澳大利亚也对悉尼和墨尔本存在的房地产泡沫的情况做出反应，新南威尔士州对外国买家的印花税增加了8％，将土地税附加税从0.75％增加到2％。而受此影响，7月份澳大利亚房地产销售下降了80％。
（澳大利亚三城市6月房价，单元：澳币；数据来源：Domain）
我们的数据也显示，悉尼和墨尔本的房价涨幅在今年6月以前急速上升，但进入7月澳洲各路经济学家预警房地产泡沫可能破灭后，政府加强管控，导致房价涨幅减弱。
最新数据显示，三座大城市的房价涨幅皆小于1%。
（数据来源：CoreLogic 制图：小五）
中国买家正在退场，新加坡已经成为澳房市最大海外投资来源国。今年上半年，中国对澳房地产的投资较去年同期下降了69%。新的税收制度、房地产泡沫危机等问题都使得澳洲在海外个人房地产投资者看来，失去原有的光环。
新西兰：大选前冷冷清清，期待大选升房价
新西兰全国的房价环比上涨了8%，这与新西兰的强经济形势有很大关系。
8月，新西兰有五座城市的房价中间价超过了50万美元，其中有四个区域的房价同比略有下降，中国投资者所喜爱的奥克兰也在下降行列。
（数据来源：qv.co.nz）
奥克兰的房地产市场发展较为平稳，平均房价上涨了$1万，并且学区房上涨最快。
惠灵顿的存量水平继续保持9周的库存低位，我们看到更多人对公寓感兴趣。许多人正在等待更好的天气和选举的进行会推动当地房地产价位上涨，所以未来几个月内房价有上升的趋势。
日本：租金回报率高、房价相对便宜，大阪投资回报率堪比东京
日本的房价因为是季度性公布，所以目前只更新到4月。同比来看，我们所选的东京、大阪和北海道皆有逐渐上涨，环比东京和北海道略有下跌。
（数据来源：日本国土交通省，下同 制图：小五）
东京的新屋出售量上升。日本首都圈7月出售的新成屋约3400户，比去年同期增加3.3%，平均价格也比一年前上涨逾900万日圆，来到6500万日元的高价位。同时，新房建成量也在上升。
不过另一边，二手房的销售量在下跌，东日本不动产近日发表了Q1东京圈二手房的签约成交量状况，发表的内容显示，与去年同期相比，签约成交量减少了 4%，不过成交平均价格大幅度上涨了 11.2%，增至 3,245 万日。
（制图：小五）
从涨幅情况来看，大阪的涨幅比日本较高，在东京和北海道都开始负增长的时候，仍保持上升趋势，加之大阪的房价低于东京，而租金回报率差不多。
3外汇
海外投资与外汇息息相关。根据上述关注的几个国家，我们也对其货币进行简要分析。
以下是8月份主要货币货币的涨跌幅情况：
（制图：小五）
可以看出，人民币涨幅最高，而英镑跌最惨。
我们接下来分析主要货币的最新走势：
1人民币：
由于美元对一篮子货币贬值和人民币逆周期因子，过去一个月，人民币大部分时间处于升值状态。
但几天前，央行暗示不愿人民币过快升值，人民币汇率也在触及6.4349后终止涨势，连续6天贬值，在岸人民币回到6.54左右。预计在十九大前，人民币汇率将保持相对平稳。
2港币：
港元与美元的联系汇率（7.8港元兑1美元），通常在港元跌破7.85时，香港金管局会卖出美元。上月港元已突破7.82的心理关口，而目前已恢复到7.81左右。
金管局总裁陈德霖此前曾表示，随着美元加息加快及缩表，港元将会逐步偏软直至触及7.85的弱方，港元利率将逐步跟随美息上升，未来银行也会陆续上调按揭利率。
3欧元：
欧元区近期经济恢复，欧央行多次暗示要逐渐退出“量化宽松”，使欧元走强，也成为美元持续贬值的“元凶”。目前欧元达到1.1943。
但近两周，欧元呈现出波动，带来不确定性。欧央行多位决策者也表示了对欧元汇率的担心。野村证券却乐观认为欧元未来将升至1.4。
4英镑：
昨天，英格兰银行（英央行）释放今年内加息的信号，英镑于两日内累计上涨超过2%，一跃突破1.35关口。尽管出了“退欧”、“议会选举”两次黑天鹅，但8月英国GDP增长达0.3%、失业率4.3%，均好于预期，也助推了英镑短期内上涨趋势。
“脱欧”公投后，英镑已经维持一年多的弱势，此次是绝地大反击的开始？我们拭目以待。
5加元：
自9月初意外加息后，加元兑美元大涨600多点，短暂突破1.21关口。目前仍在1.21附近徘徊。加拿大央行决议声明称，加拿大经济加强劲并超乎预期，也让今年12月加央行可能跟进加息。美银和野村也对加元升值趋势较乐观，预计加元将涨至1.1950附近。
6澳元：
同样随着美元走弱，澳元也在过去一月内走出一波涨势。在触及0.8100后，受二季度GDP增幅仅为0.8%，不及预期0.9%的影响，目前回落至0.80附近。
近几天铁矿石及铜价略有走弱，后续澳元走势要参考大宗商品价格情况，才能判断短期涨势是否可持续。
7美元：
避险货币日元在朝鲜半岛扑朔迷离之际，可说是备受追逐。一周前美元/日元触及107的关口之后，达到近一年来新低。目前短暂回归111，但仍是今年来美元/日元的较低水平。
面对美元的疲软和日元避险功能的释放，野村证券就预测，美元/日元将会触及90的新低点。未来一段时间，日元计价的资产增值潜力较好。
4全球股市
这是8月份全球股市涨跌情况。
（制图：小五）
可以很清晰的看出哪个国运好哪个国运比较衰。最好的事中国上海的上证综指，上涨了2.68%，港股紧随其后。
相反的，与中国在上个月出现冲突的印度，因为本国内的骚动以及各种矛盾四起，导致原本指数疯牛的SENSEX指数迅速下跌，8月在我们选取的国家股市中跌幅最大。
日本和韩国也因为地域政治紧张的问题，导致8月的指数为负数。
5总结
全球的房价在这几个月看来，都处在比较稳定的状态下。对于一些有泡沫的房地产市场，当地市场和政府也做出了相应的调节，将危机调节到可控范围内。
从外汇的情况来看，日元在朝鲜半岛局势的威胁下变成了避风港，做空美元的投资者在高歌。除了日本，其他国家的央行都显示出将停止宽松量化政策继续进行的决心，宽松带来的经济繁荣推动房价总体走高，可能在未来受到限制，甚至短暂下挫。
所以，买还是不买？准备好了再上路。
主笔宇庭对此文亦有贡献。
