2017年12月07日 20:10:20 海外掘金

◎作者 | 地产君

◎来源 |  华人地产网(HuarenHouse)已获授权

1案例一

在2012年的时候,我在橙县买一个房子,那时候是21万买的。那是个一百多年的房子,讲起来都挺吓人。房子和地基,是坐在上面的,之间没有连接,什么都没连着直接坐在上面去的。这个房子我们就是简单的进行修理。因为太旧了,其实动了很多东西,但是没有结构的变化。这是英国都铎风格(Tudor style)。房子本身其实蛮好看的,我们简单的修复了一下,保持原来的风格。

最后我们四十万零七千五百块钱,41万卖掉,几乎是翻了一番卖掉了。这单赚了10万块钱,我们花了七八万来修。现在想想这房子应该是留下来做书房的,但是当时另外一个合伙人头一次做,我就是卖掉了。

这个房子实际上当时已经放到网上了。但是我看了之后,下手非常快,大概有三个人要买这个房子,最后经纪人卖给我了。

另外有意思一点就是经纪人本身也炒房,但是他做的不大,所以选了我做,他觉得比较有信心,所以就卖给我。

后来我们又做了不少的交易,我也给他帮忙,帮他做炒房,小的他自己做,大的他就卖给我,挣经纪人的佣金,所以彼此有长期合作的关系成了很好的朋友。

2案例二

另外一个项目,这个房子也是个特殊情况。这个房子本身就没有放到网上,也是一个我的经纪人朋友送给我来的。这是11年买的房子,是我当年做的第一个豪宅,第一个超过100万的房子。我是57万5000买的。

然后有意思一点,就是卖房子的房主,丈夫本身是专门修房子的,但是美国有一项就是说修房的人本身不修自己家的房子,所以这个话直接给在这个人身上是完全正确的。因为他喜欢积累过多的东西不扔掉,实际上现在也算是一个疾病了。所以这个房子比较破一点,而且没有一个主卧,然后房子结构上也不对了。所以买了之后呢我就大动干戈。

首先把风格改掉,原来是一般的这种社区房子。几年前比较流行意大利风格的房子,所以我就改成意大利风格。就是那个外墙有些石头,门也都是欧洲古典式的。

里面做了一些结构性的变化。原来的结构是非常不好的,很奇怪的一种。加建的情况他也没有考虑到,只是按照自己需要来做,对别人来说不实用。所以我把楼上整个重新改了一遍,改成一个主卧套房。然后厨房也从一个地方挪到另外一个地方。后院我又加进了一个有BBQ烧烤的结构,这个主要是为了传达一种生活方式,你可以在后院里听音乐,看电视,可以烧烤,这是一种生活享受。

所以这个房子就是大动干戈。但是回报率也比较高,最后卖的是115万。赚了20多万吧,也是基本上也翻了一番。设计得好,投入量大的话,回报率可能会高一点。对吧?但是实际上时间也长,超过一年的时间了。

3案例三

第三个房子我们做了加建。原来的房子很小,一千两百多平方英尺。这个房子离海边很近,海边很多老房子小房子都是这样子。通过建筑施工的价格和零售价格之间的差别来赚取差价。

因为我本身有施工执照,有自己的施工队,所以我的价格会更低一点。那在这个地方的话,零售价就单位价格再偏高一点,五六百块钱每平方英尺,所以我算了差价。

这个房是65万买的,将近一百万卖掉了。说老实话时间也是偏长了一点,因为当时想的太多,也是搞了一年多,但是赚的其实并不多,因为当时有些问题,但是至少你可以看到这么一个概念,最后还是赚了一些钱。

4案例四

前面那三个都是买房时拿到了折扣。最后一个就是讲另外一种情况,就是通过房子的增值来获取利润。什么意思呢?就是把房子拔掉重建。所以你看原来那房就是一个不到一千尺的小房子,拔掉之后整个重新的设计,变成了3400多尺的房子。在这个地方算是比较高档的。

这个房子当初是78万5000买的,然后165万卖的。其实这个房子本身赚的并不多,因为当初做这个房子的时候,我的目标是不亏钱就好,为什么?因为这个房子有点太大,而且有点档次太高,因为当时我想在新港建豪宅,拿这个地方来练一下,说如果在这里造一个房子不亏钱的话,到新港时就会有比较大的把握。所以这个房子最后赚了4万块钱,基本就是打个平手,对吧?但是实际上这个房子后来在美国一个房屋设计网站得了设计的大奖。

我跟这个买我房的人成了很好的朋友,现在也帮他在装修一个18000尺的豪宅,这个房主说现在还经常有人照相啊,或者敲门想看看里面怎么样。我现在很多客户都是因为这个房子知道我,就要做这个房子,你也不要重新设计。反而真正的回报率是非常高的。如果你设计的好的话,这个回报率还是可以蛮高的。

所以基本上给大家讲这么四个例子。大家可以看到,其实利润率可以非常高。实际上经济回报率比我讲数字可能稍微高一点。而且我个人感觉不光是在中国,在美国也一样,房地产确实是一个回报率可以比较高的一种投资。

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