对海外房屋买家征税，谁受益，谁受伤？_

◎作者 | Zillow

◎来源 | Zillow（Zillow_China）已获授权

越来越多的证据表明，征收海外房屋买家税的结果喜忧参半，但很明确的一点是这样的举措至少到目前为止并没有为当地房产市场的形式带来根本上的改变。对海外买家税收政策进行的探讨应当意识到也许会有一些意想不到的后果。

在美国最具活力的房产市场，房价正在快速上涨，其中很多城市房价的上涨速度超过了收入增长速度。很多政客非常担心这种情形会重挫住房购买力，因此纷纷寻求解决方案。当然，这样的问题并非美国独有。全球范围内有很多城市都面临着房价增速过快，住房购买力大幅下降的难题，各地政府也都在寻找可行的解决方案。

然而，要找到解决方案首先要明确问题根源，而一个被广为探讨的观点就是：房价飙升归咎于海外房屋买家。因此，一些国际大都市纷纷出台了针对海外买家的新税种，特别是温哥华、多伦多、新加坡和悉尼。一些美国的城市也在考虑类似政策。

温哥华

多伦多

新加坡

悉尼

这些针对海外房屋买家的税种寄希望于通过遏制海外买家进入当地房市，从而缓解本地人的购房压力和竞争。尤其是在房源有限的情况下，这种竞争会推动房价上涨，导致当地居民的住房购买力大幅下降。此类税收的第二个目的是通过增加税收为当地建设更多经济型房屋的计划提供资金支持。

这些政策目前仍处于初始阶段，尚不成熟，其最终效果也仍未可知。不过，现阶段我们还是可以从已经实行相关政策的城市吸取一些重要的经验教训。

1所得与所失

加拿大温哥华 Vancouver

2016 年夏天，温哥华（Vancouver）开始实行新税种：向海外（非加拿大籍）购房者征收 15% 的税。税收实施后房价应声下跌，但很快就又开始攀升，回到征税前的水平。到目前为止，这项政策对本地人购房的帮助十分有限，成效短暂，而且税收的影响集中在高端房产市场。

加拿大多伦多 Toronto

加拿大的另一个城市多伦多于 2017 年 4 月同样开始对海外买家征税，税率也是 15%。之后房价经历了短暂下滑，在 9 月份出现上涨。2016 年初，悉尼开始征收海外买家税，税率相对较低，仅为 4%，收效甚微，因此他们最近将税率上调至 8%。

在温哥华和多伦多，海外买家税都不是单独制定和实行的，而是属于同时颁布的众多政策中的一项。其他政策还有提高按揭贷款标准，而这些政策的最终目的都是为当地房产市场降温。这些政策出台的同时，由于对加拿大房产高估值问题的担忧日渐加重，加拿大央行还上调了利率。在这些举措的综合作用下，或许我们可以做出这样的猜测：在税收实施后的几个月内，温哥华和多伦多两个城市出现的房价下滑，主要是由于本地买家和投资者对房市的预期有所下降，仅有少部分原因是海外买家需求的。

在温哥华，海外买家税为经济型住房的开发带来了可观的收入。该税种实施后的九个月里，税收收入达到约 1.02 亿美元，这个数字也说明新的税收政策并没有打击海外买家的购房热情。举例来说，根据加拿大不列颠哥伦比亚省（BC） 2016 年的预算估计，该省可以使用 5 亿美元的税收为建设 2,900 套经济型出租房提供资金。如果对目前征收的海外买家税收按全年计算，结果显示该税收可以支持约 790 套经济型出租房的建设。这样的税收增长绝不会伤害当地的房产市场，但也不会给整个市场带来根本上的转变*。

*此处未计入税收管理的相关费用。

就相关法律的影响和成效而言，目前得到的数据只能算好坏参半（而且还在不断变化）。此类税收还未能从根本上改变当地的市场形势，但从为当地经济型房屋开发提供资金的角度看，还算是卓有成效的（只是这种成效与实际住房需求相比仍是九牛一毛）。

2意想不到的后果

除了上述的影响，也有证据表明海外买家税带来的一些影响是决策者始料未及的。

当政策针对的群体过于宽泛时，会在无意间伤及合法移民的权益。当政策的细化程度非常高时，非居民外国人（non-resident foreigners）通常不是此类税收的主要目标，因为他们的身份不同于永久或临时迁入当地的外国人。温哥华海外买家税实施六个月后，当地立法者对政策进行了完善：对持有加拿大工作许可证的外国人免征收海外买家税。然而即使有了这些免税政策，也可能会将一些在当地具有合法权益的外国买家排除在外（尽管这些群体较小），其中就包括那些希望为在该国上学的子女购买房产的家长（非居民身份）。

还有一种可能的后果就是：尽管新的税收政策不会让海外买家们完全退出市场，但可能会促使他们在将税收纳入预算考虑之后，转而选择相对便宜的房屋。Zillow 的调查结果显示，2017 年第三季度搜索美国房产的海外买家目标价位为 39.9 万美元。而美国买家的目标价位为 26 万美元。假如海外买家将 15% 的税率纳入预算，他们将与更多本土买家进行更直接的竞争（体现在两个买家群体的目标价位更接近了）。

3中国买家实力强劲

最后，这些税收政策还带来了经济层面之外的影响，让人始料未及，也备受关注。在很多征收海外买家税的城市中，中国买家都是最为活跃的海外买家群体。无论是否在意料之中，在对这些城市高昂房价的探讨背后，繁荣（偶尔不稳定）的中国经济是一个重要的动因，而海外买家税收政策的出台也恰恰反映了当地人对中国移民和中国资金的担忧。

中国近几十年的繁荣发展衍生出了新兴中产和中上产阶级。出于对中国房地产市场及其背后的金融体系稳定状况的担忧，这些阶级寄希望于其他方式来确保财富的保值与增值。2016 年年底，中国政府颁布了限制中国公民购买外汇的政策，有效遏制了中国买家的海外购房需求。

在此背景下，不列颠哥伦比亚省的海外买家税实施后的几个月内，温哥华的很多亚裔社区都反映种族歧视的案件增加，仇外情绪也在升温。该省政府官员很快对此予以否认，不过经验表明，政府官员在探讨政策效果和目的时，应当非常审慎，同时要对政策给出非常清楚的阐释。

4冰冻三尺

非一日之寒

以上的这些警示不是为了减少对海外买家群体的担忧。就美国而言，联邦政府和地方政府的决策者需要付出更多努力，确保美国人和海外买家在公平的环境下进行竞争。

然而归根结底，推动海外置业的根本动因是不会消失的。全球的金融环境将美国房地产市场打造成了备受瞩目的投资热点。新兴经济体越来越富裕，全球新增的中产阶级一直在寻求保障高的投资方式。在这样的大环境下，美国和其他国家的一些城市在环境、文化、机遇等各方面都极具吸引力。因此，对于众多全球化大都市来说，当地居民的住房购买力受到挑战并不是新鲜事，而这种挑战也不会轻易消失。