【本期讲师】
Candice 陈希
纽约神秘女郎，静如瘫痪、动若疯癫！
【主要内容】
1、美国住宅房产目前供求关系
2、美国住宅房产2017年发展趋势
【直播内容】
陈希：在上一讲中，我给大家介绍了美国商业地产，尤其是核心商业地产，包括办公楼地产、工业型地产、公寓型地产、零售型地产的现状以及趋势。而大家知道美国的商业地产和住宅地产有着非常大的区别，在对他们进行分析的时候一般会区别分析，所以今天我给大家带来美国住宅地产的一些趋势和现状。
今天我会首先对全美房价指数进行一些介绍以及分析。其次，对美国现在的住房供给现状以及趋势进行分析，主要会从数据的角度向大家展示，希望对大家买房也会有一些的指导。
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上图可以看出，最新数据显示2017年第一季度经过季节性调整后，HPI也就是house创新改革住房价格指数环比增幅1.39%，同比增幅6.0%，是自2011年第三季度开始连续23个季度房价房价持续上涨。
图中蓝点线表示的是环比增长，也就是本季度和上一个季度的增幅，而红线表示的是同比增长，也就是本季度与去年同季度的增幅。所以可以看出，在金融危机的时候也就是2007年第二季度到2011年第二季度，中间全美国的房价是处于负增负，也就是房价是下跌的状态，而其他时候都是上涨的态势，而最近来说最近来说已经是23个季度，房价持续上涨。关注：荷马海外理财 ID：hemajinrong 获取最新金融资讯
我们再来看看最新的月度数据2017年3月季节性调整后，全国的房价指数第2月增长0.6%，同比增长6.2%，而图中的红线表示的是未经季节性调整的指数，而蓝线表示的是季节性调整后的指数。
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从图中可以看出，经过季节调整前后的红线和蓝线之间是具有一定差异的，也就是说美国的房价是具有季节性的，一般来说，在同等的情况下，由于季节性或者说月份的差别，下半年的房价会比上半年的房价更高。而从2017年3月的数据显示，美国普西西地区的增幅最多高达7.9%，中大西洋地区的增幅相比2月来说增幅减少达3.8%。
我知道大家对美国现在的房价以及尤其是美国现在房价与金融危机前房价的之间的比较会更加感兴趣。因为金融危机以前房价是美国房地产市场相当于达到一个顶峰，然后金融危机以后整个房地产市场cool，然后现在慢慢恢复，而到现在为止到底恢复到什么一个程度呢？我们来看下面这张图。
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这个图显示的是美国的房价与美国房地产顶峰时期，也就是2007年3月的房价之间的一些对比。这是一个全国性的指数，各个地区都会有一些差异，而从持续这个全国性的指数可以看出，从2007年3月美国房地产市场以及房价达到顶峰以来，实时由于金融危机时是下跌一直到2011年3月，然后从2011年12月房价持续上涨到2016年第一季度已经恢复这个全国金融危机前的房价水平，而到现在持续上涨已经全面超过2007年3月顶峰时期的房价。
可见经过一场金融危机，美国的房地产市场经过2007年一直到2016年长达九年的时间才恢复，可见美国金融危机对美国房地产市场的影响有多大。所以现在美国很多房地产基金在选择他们将要投资的美国房地产的时候，都会对房地产进行压力测试，而压力测试的一些数据指标都会依据美国08年这一场金融危机那个时候的一些数据来进行压力测试。刚刚提到的所有的这些房地产价格指数都是全国性的价格指数，每个地区的房价指数都会有所区别。所以行业间有一个著名的说法，就是当你问一个房产投资人哪些因素对选择房地产有着至关重要的影响？而这三个因素分别是地理位置、地理位置、地理位置！可见地理位置的选择对房产的投资影响特别大。
接下来我们来看一下房价突出的城市，这里所说的房价突出的城市，并不是说这个城市它的房价的绝对价值有多高或者是绝对价值有多低，而这个地理位置的房价与它自己之前几年的比较。
所以，可以看截止到2017年3月年内涨幅最大的城市，排名第一的是西雅图，2017年3月比2016年3月房价涨幅12.03%，而排名第二个是波特兰就真就在西雅图的北面，它的涨幅是9.2%，而第三个城市是达拉斯，它的涨幅是8.6%。
我们先来看一看受经济金融危机涨幅影响最大的城市，排名第一个是丹佛，也就是2007年3月一直到现在丹佛的房地产价格涨幅44%，而达拉斯紧随其后长十年间涨幅41%，而波特兰排名第三，涨幅18%。
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从十年间的趋势可以看出，丹佛和达拉斯，这两个城市在金融危机对它的影响并不是很大，在07年到接下来的一年间，它的跌幅并没有很大，而它的房价立即回弹，所以一直到现在2017年3月它的房价涨幅能够达到44%和41%。
接下来我们来看一下美国住房的供需现状，首先来看一下供给情况，首当其冲的就是房屋库存数量。房屋库存主要包括陈屋库存和新建的房屋库存，左边这个图表示的是陈屋库存的一些情况，而右边这个图表现就是新建房屋库存的情况。
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所以对于陈屋库存的情况来说，中间这条红色的水平线表示的是长期平均的陈屋库存水平，而绿色的线表示的是现在的房屋陈屋库存水平，而是可以看出两者之间目前的陈屋库存水平比长期平均来说低了21%。这样的陈屋库存水平在过去的35年间都是非常低的一个历史水平。
再来看一下新建房屋库存水平，看右边这个图依然中间的这条红色水平线表示的是长期平均的新建房屋库存水平，而绿色的线表示是现在的新建房屋库存水平，可以看到两者之间依然有21%的差异。现在新建的房屋库存水平也是达到一个历史低位。是自上世纪70年代来说的最低位。所以单从房屋库存数量来说，处于整个房屋库存数量处于历史低位，所以供给非常的紧。
接下来看一看房屋的库存存留时间。而房屋库存存留时间指的是这个房屋库存停留在市场上以供销售的时间。
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由图可以看出，库存存留时间也分两类，一类是陈屋库存存留时间，一类是影子库存存留的时间，而所谓影子库存指的是那些被银行没收还未放入到市场上进行销售的房屋库存。而图也可以看出，结合成功后存以及影子库存，两者的啊库存时间都是保持在历史低位，已经低于07年3月的顶峰时期的房屋库存存留时间了。由此也可以看出美国房屋市场的销售紧俏情况。
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而看完了供给情况，我们再来看一看需求情况主要是通过购房申请数量来进行一个判断。途中有两类曲线，一类曲线是实现曲线，一类曲线是虚线。实线曲线表示的是所有申请房屋贷款的数量，而虚线曲线代表的是真正购买房子的数量。
途中有两类曲线，一类是实现曲线，一类是虚线虚线实线曲线，表现的是所有申请贷款的一个申请数量，第二个是虚线虚线，代表的是所有已经购买成功的申请数量。
所以可以看出今年第一季度的购房申请数量十分强劲，平均购房数量申请的增幅达到4%。
分析完了美国供给情况需求情况以后，我们再来看一看美国房屋的售卖的真实情况。
2017年4月房屋销售比3月来说，年化已经降低了2.3%，表示是由于非常紧俏非常低的供给水平导致了整个陈屋售卖情况下跌。
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截止到4月的数据显示，房屋在市场上的存留时间已经到达新低，在4月平均房屋在市场上存留29天。虽然2017年4月陈屋的销售情况低于3月的销售数数量，但是整个4月的销售情况还是比2016年4月来说增幅了1.6%。而在美国大部分的地区需求也非常轻易的超过了它的供给，这也更加刺激着潜在的房屋购买者进行实际购买。而全国陈屋消售价格的中位数4月份是平均24.48万，比2016年4月同比增长了6%。销售房屋价格的中位数已经是第62个月持续上涨。
美国整体的房价都处于上升的态势，而绝大部分的地区的房价也处于态势上升的态势，虽然增幅有高有低，而增幅最大的是以西雅图为首，增幅超过在一年内超过12%，而对美国住房的供需现状进行分析的话，可以看出美国各个地方的住房需求已经远远大于了供给情况，所以至少在2017年内美国房价会继续增长，因为公司情况没有办法在短时间之内达到平衡。
而这个地区的情况都会有所不同。今天介绍的是整个大环境的情况，当在自己进行买房的时候，除了要了解整个大环境的情况以外，也应该对当地的那个地理位置的房价水平以及整个公司情况进行一个特殊的分析。
所以不仅要从整个宏观环境包括它的利率也通过当地的情况，比如说当地的失业率、当地房屋的库存以及当地房屋购买申请数量等、供需情况进行逐个分析。今天告诉大家的主要是全国范围内的一些情况以及一些方分析的切入点和分析方法。
