“怎么办啊？县里的房子价格又涨了，你哥凑首付更难了……”老妈第一次显得十分忧心忡忡地在视频聊天里对着我讲。因为在她眼里，她怎么也想象不到老家这么一个五六线小县城房价竟然也可以天翻地覆，涨至6000元/平方米。
五六线尚且夸张至此，笔者查了一圈数据下来发现，从去年四季度开始，三四线城市的房价已然涨穿天际。两年前的5000元只是如今的起步价，突破1万元的前赴后继，甚至出现部分三线城市房价竟然力压省会。就连贫困县也加入了房价突然上涨的狂欢之中。与之呼应的是，越来越多房地产企业前往三四线城市拿地。
以上种种火爆行情引发了笔者的好奇，在三四线城市人均收入不高的情况下，究竟是什么支撑起这么逆天的房价？这一轮狂涨还能持续多久？未来谁来接盘？
三四线城市集体暴涨根源
三四线城市集体暴涨主要有四个原因：
1、在一二线城市严控购房和贷款需求后，炒房客纷纷改换阵地，大量热钱涌向三四线城市的后果。
2、棚改货币化改革制造出来的本地需求，以及城镇化带来的农村人口进城所带来的购买。
3、大城市漂族“返乡置业”。随着人口控制和疏解的政策出台，不少大城市漂族最终选择回到家乡的城市买房。
4、“去库存”政策成三四线城市上涨的最大推手，赶着资金去接盘。
此外，多家A股上市银行的数据显示，居民消费性短期贷款在今年前七个月的增量已经超过去年全年。而认为最可能的原因就是，不少消费贷款通过多个渠道，变相流向了房地产市场。这种无抵押信贷泛滥的结果加上一线城市地产龙头带动效应，有钱没钱只要赚钱，恐慌杀入自然而然。
哪里上涨哪里就有调控
一些多年来没涨的库存严重过剩的城市房价暴涨，过去10多年卖不完的房子一夜之间卖光，地王也出现了，大量的开发商从一线城市向这些以前从来不光顾的地方转移……千年难遇的房价暴涨，焦虑的资金像雨滴一样扑向干渴的土地，就在大家以为终于等来了奇迹的时候，没成想，悲剧接踵而来。
8月份以来，全国有接近15个三四线城市发布了楼市约束性调控政策，这些城市均非一线周边的热点城市。从调控趋势看，9月份后，预计三四线城市可能出现一轮收紧调控，以避免这些城市出现价格继续过快上涨。
上个周末，楼市又迎来新一轮密集调控期。2天内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个省会城市密集出台楼市调控措施，其中6个城市实施了限售。此次调控加码的省会城市多不属于15个一线和热点二线城市，但却是近期新一轮房价和交易量上涨的城市。这些城市多为人口净流入，存在房价上涨的压力，调控进一步收紧在情理之中。
为什么这8个城市要加码调控？业内人士分析认为，此轮调控具有精准性，“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”。
“向市场传递了明确的信号，表明楼市调控在一段长时间内不会放松，有助于引导市场预期。”链家研究院院长杨现领说。
悲剧已来，部分三四线城市开始降温
虽然不少三四线城市看上去供需状况很良好，但实际上已经到了强弩之末，购房需求已经被透支殆尽。比如九江、滁州、马鞍山、安庆、北海、六安、淮安、盐城等城市，这些城市虽然上半年出现闪光点，但后继乏力也已经显露无疑。除此之外，以下几个方面也证明三四线城市难以延续火热态势：
1、对于三四线城市，可以用危机四伏来形容。一方面是空置房现象相当严重，不但如此，"去库存"玩出了新的空置房。另一方面，上涨的房价已经超出了普通大众的购买力。刚需购房者买不起，炒房客卖不出去，二手房有价无市。
资料来源：wind,兴业证券研究所
2、再看看三四线城市人均收入水平，拿今年进入“万元俱乐部”的阜阳来说，人均月收入3000-4000元，再高端点的岗位不过7000-8000元，何以支撑如此高的价格呢？有人说，收入少怨自己不努力，其实三四线及以下城市经济状况和体量就摆着在那里，对于大多数人来说，谁都想挣的更多，但现实如此。
3、细分来看，三大城市群中的三四线楼市销售明显好转，比如廊坊、保定、嘉兴、昆山、惠州、佛山等城市，这些城市由于被动承接了一线城市的购房需求，已经不得不开始收紧楼市，以平衡供需。但在远离三大城市群的三四线城市，商品房销售并不乐观。
4、在三四线赚到大钱的房企已经开始撤退了。在一位百强房企老总看来，他们在市场最低迷时以不到2000/平米（楼面价）的价格拿下，然后目前以13000/平米卖出的行情让他既感到兴奋但也隐隐担忧甚至害怕。老总认为，这一波收割完，未来相当长的时间都不会再有。作为开发商，要像狼一样，看准了机会，去叼几块肉，要赶紧回来，否则一旦市场下行，至少要陷在里面三四年动弹不得。对此，该老总采取的策略是快周转，加快推盘，回笼资金，并于今年下半年收缩三四线的布局，加大二线的布局。
5、杠杆已经加到吓人的地步。棚改货币化和按揭本质上都是杠杆：棚改货币化买房资金可视为三四线居民用之前财富（棚户房）直接偿付的第一部分杠杆；而按揭和公积金是他们要用未来财富来慢慢偿还本金和利息的第二部分杠杆。综合看杠杆比率非常高。兴业证券研报称，2016年4.72万亿三四线销售金额中，3.47万亿居然是货币加的杠杆，实际就是居民的负债，杠杆比例高达74%。2017年三四线杠杆比例仍在持续上升。
6、在三四线城市，目前大部分银行的利率上浮，政策调控仍在加强。政府态度很明确，就是去库存，但不是让三四线过度繁荣，太好的城市全部一一限购限贷。为何会这样？其实政府目标已经很清楚：一线城市库存不够，持续限购，把资金赶往了二线城市，二线城市去库存后限购，把资金赶往了三四线城市，三四线去库存后限购，然后全国的库存都解决了，房地产市场又开始良性发展了。
钱变成三四线城市的房子还能回来吗？
数据来源：国际统计局：经济学人智库
在23日举办的“第三届复旦首席经济学家论坛”上，华安基金首席经济学家林采宜表示，自己坚持看空房地产市场。从人口因素看，很多人冲到三四线买房子，这是惯性的60后、70后思维；而今后十年，是90后，00后买房。85后、90后、00后的人口基数和60后相比，减少40%以上，而房子是用来住的，这就必然导致购房人数会减少。从收入角度看，60后、70后曾经历的年均收入增长20%以上的收入高速增长时代只有在经济保持高速增长时才可能实现，如今高经济增速时代不再，居民收入增长速度与以往相比也在下降。林采宜称，“抱着死脑筋去买房的人，抱着钱跑到三线四线去买房的人，我替他们感到难过。”她还提及学区房，并直言学区房是中国现有畸形的教育体制跟畸形的房地产相互结合的怪胎，学区房的收入是补贴了不劳而获的人，“而凡是不合理的东西，最后都会消失”。
野村证券中国首席经济学家赵扬分析称，未来几年，房地产的销售和投资将会逐渐放慢，中国房地产市场会类似日本1974年到1985年所经历的一轮调整，体现为房价基本趋稳，没有出现大跌，但是投资和销售出现了非常长期的滞缓。他认为，核心地段的住房将会变成奢侈品。投资价格不大，但是仍然会有一部分需求，逐渐变成小众市场。从房价的走势来看，中国楼市过去两年的暴涨后可能会走稳，但是即使还能再涨50%，年均回报率也不是非常多，“所以大家有钱也不要在这个时候追高房地产”。
所以，一线城市高房价加上限购，切不可为抱着死脑筋去三四线城市买房。或许你的钱变成三四线城市的房子，但这些房子却无法再次变成钱。未来就算割肉，也无人接盘。且看前车之鉴，2013年那波全国大涨之后，多少三四线城市房价跌的妈都不认识了，好多地方现在都没涨回当年的价吧。
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