昨天(7月10日)，两大有钱任性主角——万达商业、融创中国一纸公告再度展示了两位地产大亨的“魄力”。没错，王健林、孙宏斌两大男神联手上头条，轰动效果非一般。
10点左右，万达商业和融创中国联合公告：融创以335.95亿元收购万达项目76个酒店，295.75亿元收购万达13个文旅项目的91%股权，融创承担项目贷款，万达保留项目的管理权益。这意味着，除贷款外，融创此次收购支付金额高达631.7亿元，而宣布这个消息的公告只有短短的五百多个字，真正的一字千金。
对于本次收购，外界众说纷纭。如何理解这个631.7亿的大买卖？万达为何会抛售自己的项目？融创表示收购资金631.7亿全部为自有资金是真的吗？融创还有钱吞下这些项目吗？此次收购背后“秘密”多多，我们一起来梳理一下。
这次资产结构，卖的资产有万达文旅、万达酒店，卖完后，万达商业的资产组成优化了，负债率也有所下降，在排队期间有这么大的动作，一定程度说明是不得已而为之，究竟是为了还债？还是为了转型？不知道，可以确认的是，有情况。
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万达“轻资产”战略转型需求
先回顾下万达成立以来主要的发展阶段：
（1）1988-1998年：住宅开发阶段，从大连地方性房地产开发企业发展为全国性的房企。
（2）2000-2006年：住宅+商业阶段，开始发展商业地产，奠定“住宅+商业”战略。
（3）2007-2014年：商业+文旅阶段，拓展文化旅游业务——万达城。
（4）2014年至今：轻资产阶段，推行轻资产模式。
时代已经抛弃房地产这种又重又周期性的老故事，万达正处于“去地产化、轻资产化”转型期。万达重资产项目主要是万达广场、万达文旅城、万达酒店。
从万达的经营上看，公司保持稳健的经营现金流入，但是万达广场和万达城这些项目都要烧钱，现金流压力也在增大，还是得靠融资。根据披露的数据显示，万达2014-2016年间：经营活动现金流净额稳定增长，但是投资性现金流净额却一直维持高位，基本都是在靠融资输血。
王健林曾在2016年工作报告中解释过万达商业的轻资产战略，包括两种模式：“投资类万达广场，就是别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营。合作类万达广场，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。”
万达近年来通过创新地产开发模式，不断轻量化。2017年上半年新发展项目28个，万达广场26个，万达城2个，万达广场全部为轻资产项目，其中投资类轻资产项目14个，合作类轻资产项目12个，而且非地产业务保持良好的增速，2017年上半年万达商业地产业务收入为563.4亿元，同比增速为11.3%，而租金收入同比增速达到34.3%。
2017年上半年万达地产业务收入568.3亿元，占集团收入的42.1%；服务业务收入780.2亿元，占集团收入的57.9%。
王健林预计，此次交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。
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降低万达商业的负债
万达商业地产股份有限公司债券2016年年报显示，截至2016年底，万达商业地产货币资金为1002亿元，总资产为7511亿元，负债合计为5278亿元，资产负债率为70%。
截至2017年一季度，万达商业总资产7712亿，负债5446亿；其中，流动负债2471亿，非流动负债2704亿。
这次交易，万达将获得631.7亿元资金，假如万达商业的负债不变，将直接使得负债率下降5%左右，财务状况更“稳健”。
王健林接受采访时透露了融创这笔资金的用途，那就是：“通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”
近一年孙宏斌的频频出手“买买买”，此次收购资金从何而来？首先我们来看看2016年以来融创的并购之路：
2016年7月42亿元收购莱蒙国际旗下物业；
2016年8月20亿元入股博鳌金湾；
2016年9月18日融创拟以137.8843亿元买下联想控股旗下41个公司的相关股权及债权；
2016年9月21日融创以40亿元入股金科地产成为其第二大股东；
2016年11月融创37亿元入股嘉凯城青岛项目；
2016年11月融创138亿元入股融科智地；
2017年1月9日融创宣布以26亿元收购链家6.25%股权；
2017年1月13日融创150亿元驰援乐视；
2017年7月10日632亿元收购万达项目。
从以上的数据我们可以看出2年不到的时间融创狂砸1200多亿元“买买买”。孙宏斌接受媒体采访时表示，此次万达融创的交易涉及资金完全来自自有资金。
截至2016年末，融创中国的账面现金近700亿元，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，其中权益合约销售金额770.6亿元，全年销售额将超过3000亿元。
有媒体调查称，查询融创年报以及其他公开信息获悉，这632亿元虽是融创的自有资金，但穿透其资金来源可知，绝大部分还是源于融创的借贷。
融创2016年年报披露，公司2016年实施了16项并购，收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司，涉及资金595亿元。在其2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。梳理2016年至今融创的部分并购单可发现，除了乐视外，其他几乎所有并购都是跟主业房地产相关业务，其战略野心“路人皆知”。
自2016年以来不断伴随着融创扩张，使得公司负债持续上涨，盈利能力却在收窄。融创2016年年报显示，融创净负债率由2015年底的75.9%上升到了121.5%，提高45.6个百分点。另外，融创2016年还发行了100亿元永续债。若把永续债归至债务栏目下，SWS估算融创的净负债率将高达208%。
有分析表示，伴随着融创2017年激进并购的推进，公司负债率下降几乎是不可能的事情。融创频频并购也让资本市场担忧其负债高企。
结语：一个是疯狂缩表，一个是疯狂加杠杆，时间将证明谁对谁错。这就像网上的一个段子：万达和融创擦肩而过，互道一声：傻X。
