2017年11月15日 10:45:37 真叫卢俊的地产观

上海的对于租赁的态度,差不多在这个时候可以做一个总结了

我们来看房地产,有一个很重要的角度是利益角度,这个行业整体怎么推动,大方向我们都感受得到,但是在这个产业链里的一个个个体,会怎么推动这个节奏的发展,以及自己在这个推动过程中能够获得什么好处,这很重要

今天从这个角度和大家探讨下租赁地产未来推进的过程

所以我们首先看一下

租赁的利益达到什么程度可以让开发商们非常愿意加快这个步骤

首先我们需要承认,不仅仅是上海,全国都存在一个严重的问题,就是房屋的租售回报率偏低

上海的整体租售回报率只有不到1.5%,甚至部分区域维持不了1%

如果把这个数字是一个理财产品告诉你回报率,你估计会把理财经理给打死,但是这在房地产领域里真真实实存在的

这个回报率在普通人手里可以接受,是因为房子的资产在增值,也就是卖掉之后的涨幅可以完全的盖掉投资回报率的问题了,所以大多数人对住宅出租的收益其实是不上心的

但是现在如果这个收益是给到持有租赁用地的开发商来说,未来的房子不能卖,那么只有这点收益,从身体上开发商们是没动力推动的

好,换一个话题,怎么样的收益愿意推动

有一个非常简单的逻辑转换,我们做一个假设,如果把出租回报率提升到4.9%会怎么样。4.9%是什么概念,这个数值是银行的基准利率,也就是银行发放房贷问你收的利息的利率

我们都知道,只要政策允许,银行是非常愿意发放房贷的,因为稳妥而且收益颇丰

而如果开发商持有这样的收益,本质上开发商就基本等于银行这样的角色,一次性拿出一笔钱,拿下房子的所有权,然后每年收固定利率,而且产权还是你的,不存在以后银行房贷还好之后产权归还给业主的情况

好,我们有了这样的判断之后假设4.9%是开发商从利益上愿意推动租赁用地的基准

那么接下来的问题就很简单了

要把回报率达到4.9%,其实就两个选择,要么把产品做好,把租金做高,要么把房子的价格做低

好了,文字写到这里,差不多我们现在看到的就是答案的,稍微有点悲观的是,在我们还没有做出产品的,还没有机会用产品挑战市场的时候,土地市场就把我们的后路留好了

我们摘选了上海部分今天出让的全持有地块

——图片来自微信公众号一房一万

我们都知道全持有土地的土地成本低,这样的对比会更加明显

我们做一个简单的换算,比如拿第一块世博用地,楼板价7800左右,我们按照建安成本5000来算,再加上各种装修和各种税费5000,基本上未来世博一套房子每平米在1.8万左右

我们假设世博版块的房价现在保持每年5%这个非常温和的涨幅,那么2年后的房价差不多7万块(这个价格现在看也不过分)

然后有趣的是,我们拿7万除以1.8差不多是3.8

然后拿1.5%*3.8=5.8%

所以各位看到了么,通过这样的成本调节,很快在租赁市场就会呈现非常好回报的资产

而且从这个角度上来说,这些土地也必须定向出让给国企地产部门,项目不会失控,国有资产不会流失

所以从这个角度上来看,租售并举一定会得到很大程度的贯彻,未来的上海一定会是大量的租赁项目面世,这不是开发商多有情怀,而是这里面有切切实实的收益

这个比例会有多少呢,我们先来看今年到目前为止的土地出让,基本占到20%的比例。但是各位要知道租售并举是今年下半年才开始发展,而且最近的土地出让大家都能感受的到,未来租赁用地占到80%也不是没可能

我们从上海十三五规划里也可以看到,未来租赁和销售用地一定会是半壁江山

好,然后是大家很关心的一个话题

租赁市场的发展对于房价会有什么影响

分析这个问题很难,或者说其实我根本也回答不了这个话题,但是我尝试把这个话题最大程度的简化,我们可以尝试着这样来理解

看房价最根本的就是看供需,供需的不对等一定是对房价的干扰。

打比方来说未来租赁拿掉50%的住宅用地,市场上每年800万的住宅以前全部销售,现在是400万销售400万持有

以前800万的销售可以满足8万个家庭居住需求,现在400万销售可以满足4万个家庭需求

所以现在需要看的是400万的持有地块供应房屋能否满足原本想要买房的那4万个家庭的居住需求

注意哦,这个4万个家庭是原本想买房现在放弃买房的人哦,租赁只有吃掉这一块的需求,才能让供需关系保持现在这种的平衡。

如果只有2万人愿意放弃买房进入租赁市场,那么其实那边商品房市场的供需会更加失衡,原本就很不对等的供求关系落差会进一步加大

所以租赁住宅后面面对两个关键问题

首先,400万的面积,要尽可能的盖出更多的房子,4万套可能不够,想办法盖出6万套8万套。因为租赁住房很显然一定会有一定比例是用来服务当初买不起房子的那些人

所以这一点我相信拿到租赁用地的开发商都会很明确

所以我们在看下租赁住宅如果发展的比较完善,他可以取代哪些购房需求

从我的角度出发,最能取代的是城市最底层的购房需求是可能性比较大的,比如说老破小比如城市最郊区一手房等等

但这一块的需求在城市里的购房需求构成是比较低的,所以很有可能租赁市场发展起来会导致商品房购房需求这一块的供需更加不对称

当然,这一块的问题也是可以克服的,除了之前提到尽可能的增加套数供应之外,还有一个重要逻辑

就是租赁住房一定要开发出高端版本,尝试去切商品房成交里面的高端市场,只有把这一块需求分流一部分,才有可能均衡商品房市场的供需关系

所以后面的命题就很简单了,就是租赁市场会产生好产品么

说实话,现在我还是有点担心的,我们来看下具体的出让情况

目前拿下最多的应该算上海地产集团了

——表格出处:上海楼市参考

2个月时间,合计拿下9幅上海优质住宅地块,合计建筑面积66.6万㎡,平均楼板价仅8079元/㎡。

首先来说,作为国企,目前来看上海地产集团的整体表现都不是非常好的,集团下面负责开发的中华企业,2014年亏损高达4.88亿元,而在房地产形势大好的2015年,中华企业的亏损竟然达到了惊人的 24.87亿元,成为了当年A股上市房企的“亏损王”。

我一些朋友开玩笑说,能把地产股差点弄成ST股的,也只有中华企业了

当然,现在土地都给了上海地产集团,自身的开发模块不行也没关系,毕竟有地可以和其他房企合作,目前地产集团大量项目目前也是采取这种模式,目前华润和中华企业成立了零号项目组,负责中华企业上海9个项目的后续开发工作,而根据目前情况的了解,实际操盘负责人都来自华润体系

所以其实未来的租赁住宅也可以如此,土地出让给定向国企,然后品牌房企参与小股操盘的模式

所以我和很多人开发商朋友说,之前给到你们的土地,10-20%的面积要求持有,不要动小心思做成附加值或者随便盖好去资本市场变现,要认真运营,因为这样你在未来才有可能参与这样小股操盘

这是趋势,而且很有可能盖棺论定,如果还想在上海房地产里深根,租赁住宅是逃不掉的领域

但是还是那句话,租赁住宅能做出好产品么

目前来看还是问号,毕竟目前受让的土地获得者,企业自身的产品能力太弱,未来的合作方未知,而且现在大家都没有开发运营的经验

所以未来2-3年会是比较痛的转型期

但是目前来看,有一个不知道好坏的信号

上海地产集团目前也尝试把一些项目资产在资本市场估值

我不知道这和租赁住宅是否有关系,而且这其实对项目来说也是好事,公司现金流也可以更加有保障,但是资本市场有好有坏,但是对我来说如果还没有做出项目,目前还是概念阶段没必要太快开启这一步,毕竟现在出让给你的地块已经足够便宜,便宜到后面不用担心未来收益的程度

当下的当务之急是做出好产品,能够吸引到部分高端人群愿意放弃购房需求进入到租赁市场

这是租售并举关键的一步,也是未来是否可以温和房价以及保持房地产长期健康发展必须要迈出去的一步,这也是国企开发商拿到这样的项目必须面对的话题

这都是我客观认真说的,相关领导别看到类似这样的文字就气急败坏,认真做好产品,给市场惊艳比什么都重要

好了,总结一下

毫无疑问目前租赁市场迈出去的这一步是非常正确的,用比较低的土地价格,定向出让给国企,保证了未来这个产业可以顺利铺开

但是从房地产长期发展来看,如果希望整个行业健康,一定是租赁市场健康销售市场也健康,所以租赁住宅有两个关键

第一尽可能的增加套数,满足一些买不了房的人的居住需求之外,也需要尝试引导部分原本想要买房的人进入租赁市场,这对平衡商品房市场的供求关系非常重要

所以,租赁住宅一定不能只做低配,高中低三个档次都要切,而且不能放。如果只有低端,对租赁市场和整个市场来说,都是不利的

一个产业,本来就不可能只有一个价格段的产品提供,这本来就不健康

这是我认为未来这个行业发展的版本,是否真相我不知道,但是我觉得是相对比较客观且真实的逻辑

以上为正文,来自真叫卢俊

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