“公公偏头痛~”
01
十年前，房地产这行还没有如今这么风风火火的时候，万科有一句口号特别引人注目：不囤地、不捂盘、不拿地王
当时很多人把这句话当成一家房企的品牌口号在喊，所谓的品牌口号就是嘴上说说，身体怎么样无所谓的东西
确实，这三个原则非常有杀伤力，很快就把万科和其他开发商区别开了
确实，从那个时候万科和其他就显现出不一样的特质，那个时候我们就学会了一个词：快周转
回过头来看，那三个原则，本质上也是快周转的精髓，如果做不到也就不能滚动开发
不囤地不捂盘大家能够想象得到，无非是赚个时间差。
而不拿地王，我从内部拿到的解释是：土地成本如果太贵，那么对回款周期以及公司现金流会提出几何倍的要求，一个环节卡主，那么快周转也就推进不下去
为了快周转一切都要让位于此
后来万科还特意解释，不拿地王是指不拿单价地王，本质上也是这个道理，成本必须相对合理才能保证快周转
02
万科就靠这个套路一直做老大很多很多年
崛起的过程中追随的房企越来越多，越来越多，所有人都秉持快周转的模式，而且一家比一家快，那些靠运营出身的港资企业在此时显得无比的落寞，纷纷退出中国房地产市场
实践是检验真理的唯一标准，开发商过去的套路在之前来看都是对的
直到我最近看到一个新闻
是的，南京地王项目已经停工，工程方说因为拖欠了2千万的工资所以停工了
2千万一定只是表象，内在核心是这家房企的内部现金流异常紧张，为撬动项目采用高杠杆借钱的模式启动，而如今项目入不了市回笼不了现金流
是的，开发商这些年在研究快周转的时候把时间这个元素玩的无所不用其极，快周转慢慢的衍生为高杠杆
所谓的高杠杆就是假定我未来可以赚到多少钱，但是我缺钱动不起来，你借我点到时候一起分红
就是这个模式给了多少开发商信心，空手套主义肆起并引以为荣
过去这么多年来高杠杆都是合理的，因为我们那个假定从来没有让我们失望过，每次都获得丰厚的回报
而这一轮的假定高潮发生在2015年，地王狂起，郊区土地卖出多少钱所有我们内环成交应该多少，上海土拍已经达到多少高位所以杭州南京应该多少跟进
就这一年半的时间内，长三角的土拍如果不出地王一定会成为新闻
这一年，行业内又冒出一个词汇，叫预期。我们卖一个产品，只要预期达到，那么一切都没有问题。
经过一年的时间，所有人都假定土地会有人接盘，楼市会有人接盘，一切都可以继续滚雪球滚下去
03
特朗普曾经在自己的自传里说过：不论是好的传播还是坏的传播，都比没有传播好上一万倍
这个精明的地产商早就看空了一切
本质上这个环节不仅仅是针对于项目而言，放在整个行业里更是如此
当下的房地产，预期这个东西没有了，任何人都猜不到房价走势如何，因为所有人连自己项目能卖多少钱都猜不到
这是个案么
这是共性
所有项目都拿不到自己的预售证，哪怕有，代价就是周边二手房八折的价格。所以留给开发商就是一个简单的选择题：是选择亏本卖还是被拖死
在房企高杠杆的道路上，所有人都等着自己当初的假定来归还本金，这条道路上无人可以幸免
所以可以预见的未来，如果政策死咬，未来多数开发商会选择忍痛贱卖，因为你知道的，很快项目都要盖到现房了，这时候如果再付不出款，是真的要出人命了
这个时候不得不佩服今年年初万科在上海疯狂出货的场景，和此时此刻相比，多么有先见之明
而另外一方面，舆论就呈现一个非常好的态势，一手房价格比二手房低两成，所有的二手房房东开始重新审视自己的预期
毕竟一年前就是看着一手房市场，抬高自己的二手房预期的
二手市场就是如此，非常容易受舆论搅动，管住一手房，本质上也就管住了房地产，这一点在目前来看依然适用
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另外一个稍微有点慎人的是：那些低价拿到预售证的，也没有卖的特别好
是的，所有地产人都觉得这个价格实在太便宜了，拿出来就被抢光的时候，陆陆续续供应量出来之后我们发现，居然没有一个个日光
很多人想不通为什么
根据卢俊目前点对点回答了超过3000个意向买房人来看，如今的上海客户，接受这个价格，也想买，但是，没有购买资格
是的，权限这个东西，如今成为了房地产最金贵的东西。从去年的930到现在，假离婚也好，假结婚也好，基本把城市里的购买资格用光了
剩下的，只有是围观的群众了
这是这个行业最恐怖的地方，供应没了，需求，也真的没了
很显然，如今整个行业的流动性较低到了极点
大量的银行提升首付比例，甚至不少拒绝发放住房贷款。很显然这都不是从抗风险的角度制定的政策，我确实想不到首付都到7成了贷款还会有什么风险
所以本质上，房地产市场就像一个黑洞，关注度几乎被吸的干干净净。
供应端商品房在保持极低的速度在缓慢供应，价格调整，数量控制，整个行业都是没声音的。而声音的重点，全部都集中在租售并举上
是的，作为开发商，卖商品房这个产品的，此时此刻是那么的不招人待见
这个时候我们或许明白了今年国家经济政策去杠杆是什么意思了，我们回忆之前所有调控的着力点
不给预售证认为的拉长了开发商的现金回笼周期；拿地时候的资金穿透政策；买房人首付和资格一再提升……
本质上这些都是去杠杆的一种模式
开发商高杠杆确实存在问题，而房地产开发本身从98改革以来就一直采用撬杠杆的模式。如今这一条经脉，被彻底的抽掉了
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所以2018年的房地产会朝着非常微妙的方向发展，整个行业的预期没了。手上拿着滚烫的土地，欠款每天都在倒计时告诉你最后截点是什么
房价会到多少没人知道了，我最近查了个端口数据，上海最近一年的成交均价是4.7万元，而接近这个单价的项目是来自嘉定新城的一个流量盘。很难想象这个上海郊环外的一个新城项目均价是整个上海的成交均价
这个城市的真实房价到底是多少，说实话我和很多地产人一样，都开始看不懂了
越来越多的人开始转发任志强的语录用来安慰自己，但是我和他们私聊的时候发现，他们甚至规划不了接下来一个月应该做什么
这一切的一切，就是因为这个行业失去了预期，还是那句话，不论是好预期还是坏预期，总比没有预期要好
预期这个东西很该死，推动行业泡沫化，但是这一次彻底的失去，让所有人都无所适从
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所以这个时候，我们再来看看龙头房企的一举一动
万科
不希望别人叫他开发商了，因为如今这样的身份在当下的行情里已经不是香饽饽了，需要换个身份，起码明面上需要这样
恒大
花了1500万挖了一个经济学家，很显然，恒大很想看懂未来中国经济走势，如今看懂这两个字绝对值1500万
碧桂园
靠着自己的劳斯莱斯产品线，把自己埋的越来越深，走到三四五六七八线城市里，那里的房地产，还没有调控这么一说
而在前四里，唯一一个摔过跟投的融创，最近这么对外说
是的，土地太贵，什么模式都玩不转了。事实上，所有人的快周转都学的万科，而万科当年的快周转，复盘的就是顺驰的运营模式
所以你大概可以明白孙宏斌为什么要买万达了，有一千万个否定的理由，但给的项目就是便宜，只要便宜在当下这个市场就可以辗转腾挪。哪怕跌1000块，项目还有的赚，又在政府那赚到吆喝，这笔买卖为什么不做
这就是这个行业现状，前两年所有都比的是控成本，所以恒大碧桂园万达拼了命的比拼执行力和开发成本。而从这一刻开始，控得住土地成本的，或许就是未来的王
这是多么痛的领悟，在行业尾端的流动性被速冻的时候，多少人能回忆得起当年在拿地前端的豪言壮语
2018年的地产，可以说没有风险，也可以说风险很大，因为本质上，我们对这个行业的预期，是真空的
至于说其他开发商最近过的怎么样，虽然从业绩上来看都还不错，但是内部现状呢，有一个段子挺有意思，我和大家分享下
这个故事名字叫：这一年公司的年会奖品
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