我做了一场文字直播，没想到金融门户平台粉丝非常关注房产问题，以下是直播的摘选，16个问题，比以往的卖房问答深刻一点
Q1：京沪楼市下一步的启动会在19年吗？内环内使用权房租售比在多少适合收藏～
A1：现在都有这种说法，都说18年下半年会开始放松，但是也不能如此确定，毕竟这一轮的调控和当初所有调控的出发点不同，并非简单的经济目的，所以我个人认为不要等待时间点接受当下是最好的选择。
Q2：如何看待上海土拍都是郊环外的土地，而且很贵？
A2：上海在出让郊环外土地的同时最近两年都在大力度的做旧城改造的动作，所以指望核心区有大量土地出让的可能性不大，未来拆迁的土地越来越多的会定向出让，所以作为上海主力出让区，越来越贵也是可以理解的。
Q3：如果未来这种纯出租用地和长租公寓的供应大幅增加，并且房地产证券化Reits在国内慢慢推行开来，住宅的居住功能与投资功能可以各自独立，房价会渐渐稳定住么？是会像新加坡那种租屋与商品房双轨呢，还是会像纽约香港继续走长周期慢牛？
A3：双轨制度一直是中国楼市希望呈现的，租房解决所有人的居住问题，但不能流通，顶尖可以流通的房子就越来越贵，但是这种场景什么时候实现时需要打问号的，核心关键就是是否能够在房价还不是太恐怖的时候解决租房居住问题，从今年十三五规划要大量出让销售类土地的时候我就感觉，这个周期会较长。
Q4：现阶段在上海郊区换房时机合适吗？
A4：刚需买房，改善买房，任何时间都是合适的时间，无非是现在认房又认贷的模式各位是否能够接受首付比例。
Q5：您好，请问“租赁用地”的政策会否增加开发商的长期资金负担和成本？还是说会被以某种形式绕过？这种出让土地模式未来会大面积采用么？若大面积采用那地产项目证券化由金融资本和产业资本负担开发费用是否是趋势？雄安新区的土地模式是否就是要按这种“只租不卖”模式规划？
A5：肯定的，强调租赁市场一定是对开发商新的考验，所以我甚至一度认为会孵化出一个新的专门做租赁的开发商品牌。
Q12：现在如果还想投资保值选择二三线城市还是一线城市？
A12：一线城市是最没有风险的，但是如今的门槛非常好，二三线城市利好很多，但是选择城市多，选择对比较重要。所以对于二三线城市的选择胜于项目的选择和品牌的选择。
Q13：商业地产的顶配就是像人广这样，那么未来上海商业地产会不会出现市中心发展到顶，而各个城市副中心发展起来对区域房价有推动作用？
A13：商业地产的根本在于城市经济，所以问这个问题我们首先需要思考上海的经济动力是否一直在，目前上海在经济转型，所以回答这个问题还早，但是对于中国整体来说，上海整体的地理位置太优越，我们看到哪怕现在没有得到太多的国家级政策，上海依然在发展，所以我对上海整体还是看好的。
Q14：任大炮说房产的周期由原来的3到4年现在可能缩短到1年半到2年，是什么原因导致的？那么从317开始，周期会提前来到吗？现在已经看到一些房贷9折的松动～
A14：这个原因是现在开发商开发房子的周期越来越快了，一块地到房子现在只要一年半到两年就呈现了，所以房地产波动周期就开始压缩，所以某种角度来说，房地产的短周期调控政策越来越频繁也会成为常态。
Q15：能给出具体的一线城市近几年的供地数据吗？谢谢，特别是住宅用地供应
A15：因为现在一线城市的土地供应除了招拍挂出让，还有很多的二级市场购买以及定向出让，所以从单纯的招拍挂数据来看是不客观的，上海现在每年招拍挂住宅用地都不到500万，而且越来越少。
Q16：卢先生看好上海的社区商业吗？目前有没有专门做社区商业运营的公司？
A16：社区商业应该是所有商业形态里我最看好的，因为痛点很多而且互联网最容易颠覆，最近马云爸爸做的无人商店和之前的荷马先生都是针对社区商业的。
以上就是我摘选的第一期文字直播问题
我们那里见。
以上为正文，来自真叫卢俊
