作者：肺鱼
来源：肺鱼资本（ID：fyzb198）
今年7月份刚刚回成都参加大学同学毕业20年聚会，顺便看了一下成都的房子，感觉成都房价还有上涨空间。
本来看好了成都武侯区川大附近盘古花园的一套200平方的房子，报价240万，可惜外地人限购不能买。
为什么我认为成都的房价还要上涨的空间呢？
先分享一下自己迄今为止的买房卖房经历，以及对房价的看法，或许有助于你做买卖房子的决策。
第1套房：2001年买的，面积80平方，总价20万，那时候首付6万，当时手上没钱，借了5万买的，2009年卖了，盈利30万左右。
第2套房：2006年买的，面积108平方，总价40多万，那时候首付13万，现在买大概需要200万,10年涨4倍。
第3套房：2008年买的，面积48平方，总价40万，二手房首付20万，现在大概可以卖到160万，目前还持有。
第4套房：2014年12月份，在福州房价最低迷的时候买的，面积110平方，总价150万，首付60万，当时股市还如日中天牛着呢。
朋友都笑我，那时把股票的钱拿去买房，甚至还有同学威胁我，开发商资金链非常紧张，很可能烂尾。
2017年6月份刚刚交房交房，目前中介说应该可以卖到350万左右，这两年房价涨的确实TMD有点疯。
不过话说回来，我买的时候真不知道现在会涨这么多，我要是知道，哪怕是砸锅卖铁也要多买几套啦。
但是我确实做过风险评估。
按当时的租金和房子所在的地段评估过买这套房子肯定不会亏钱，而且就算开发商资金链断裂也不会有事。
因为开发商是上市公司，规模够大，就算倒闭了这个楼盘也不至于烂尾，只会换一个开发商接盘继续开发。
第5套房：2016年09月24日买的，面积34平方（5米层高，精装修房，两把钥匙，分成上下两套出租），总价70万，首付35万。
万科的房子，在房事最火的时候买的，而且真的是抢房，我找关系才买到，否则根本买不到，2018年底交房，目前估值在100万左右。
为什么我当时会买它，因为我了解到附近类似单身公寓大概租金可以到2000元/月，房子位置离万达广场2公里左右。
两套租金一年大概可以收到4.8万，按70万的总价，年回报率=4.8万/70万=7%左右，而贷款利率是5%。
自从2009年卖掉前面的两套房子之后，我一家子一直都是租房子住，到现在已经7年多了，如果没有什么意外，我们还会继续租房住下去。
当然自己的房子也拿去出租，为什么？
房子有两个不同的属性，一个是居住《家的属性》，一个是投资《物品属性》。
记得自己买第一套房子的时候非常兴奋。
但是卖第一套房子的时候，我没什么感觉，而我女朋友却非常的痛苦，直到现在，她有时还会耿耿于怀，因为她觉得卖了自己亲手买的和装修的房子。
感觉家就没了。
这和现在大多数人一定要住自己买的房子的感觉一模一样，都是寻找一种家的感觉，其实这就是人性的弱点。
一念天堂，一念地狱！
如果你一定要在房子上寻找这种家的感觉，那么被ZF或者地产商利用，那就不要抱怨，一个愿打一个愿挨，如此而已。
为什么我即在房产低迷时买房子，也在房产狂热时买房子？
因为，我有自己的投资买卖原则，和国家政策、市场环境没有关系。
对我而言，房子只是投资品种之一，和股票、期货没有区别，只是一个获利的工具，和家没有任何的关系。
我现在租住的房子较大，180平方，房租贵了点，但是离女儿小学和我上班的公司，走路都只要10来分钟，工作生活都可以比较轻松。
我一直不太明白为什么那么多人非要住自己买的房子，然后每天花2-3小时上下班和接送小孩上学，或许家家都有一本难念的经。
但是你有没有问过自己：
真的一定要这样吗？
是否有更好的选择？
或者你还是一边抱怨社会、政府、房地产商......一边继续住很远的地方，花好几个小时上下班，接送孩子？
所以，要不要买卖房子？你可以不去猜测国家的调控政策，也可以不去想未来房价会涨会跌？
只要抓住2个关键因素：
第一：房子年租金回报率多少：每年租金回报率=每年租金/房子总价？
第二：你的购房资金成本多少：如果贷款就简单用年利息多少计算？如自有资金就简单用拿去理财的投资回报率多少计算？
无论什么时候，判断一套房子是否值得买入就看“房子年租金回报率”是否大于“购房资金年利息”？
买入条件：《房子每年租金回报率》≧《你的购房资金年利息》，按目前中国大陆5%的贷款基准利率，相当于房子市盈率小于等于20倍。
卖出条件：《房子每年租金回报率》＜《0.4倍你的购房资金年利息》，按目前中国大陆5%的贷款基准利率，相当于房子市盈率大于50倍左右。
当然，这个会根据每个人的资金成本做相应调整，如果你的资金成本很低，假如只有2.5%，则房子市盈率大于100倍左右你才会考虑卖出。
或者房子市盈率小于40倍，你就会考虑买入，因为你属于钱太多而且基本没有什么投资渠道的这一类土豪。
举例说明1：
现在有一套房子总价100万，每个月租金可以租到4500元，一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。
因为每年可能会空置半个月，加上每次租赁合同一般订1年，每次转租需要有半个月租金做为中介费。
则这套房子（每年租金回报率=5万/100万元=5%）≧（2016年中国大陆基准贷款利率=5%）。
第一种情况：如果你自有资金没有什么安全的投资渠道，用3成首付买这套房子，是值得投资的。
第二种情况：如果你还可以3成首付，全部用公积金贷款买的话，目前公积金贷款利率才3.25%，那么赶快买下它。
因为这套（房子每年租金回报率=5/100=5%）＞（2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%）。
第三种情况：如果你需要全款买房，且你有把握自己资金每年的投资回报率超过6%的话，那你就没必要去投资这套房子。
第四种情况：如果房价突然从100万暴涨到250万，则（房子每年租金回报率=5万/250万=2%）远小于（2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%）。
相当于市盈率=50倍，则可以考虑卖出了。
举例说明2：
现在还是一套房子总价100万，只不过房子不在中国大陆，在加拿大多伦多，同样，每个月租金可以租到4500元，一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。
因为每年可能会空置半个月，加上每次租赁合同一般订1年，每次转租需要有半个月租金做为中介费。
则这套房子（每年租金回报率=5/100万元=5%）≧（2016年加拿大基准贷款利率=2.5%左右）。
这种情况：如果你可以用3成首付，用2.5%的贷款利息买的话，当然就闭着眼睛买入啦，这就是为什么那么多人去欧美国家买房的原因。
很多欧美国家房子贷款利率比中国低很多，未来人民币又是贬值趋势，而且有些国家的每年租金回报率扣除每年房产税之外，甚至还可以超过5%。
所以，无论世事如何变化，你都可以用这个简单的公式去判断一套房子是否值得买入？或者需要卖出？
每个人的自有资金不同，所在国家地区的贷款利率也不同，同样一套房子，有人选择买入，有人却会卖出，都是很正常的。
当然买房还有一些注意事项：
买房考虑的首要问题永远是：未来房子所在区域的人口会增加？还是减少？如果趋势是增加，则租金会涨，房价也会涨。
不要因为买不起市中心或者城市区域中心房子，退而求其次去买郊区便宜的房子，因为它可能永远租不出去，自己也住不了。
也不要因为听别人说房子会涨你就买；或者看到别人买你也买，因为每个人的自有资金不一样，资金成本和投资回报也不一样。
更不要因为自己喜欢而去买房子，每一次买房之前，肺鱼思考的
第一个问题永远是：未来这个房子可以租给哪一种人？他负担得起这个租金吗？
第二个问题永远是：未来这个房子可以卖给哪一种人？喜欢这个房子的人，那时候的价格，他买得起这个房子吗？
所以，我比较建议大家考虑买以下3类房子：
1.小学初中附近的住宅，因为：中国的家长为了孩子读书很愿意多花钱，尤其是小学附近。
2.商业中心附近的住宅，因为：年轻人为了能走路上班迟一点起床也很愿意多花钱。
3.未来地铁口附近住宅，因为：刚需族上下班方便。最好步行在10分钟以内，不过现在由于共享单车的原因，范围可以放大到骑单车在10分钟以内。
至于房子自己是否喜欢？
不重要。
自己能喜欢当然好，不喜欢也没有关系。
只要有投资价值，房子先买了再说，就算未来房子涨了，你还是可以卖掉不喜欢的房子，换一套自己喜欢的房子。
房子和家是两件截然不同的事情，你必须要突破自己的观念限制，克服自己的人性弱点，才能在买卖房子不被忽悠。
毕竟，那些建议你无论什么时候，只要是刚需都应该买房子；或者天天抱怨政府，并建议你等调控后房子跌了才买的各种专家，大概率都是忽悠。
与其浪费时间去抱怨什么社会不公平、什么房地产调控政策越调越高......
不如多花点时间研究理财投资，研究自己所在城市的房子和房价，研究自己如何才能买得起有升值潜力的房子。
以上只是从微观层面总结分析什么房子什么时候该买，什么时候不该买？
如果要从宏观层面去分析，如何判断房价走势，我比较赞同任泽平总结出来的一句话：
房地产周期的判断长期看人口、中期看土地、短期看金融。
这个方法看起来逻辑还是比较靠谱，可以用来判断房价会不会涨？
什么时候涨？
哪里会涨？
所有的这些问题都可以纳入到这一个框架解释，什么地方房价会涨？人口流入的地方，房价长期会涨。
那么，现在中国的人口流向又是一个什么样的态势呢？
任博士的团队研究了美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度等发现：
不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。
为什么？
因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利。
中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移。截至2016年，我国4个一线城市聚集了全国5%以上的常住人口。
在最近的6年来，我国总人口增加了4180万，其中约15%的新增常住人口分布在一线城市，逾40%分布在二线城市。
因而人口整体依然是向较发达的大中型城市聚集，这一趋势并未改变。不仅过去十年，未来二十年仍然会如此。
从非户籍人口比重来看，人口净流入最多的城市均为全国或区域经济较发达的地区，大多位于珠三角和长三角，包括4个一线城市，8个二线城市和8个三四线城市。
同时，结构上有点分化，部分城市人口流入速度在放缓，北京、上海最近三年常住人口的累计增幅仅为2.7%和0.2%，均比10-13年低了5%左右；
但深圳和广州近三年的常住人口增幅分别接近9%和12%，较之前三年大幅提高。
可能也正因此，有人问：任博士，现在北京、上海要控制人口了，北京、上海的房价是不是就不涨了？
东京圈3700万人，基本同样的面积，比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多，首尔圈2500万人，人家的人口密度比我们大，人比我们多。
过去100年，日本大的都市圈占日本人口的比重，是不断上升的。
美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势？也是不断上升的，有没有逆转过？回到小城镇去？没有。美国人地关系不紧张，但人还是在不断往大的都市圈流入。
第二，中期看土地，其实说得是供给，这个地方人口是在不断流入，如果说政府不供地会怎么走？大涨。
现在一线城市的土地供应按计划来看，是要比往年高出一些。
比如，上海的“十三五”规划(2016年-2020年)显示，期间，上海计划供应5500公顷住宅土地，可提供住房约170万套。平均年供应1100公顷左右。
北京市也喊出了未来五年供应6000公顷住宅用地的目标，年均供应1200公顷。这个指标都比往年计划高出一些，但问题是，计划不落实等于空弹。
北京也是一样，土地供应计划完成情况不仅是不理想，而是差了一大截，经营性土地只成交242公顷。
应该说，在完不成计划这件事上，北京早已经是惯犯了，多年都是如此，雷声大雨点小。
比如，在历史上，2014年北京市计划供地总量为5150公顷，实际完成建设用地3161公顷，完成了计划的61.4%；2015年，北京市计划供地4600公顷，实际完成建设用地2300公顷，完成计划的50%。
2016年，北京实际住宅用地供应降至469公顷，仅完成计划的不到四成。而今年，计划是要供应住宅用地约1000公顷的。
因此，北京市委书记蔡奇近日在部署工作时明确作出要求，2017年已经确定的土地供应计划，各区要完成。
这就意味着，按计划，下半年北京，上海供地都要大爆发了，最终会如何，大家可且拭目以待。
第三，短期看金融。
这个地方人口在不断流入，政府还不怎么供地，又开始用货币放水刺激了，那么这个地方房价会怎么样，爆涨。
过去两年合肥、南京就是很好的例证。 反过来说，现在调节房地产，采用限购，限贷，提高首付，提高房贷利率等手段，这就是金融上的不利。
今年上半年一线城市房价没涨，北京上海二手房价还有微跌，根据国家统计局公布的二手房价格月度环比，从相关城市本轮环比下跌始点起计算各月累计跌幅。
二手房价格环比下跌的城市，共计11个。京津冀地区跌幅最大，上海、南京的房价也出现一定程度回调，分别为-0.5%和-0.1%。
三四线城市房产在上半年有过一波爆发，但自8月以来44城地产销量增速逐旬下滑，月度销量同比增速也回落至-27%，其中18个三四线城市销量增速降至-9%，表明地产需求整体低迷。
对于2018年之后的房地产市场，取决于房地产市场长效机制的建立，像房产税的推出等。
长效机制如果能得以建立，2018年后的房价走势会平稳，否则之后可能会出现报复性上涨。
那么，换句话说，如果没有其它的拢动因素，那么2018年的上半年会是一个较好的购房时机。
这里面有个18个月周期，和土地财政有关，超过18个月，地方政府会扛不住，土地财政会面临压力。
除非未来通过房地产税替代土地财政，那样地方政府就缺少刺激房价的动机。
可能看到这里，有些同学还是有点晕，那我们就请巴曙松这位高级专家给同学们一些更明确的观点吧。
前些日子很火的一个标题是：《逃离北上广深》，逃离了吗？发现还是在一线城市机会更多。哪些城市有人流涌入，那些城市群就被看好。
日本和中国一样，也曾经有过分散的城镇化和城市化的路线争议。
上世纪七八十年代，日本经济起飞时，也提出过著名的东京疏散计划，也曾经担心空气污染、水源污染。
于是从大东京地区通过轨道交通，希望疏散部分人群。确实疏散了小部分，但是便捷的公共交通网络，反而吸引了更多的人群进入东京。
资源的分配，产业的聚集，就业机会的增加，以及信息传播更快，虽然基于对大都市病的恐惧，很多国家都市圈的发展，都经历过探索的过程，但目前基本都回归到大都市圈的路上。
中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段。现在有人口流入的仅限于少数的几个城市群，和中西部几个有活力的城市。
所以，可能只是一个三线、四线城市，但是因为在大都市圈的周围，也被纳入调控范围。
未来中国城市的主力格局就是3+6：三大城市群，加上6个主力城市，分别是环北京城市群、环上海城市群、环深圳城市群，香港和广州，都在环深圳城市群里；6个城市是，南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都。
从目前的数据来看，3+6核心城市，在全国规模中，人口占比五分之一，GDP占比36.8%，整体房地产交易规模占到全国交易规模60%，新房成交金额占比接近一半，二手房成交金额占比73.5%。
结论：中国城市群发展格局已定，3+6是未来值得重点关注的主力城市。
最后，你现在该不该买房子？买哪里的房子？
我的建议就是：
第一：看自己的买房资金成本多少？同时问一下自己：万一房价下跌，我的资金链会不会断裂？未来最坏的情况发生时能否保证自己按时还贷？
第二：如果是一线/二线城市，确认房子所在区域未来5-10年的人口流入数量是增加还是减少？直接点就是看这个区域入住企业是否越来越多？
第三：如果是三/四/五线城市，确认房子是否在以上区域中心城市的旁边，评估房子所在区域未来有没有可能成为这个区域中心城市的一部分？
比如福建省漳州市的漳州港区域（厦门岛对面），或迟或早大概率会成为厦门市的一个区，那你就可以考虑提前布局。
最后，还是看好成都，为什么？
西南地区的区域中心！
未来中国的娱乐之都！
还有四川人口最多，在全国各地的四川人也非常多，如果他们在目前所在城市买不起房子，退而求其次，可能会考虑回老家四川买一套，首选成都......
人性的恐惧和贪婪！
在任何投资领域的表现都一样，股票如此，期货如此，比特币如此......房子也不会有什么不同。
所有的价格波动，都是人心的波动，都是人心中恐惧和贪婪的波动。
历史不一定重演，但总是惊人相似。
时空虽可以不同，但人性永远不变。
