最近，一组数据出来，很是吓人。
根据伟业我爱我家集团市场研究院的最新统计，5月北京二手住宅市场实际签单量环比下降了34.2%，新增客户登记量也环比下降11.9%，二手房成交均价环比下滑2.4%，跌幅最大的通州、亦庄等地幅度甚至超过了20%。
另一家中介给出的数据，也差不多。说部分房源跌幅达到10%也是有的。
乍一看这样的数据很是令人欢欣鼓舞，但此处需要冷静一分问题的关键是这20%的跌幅是个案还是有燎原之势？
显然，个案的性质太浓了。
现在有一种情况，有一些人把自己多余的房子，故意挂低20%，他并不是真心想卖，就是想看看降价之后到底有多少人看房出价。
如果挂低价位就大量看房而出价的，说明卖方市场还在，那么他们会再等等，并且可以随时在把价格涨回来。
所以故意挂低房源的人大有人在，这些人并非真心要卖，而是在测试市场的承接，并且主要集中在一些不好的区域，交易非常冷清的地方。
而在核心区，目前来说还不可能出现这样的局面。还有大把的购房预期，还有太多的人看涨要买房，另外，调控如果从去年10月开始算，也就半年多的时间，如果从北京最严的317新政开始算，也就3个月。时间明显不够，暂时还不应该出现大规模的二手房下跌的情况。
对于后续的房价走势，目前主要有两种声音：
看涨他们认为当前形势下，房价下跌是不成立的。
1.
2016年中国真实的城镇化率为41%，在国际经验来看仍属于加速发展期的前半段，按照国际经验来看要经过差不多30个点的上升空间，到70%以后才能到低平发展阶段。
姑且不去考虑城镇化率的数据是否准确、统计口径如何，按照贾康的逻辑，还有30%可涨，至少还有一倍空间
2.
供应端上，土地供应已连续两年下滑。
任志强曾说过，2015年土地供应就是负的33%，很多城市土地已经出现短缺，包括上海和北京。
今年，北京土地供应从“增”至“减”的趋势仍将继续。《北京市2017年国有建设用地供应计划》称，今年北京计划供应土地3900公顷，相比去年减少200公顷。
土地是两年开工，所以2015年和2016年连续两年的土地供应负增长，将影响到未来城市的库存。数据显示，目前一线城市库存平均只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。
二线城市同样如此，以合肥为例，2017年3月24日土拍结束之后，合肥市区连续2个月再未举行大型土拍。市区居住类（含商住）地块供应量也在骤减，整个4月，市区仅成交了1宗居住（人才公寓）用地，5月份市区居住类地块更是“0”供应。合肥市区6月仅推出了1宗28.1亩的“袖珍”居住类地块上市，可见供地依然十分稀缺。
土地供应稀缺，面粉（土地）在涨价，面包（房价）的涨价还会远吗？
3.
在需求端上，城市人口还在继续飙升！人口流入太多了，大家都要买房。而有房的人，为啥还在买？其实就三个字：“还会涨”！这也许是全民预期最一致的一次，因为事实是“确实都在涨！”买了房子就赚钱
供应端不增加，需求端还在蹭蹭蹭上涨，这样的背景下，房价怎么走就不言而喻了。
看跌他们认为此次调控与以往的调控有三大不同。
首先，这次调控范围之广，调控力度之大，历史罕见。这次是有最高层给出的指示，要求因城施策，还要多部门参与，能参与进来的调控部门全都参与进来了。目前只有房产税在路上，其他的政策几乎都已经出台了。未来市场利率逐渐提高，就够楼市投资者喝一壶的了。
其次，这是一次全球范围的流动性收缩，之前15年我们从未遇到过这样的情况。利率有升无降，调控也只能加码不会放松。2016年试图耍个小聪明，结果损失惨痛，损失了上万亿的外汇。现在如果让他重来一次的机会，绝不会再选择刺激楼市。
第三，这次楼市暴涨房租竟然一点没涨，甚至还在跌。当然有人可以举出一万个例子说房租涨了，但你们那是微观的，统计局宏观的房租数据就是没涨。这种偏差主要体现在低端住房上，越是低端的住房，比如合租那种的，越容易被涨租，而由于总价低，所以一涨的话百分比还不少。
而实际上上海和北京的数据显示，整租的房子，其实房租下降了将近10%。尤其在高端房子上。这与经济放缓，收入增长减速有关。足以说明，这次房价的上涨基本上就是金融在起作用，而作为房地产这种资产产生收益的唯一途径，房租并没有有效增加。业绩没涨，股价暴涨。这在股市上叫做什么大家应该清楚。目前如果按照市盈率来算，房子的市盈率接近70倍，远超中小创。
最要命的是，他的业绩还是下降的。时间也为进一步的政策组合拳赢得了机会，普遍认为房产税在近几年就会出台，收益以非刚需性购房就是在给开发商接盘。
综上，在讨论这个话题应该还需要把地域和城市考虑进去，对未来的一二线城市尤其是省会、直辖市可以持一定的乐观态度，而地方小城镇则比较悲观。
我国目前的增长模式是“城镇化+房地产+大基建+地方债”），“拥有权力的城市”获得了更多做大的机会。我们看到，济南的竞争力正在赶超青岛，沈阳的竞争力已经超过大连，南京在GDP上超过无锡、在资金上超过苏州。在河南、四川、湖北、安徽、湖南、陕西等省份，都出现了省会独大、基本上没有“省内第二大城市”的局面。
财政部、国土资源部6月1日联合对外发布了《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》。
要知道地方zf拆迁的时候都是使用发债的方式融资的，此次出台的“办法”，是在采用地方债方式的基础上，进一步要求发行专项的“土地储备债券”来实现融资。具体玩法如下：
1、国务院确定年度地方债限额，财政部根据这个限额，参考土地储备融资需求、土地出让收入状况等因素确定全国“土地储备专项债券”总额度，以及各省市自治区的额度。
2、地方发债主体是省级政府，其下面的市县发行土地储备专项债券的，由省级政府统一发行并转贷给市县级政府。经省级政府批准，计划单列市（深圳、厦门、宁波、青岛、大连）政府可以自办发行土地储备专项债券。
3、土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应，原则上不超过5年；土地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目集合发行。
如果把房子比作“面包”，那么土地就是“面粉”。中国的房地产市场上，供应“面粉”的只有一个商家，这就是地方zf。而地方zf去“采购、储备面粉”的资金来源，以后都只能靠上面说的专项地方债了。所以，这个“办法”将深刻影响到未来中国楼市的走向。
发债的关键权力掌握在省级zf手里，它可以决定省内各个城市的发债规模、期限、利率，甚至包括融资获得的资金（由省zf拨付市县）。由于省委、省zf设在省会城市，其官员的家也在省会城市，所以省里对省会城市的关照能力会进一步增强。
也就是说直辖市、省会城市、计划单列市（深圳、厦门、宁波、青岛、大连）有望优先获得土地储备资金，这将进一步强化省会城市经济中心、人口中心、资金中心、房地产中心的地位。
所以，未来的房地产投资，除了“住宅！住宅！住宅！”这个原则之外，还有“省会！省会！省会！”这个原则。
当然，直辖市、计划单列市视同省会。
综合整理自齐俊杰看财经、樱桃小房子、金融街小邪女、天天说钱
