作者|施珊
编辑|老谢
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当围墙之外的各类企业试图用自己的「坚船利炮」穿透这个行业固有的层层坚冰，上演声势浩大的抢滩登陆，当无数人前呼后拥地涌来，惊喜地发现这里还有一方待垦的崭新天地，偏安一隅的产业地产或许不会想到，某天，这个曾经的冷门行业竟然也可以成为炙热的风口。
越来越多的企业，怀着一颗壮志雄心，将产业地产纳入了自己的战略版图，他们或者是实力雄厚的千亿房企，或者是资源优渥的制造业巨头，或者是野心勃勃的互联网大佬，他们站在攻城略地的门口，振臂一挥，来势汹汹。
不过，心高气傲的产业地产真的能让这些进击的巨人称心如意吗？
1、来势汹汹
几天前，一则短消息又为这个敏感的市场添了一把火，「华润置地携手浙大网新，共同推进智慧城市与特色小镇建设」。
一边是房地产开发旗舰，一边是深耕行业的园区运营商，看上去似乎是房企借道进军产业地产的又一个经典案例。
但，如果将时间轴拉长，就能发现华润置地的胃口根本远远不仅于此。
9月末至今，短短一个月时间内，华润置地先与中兴通讯旗下专注智慧城市的控股子公司中兴网信签署战略，合作建设智慧城市，随后又马不停蹄与清华大学旗下的力合科创进行股权合作，共同搭建产业联盟，开发产业园区，探索产城融合。而一年前，华润置地还曾与天安数码城签约，意在打造全新的产业综合体。
嗅觉灵敏、出手果断的华润置地，试图通过合作的方式，打造一条通往产业地产的通途，这并非孤例。合作，已经成为不少选择进入这个行业的企业最为惯用的操作手段。
销售额一骑绝尘的碧桂园，就在频频寻觅自己拓展产业地产圈的「良师益友」。在碧桂园近期的「朋友圈」中，不仅包括园区运营商百富东方，还包括休闲旅游行业的海昌海洋公园，IT领域的思科，新能源汽车领域的比亚迪，甚至包括医药领域的百年老字号同仁堂，称得上「包罗万象」。
而比起不温不火的合作，为了快速打通这一领域，一些「财大气粗」的企业往往还会选择更为立竿见影的手法，并购。
绕不过的，自然是不久前由万科、厚朴投资、高瓴资本领衔的中国财团以790亿元收购物流巨头普洛斯。凭此一战，曾经的房地产企业万科得以迅速拓展自己的物流地产版图，确认其在物流地产领域绝对的领先优势。
同样不容忽视的，还有近期碧桂园向中集集团旗下的产业地产平台中集产城增资9.29亿元，获得中集产城25%股权，成为其第二大股东。以及闽商房企泰禾集团与宁波科桥完成股权转让北科建集团股份的交割事宜，泰禾集团正式成为北科建第二大股东，持股23.32%。
密集的收并购事件，让整个行业都充满着「纸醉金迷」的味道。
实际上，除了拼尽全力往产业地产冲锋陷阵的企业，手执「生杀大权」的政府往往也会成为一个巨大的拉力，特别是对于那些掌控着先进科技与产业链条的实业大佬而言，与政府进行利益捆绑成为一条可以快速突围的路径。
比如，近期在资本市场上气势如虹的华大基因。
呈现出蓬勃发展之势的华大基因，在短短两年的时间内，就曾先后与苏州市政府、大理白族自治州政府、惠州市政府、阜阳市政府签订合作协议，合作内容多涉及产业园区和健康小镇，除此之外，华大基因还与武汉光谷、湖南昭山等地存在产业园方向的合作，摊子铺得很大，而这样的制造业企业其实并不在少数。
除此之外，在商战中一直存在感很弱的各大行业协会以及高校，甚至也会成为企业极力拉拢的对象。比如，碧桂园就与新能源汽车协会签署了合作协议，合作的议题围绕科技小镇展开，而绿地集团则与复旦大学组建了校企合作平台，着力打造园区服务、科技金融与科创产业集群等业务板块。
各方势力不停地争夺间，让坐惯了冷板凳的产业地产从未如今天这般受人瞩目。
2、逐利而往
从点到面的全方位进攻，不放过任何一个可以借助的力量，很多人不解，产业地产浩浩荡荡的诺曼底登陆大军，究竟所为何来？
「在传统住宅、商办类项目受限，企业拿地难度加大的背景之下，当前的产业地产可被视为行业新风口。不管是房企还是制造业企业，亦或是互联网巨头，大家争相涌入产业地产行业，目的则是为了抢夺行业话语权，以谋求更大的利益。」著名经济学家宋清辉在接受园区界记者采访时表示。
「从另一方面看，是企业在完成上市或者收益增多以后，都期望用过固定资产来进行保值增值，其实任何一个战略都是一门生意。」浙大网新副总裁彭涛称。
利益驱动是亘古不变的话题，但分开来看，各类企业的目的又不尽相同。
比如，房企进军产业地产是因为住宅地产领域的黄金时代已经远去，自身业务转型的无奈之举，而制造业企业、电商企业则是由于处于产业地产的上游，掌握极为优质的产业资源，上游驱动所致，但同时不排除的是，在当前产能过剩的背景下，部分制造业企业通过切入产业地产寻求新的利润增长点，并通过开发进一步提升土地价值。
不过，同样都是进军产业地产，为何房企却对合作更为情有独钟，而不是自己单干呢？
「产业巨头和地产开发结合是发挥各自优势，把产城融合扎扎实实地做繁荣，而不是为了开发而开发，最终沦为空城，同时也让投资多元化，更能降低个体的投资风险。」彭涛对园区界记者表示。
房企拉拢其他领域有实力的企业，除了能够弥补自身在产业方向的短板，还能通过大型企业的加持，获得与政府在土地规模及税收返还上的议价能力。
大家或许都明白，产业地产并不是一门好做的生意，所以才会尽可能多地寻求可以利用的资源。
由于切入的手法及目的各不相同，这些企业在产业地产最终的表现形式上同样千姿百态。
碧桂园成了科技小镇的拥趸。
早在去年8月，碧桂园就发布了产城融合战略，并启动科技小镇计划，称近五年将投资上千亿元，在全国布局100个科技小镇，科技小镇涵盖总部经济、金融、生物健康、医药等产业。
今年5月，碧桂园首个科技小镇在广东省惠州市潼湖生态智慧区动工，并获得了碧桂园董事局主席杨国强的亲自站台。
在宋清辉看来，房地产业务从三四线城市起家的碧桂园将业务重心放在科技小镇，与其一贯的发展策略密切相关。「对碧桂园而言，因为科技小镇是城镇化发展的重要支点，所以布局科技小镇也就相当于提前布局了未来经济增长的潜力区域。」
除此之外，万科、京东及菜鸟都不约而同地看上了物流地产，制造业企业则热衷于在各地建造研发中心及产业园，当然，除了亲力亲为，也还有人在用更为形而上的方式加入这场战斗。
不久前，重庆房企龙湖地产就与清科集团合作发起设立了规模在100亿元的产业基金，官方称，基金的投资方向将以与龙湖集团具有协同效应的行业为主，旨在通过对行业内优秀企业的投资，为龙湖未来的地产项目引入产业合作资源。
而这份名单中，如果再加上华平投资、鼎晖投资等各类金融资本成立的产业基金项目，其篇幅还将被大幅度的拉长。
3、繁荣共生？
来自不同领域的上百家企业大手笔的投入及混战，小小的产业地产能容得下这么多各显神通的大佬吗？
实际上，众多企业将目光瞄向产业地产并不是新鲜事。从房地产市场逐渐告别爆发式增长的2013年起，就陆续有房企传出要进军产业地产的消息，不过，彼时的房企似乎心思并不纯粹，借道产业地产却依旧做的是房地产生意，而如今随着土地政策的日益趋严，再想浑水摸鱼俨然已经没有空间。
宋清辉坦言，「大量资本涌入产业地产领域，无疑将会推进整个产业地产的升级和变革，从而加速原有的产业地产运营商的迭代和分化，对原有的产业地产行业生态带来冲击。」
那行业的溢出效应真的存在吗？至少从20家最具代表性的产业地产上市公司今年上半年的财务报表来看，效果暂时还不明显。
数据显示，2017年上半年，20家园区类上市公司共录得营业总收入663.46亿元，与去年同期的639.17亿元基本持平，增长3.8%；共录得净利润154.4亿元，较去年同期的125.78亿元增长22.75%，增幅较为明显。
其中，行业领军企业华夏幸福继续大踏步发展，营业收入及净利润均收获20%以上的增幅，上半年净利润超过50亿。
行业看上去仍在快速增长，似乎所遭受的冲击不大，但不容忽视的是，市场中也会有这样的消息传来，「电子城拟与空港股份合作设立合资公司，共同开发高科技产业和创新产业平台项目」。
不难发现，电子城与空港股份均属于行业中的第二梯队，今年上半年的净利润仅维持在7000万左右的水平，此时合作难免不让人产生彼此取暖的惺惺相惜之感。在外围企业大举进军的关键时期，行业内部的合并潮、洗牌期也将如期而至吗？
虽然产业地产的升级和变革还有待时间检验，但由于人才的相对缺乏，产业地产行业的人才争夺战已经变得日趋激烈则是不争的事实。
专业人才在各大企业之间的流动十分频繁，背后则是薪资的水涨船高。龙湖地产创新事业部成立一年就开始从华夏幸福引入产业地产外援，而华夏幸福则放话称今年要到岗200个「小镇总」，京东挖走了搜狐焦点的总经理曾伏虎，就连政府部门的公务员也被这一股浪潮席卷而下，原东莞科技局局长刘宁就选择加盟碧桂园，全力支持科技小镇的发展。
上百家企业入局，上千亿资金的投入，产业地产彻底迎来了爆发期，巨头们磨刀霍霍的背后，如何盘算产业地产这盘大棋，行业生态又会如何重新构建，让我们拭目以待吧！
