作者：美房网康老师
昨天，我发表了《终于，中国房价的畸形泡沫开始挤破》，指出中国房地产的畸形泡沫正在破裂，这个畸形泡沫就是指学区指标作为隐形福利特权从原来绑定在住宅身上正在被分解，最终让住宅房价与租金的倒挂现象彻底消失。
而捅破这个畸形泡沫的工具就是租售并举政策下的租售同权和商住同权。其实北京市已经提前把一一对应的学区名额通过电脑排位让原来的学区房的学区价值打了两折，带来的直接变化就是学区房领跌北京楼市，并且学区的下跌趋势还在继续。除非北京市恢复原来的一一对应的学区制度，否则附着在住宅身上的学区溢价就会逐渐弱化直至消失，最终让房价跟租金成正比的良性循环。
三十年河东三十年河西，在住宅价格持续走弱的同时，那些租金高价格低的房产迎来了历史性的机遇，尤其高租金的商住公寓就成为了当下楼市的热点，比如西安铲灞新城三条地铁出口的租金抵月供酒店式公寓就刚刚被我们会员迅速包圆两个整层。
所以，现在就要关注国家政策调整尤其是租房政策带来的租售同权的巨大投资机会。
去年6月，国务院办公厅发布纲领性文件《关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见》，随后甘肃、海南、河北、辽宁、四川、安徽、江西、宁夏、吉林、福建等省纷纷作出响应，从金融支持、资产证券化、商改住等多方面支持租房市场的发展。
2016年11月起，北京实施“限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积”的土地出让新规定。
2017年4月，广州宣布土地出让方式改为“竞价+竞配建+竞自持+摇号”，土地出让方式的调整对房地产开发企业盈利模式提出新要求。
2017年7月，住建部、国家发改委等九部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。
2017年7月17日，广州推出“租售同权”，赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
2017年8月25日，杭州发布《关于加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》规定：承租人依法办理《浙江省居住证》后，其子女入学按照《流动人口随迁子女在杭州市区接受学区教育和义务教育管理办法（试行）》有关规定执行。在杭州市居住证积分管理中，对租赁住房达到一定年限的，实行“租购同分”。
2017年8月28日，国土资源部和住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定将在北京、上海、成都等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点。
在国家政策落地的同时，各个企业机构发现了租房市场巨大的市场机会。各房地产企业中报披露，诸多企业布局开展长租公寓业务，其中万科和龙湖作为领跑者，已将长租公寓列为集团重点发展业务，项目布局城市较多。
先知先觉的机构在最近几年，纷纷布局长租公寓，营造出一大新风口。作为长租公寓市场重要参与者，房地产开发企业积极布局长租公寓：一方面，在政府对拿地自持比例要求增加的背景下，以长租公寓作为自持物业运营的重要盈利方式；另一方面，在政策利好下，以长租公寓提前布局存量市场，谋划房地产下半场竞争。
作为房产投资者来说，已经到了调整投资思路的重要节点。原先单纯依靠房价上涨带来价格差的盈利开始弱化，因为租不出去的房子的养房成本加大了投资者的持有成本，房子没有租金收入，物业费取暖费和银行利息都要一分不少的缴纳，相当未来的预期打了折扣。现在，环北京周边的住宅抛售潮就是非常好的证明，越是租不出去的房子，越有人抛售，房价就会越低，造成了踩踏现象。
反之，那些能出租租金高的房子就会迎来极高的机会，只要房子有人住或者有租金收益，一般都不会有人愿意低价卖出，这种有人住的房子逐渐周边配套成熟，还能带来二手房的价格上涨。
所以，楼市进入到了全新阶段，过去那种低租金高房价的房子就会非常危险，而高租金低房价的房子就会受到投资者的青睐，楼市的板块轮动迎来了新的历史机遇。
作者：mkbjf06
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