预测中国房价问题，往往是自取其辱。虽然地产已经是一个超级泡沫成为了共识，但是所有预测它破裂的，都失败了。
因为中国的地产问题已经远远不是一个经济问题，它包含了政治、经济、社会、人文等等复杂因素，而又很难有人从全局上能看透。这个问题，基本都认为是无解。
现在，终于有人把这事说透了，把解决办法也都摆在桌面上。 这个人就是黄奇帆。5月26日晚，全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学，以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题，进行了长达两个小时的分享。
黄奇帆这篇演讲，讲得真好。黄奇帆的话必须要好好听，还记得去年万科宝能事件最热的时候，黄奇帆也发表了个几个观点么？
黄奇帆说：“”保险公司如果是自己的资金拿200-300亿倒没什么，但是如果拿的是老百姓的基金，就要注意了，首先查资金规不规范？。”
后来万科事态的发展，就是基本在黄奇帆那几个观点的框架内，回头看，这是当时对万科事件最有水平、最有深度又最具有前瞻性的意见。
在涉及到宏观经济的时候，相信到了他这个级别，这种系统性的公开演讲，更不是随便说说，更要好好学习，深刻理解。
黄奇帆这个演讲，网上有很多全文，我不复制了。我就按照我的理解，写写我学习这篇演讲的我的心得和理解。
这篇演讲内容，我理解可以总结为三部分：
地产泡沫的危害
高房价背后的原因
调控办法。
1
泡沫的危害
黄奇帆为房价到底贵不贵的问题做了个定调，他说：总得来说，我们高得离谱：
“六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。”
“纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。”
房价过高，造成的问题很大，已经绑架了“经济发展，绑架了太多金融资源”。黄奇帆认为：
房地产占用的社会资源过大：“一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内，就是150亿。意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高。固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。”
绑架金融：“2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。”
“从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。”
税收严重依赖地产：“整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。”
房地产市场的失衡对实体经济的冲击很明显：
“实体经济脱实就虚，土地成本高，房价高，对搞实体经济的投资肯定是不划算的。”
“实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投，都投到房地产。”
“实体经济的职工，也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房，没地方住。”
2
高房价成因
关于高房价的成因，一般分析都会从货币供给入手，认为是通货膨胀的原因。黄奇帆关于高房价成因这个问题，讲的最为透彻，很多问题可能也只有在他这个高度和位置才能看透。
黄奇帆说，：“我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。”
黄奇帆认为高房价的关键成因在于：
土地供应“供不应求，土地越拍越贵”。
“老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%，我们只占10%，这就显得少了。城市太大了，我有意控制你几个点，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反过来，中小城市，200万-300万人口级的城市，他们想发展，比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候，假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多，流入多，结果土地拿的少。”
“每个城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点“”。
土地升值有点畸形，长得特别高，原因在于：
“拍卖制本身会推高地价”；
“土地本身就供不应求”；
“拆迁带来巨大的土地成本”。
最终，“在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。”
3
调控方向
这篇演讲非常系统的指出了应对房地产市场失衡的系统性解决方案，其中就有他在重庆时候的成功经验。在黄奇帆的治下，重庆的地产市场就与GDP发展之间取得了良好的平衡。
黄奇帆认为，主要从五个方面，如果真的得到实施，何愁不能缚住地产泡沫这条狂龙：
土地：
“爬行钉住，后发制人。这个城市有本事，把这个人口搞到500万，那我以前只给了你350万平方米，现在每年补你几十万平方米”。
“一个城市土地供应总量，按一人100平方米，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官意志，违反经济规律”。
法律：
“地王不断出现，是房产商跟金融系统的关系，谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心，地价一炒高，什么问题都解决了”。
“地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题，还和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关”。
“为什么那么多资金都往房地产里面走，如果有一个防火墙，一切买地的钱通通不能借债，只要做到这一条，M2跟你有什么关系？进不来的嘛”。
税收：
“高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障，实施差别化税收”。
“别墅买了以后，两年或者五年就要炒掉，我就把交易税从5%，递增到8%，香港就这么干的，不断在印花税上递增，加到没人敢炒”。
“要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。对这个社会存在的各种存量、增量都要收税”；
“说房地产税对炒房没作用，要么是弱智，要么是闭着眼睛说瞎话”。
租赁市场：
“如果一个社会有1000万人，200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子，商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子，如果我们能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了”。
地票，这是一个在重庆的成功创新：
“我们想了一个地票的招，就是要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地，废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地，复垦为耕地”。
“腾出来的地票指标，让房产商造房子去了，这不是平衡了吗”？
通过地票制度，重庆的“土地供应量实际上增加了一倍，就比较宽松了”。这可能是重庆房价稳定最根本的原因。
房价，在货币问题之前，首先是一个供求的问题。
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