你能想象自己购买的房子交付前却被法院查封这样的闹心事吗?张某等500多个购房者就是这样“点背“,按他们的说法,“买到手的房子差点飞走了”。
事情经过大概是这样:
连两年前,张某等500人购买了湖北某公司开发的500多套期房,双方签订了商品房(预售)买卖合同,并经当地住房和城乡建设局备案登记。但是是属于“网签”,还未过户,房子依然登记在房产商名下。
后面意外来了,因为湖北这家公司因债务纠纷被法院查封了名下的上述房产。因此,张某等500多人可能面临“钱房两空”的局面。
最后经法院的多方协调,湖北该公司将通过其他方式偿还相关债务,法院便解除了对该小区的查封。
案件说明很重的一点:
购买期房的过程中,有备案登记和预告登记这两种登记类型。这两种登记性质和作用大不相同。这也是大量房屋合同纠纷的原因。
第一种登记类型是备案登记。备案登记只是一种行政管理手段,不是物权意义上的登记,是债权合同公示的一种方式,不具有对抗第三人的效力。也就是说,在产权过户登记前,商品房预售合同仍然没有物权效力,出卖人仍是该房产法律意义上的产权人。
第二种类型是预告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》第二十条予以了明确规定。进行了预告登记的房产,未经预告登记权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
所以, 进行预告登记可避免“钱房两空”!
这个案件也侧面体现了影响房产过户的各种问题!下面列举哪些情况买的房子没办法过户,大家买房的时候可千万要注意啦。
一、卖家没法提供房产证
没有房产证的二手房是过步了户的,到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋的归属,如果买没房产证的房子要承担很大的风险,权利也没有保障。
二、卖方未经其他产权人同意出售的房产
如果房子是多个人共有产权人,买房一定要证得所有共有人的同意。共有人步同意的,买卖屋校。即使完成了过户只后产权人追究起来,你也只能退房。
过户时,必须要所有共产权人到场签字,有人来不了。要对方提供经过公证的授权书,尽可能的降低毁约风险。
三、被有关部门查封的房产
买被查封的房子有可能无法交易,或者你支付的房屋首期款打水漂。房子被查封的原因很复杂,有恶意的也有无意的。
原因可能是房价打涨,卖家与第三方合谋伪造债权关系,让法院查封房产使交易被迫终止,也可能卖家出卖的房屋登记上属于卖家,但是根据规定合家人共有,共有人提起诉讼,查封了房产。
四、未解除抵押的房产
现在的房价高昂,不少卖家的房子都是贷款买的,未还清银行的房子叫抵押房。根据规定,必须是无抵押状态的房子,才能办理过户。
所以,购买此类房子,买家需要先到银行办理解押(所谓的赎楼)。如果房子还做了其他担保欠款,买家必须还清担保的钱,才能办理解押。
五、产权因为违规搭建被冻结
如果房屋有违建,按照有关规定,在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。
六、正在出租的房屋
我国法律原则之一的“买卖不破租约”也就是说房屋买卖不能对抗先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更,只要租房合同还没有到期,租客就有权利住在里面,原租赁合同对承租人和新房主继续有校。
(完)
(其中上述列举的新闻来源宁波晚报)
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