来源：经济的常识（ID：jjchangshi）原创首发
作者：卢锋
在消化房地产过量库存成为我国经济政策要务的背景下，少数大城市楼价飙升引发广泛关注。新一轮楼价异动的认识价值，在于它以近乎自然试验的方式，再次提示传统行政垄断供地体制不利于我国房地产业与宏观经济稳定发展。
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楼价异动与调控政策
我国房地产市场经过一段调整，出现快速分化走势。尤为引人关注的是深圳2015年上半年开始的房价反弹行情，2015年年底向其他一线城市以及个别二线城市快速蔓延，近来出现少数大城市楼价大幅飙升局面。
国家统计局数据显示，70个大中城市商品房价格呈现总体回升趋势：环比价格指数2015年5月由此前下降转变为正增长，同比价格指数变动也于2015年12月由负转正。不同城市房价走势分化明显，尤其是少数大城市楼价猛涨出乎预料。
一线城市之间房价升势差别很大。北京、广州楼价从2015年年底开始回升，2016年元月同比增速达到10%～11%，大体属于增速较低组别。深圳在新一轮楼价上涨中一马当先，涨价最早且涨幅最高，元月楼价平均增速达到52.7%。上海处于中间状态，元月房价同比增速达到21.2%。到3月份，京、沪、广、深同比房价进一步分别飙升17.6%、30.5%、15.3%和62.5%。
从月度环比楼价看，北京、上海、广州、深圳2016年元月增速分别为1.0%、2.2%、0.8%和4.0%，3月分别为3%、3.6%、2.9%和3.7%。除了深圳环比价格略有回落外，其余三个一线城市环比价格都大幅上升，环比房价折年率都显著高于3月同比价格。可见一线城市房价猛涨势头如不加调控，还可能继续发展并面临失控风险。
针对上述形势，上海、深圳、北京、南京、武汉等城市侧重从需求管理方面出台楼市新政，内容包括提高二套房首付比例，提升非户籍人口购房缴纳个税与社保年限，下调公积金最高额度，排查监管首付贷、首付众筹、过桥贷、装修贷等楼市曲线融资交易等。
这些措施有其务实合理性，然而仍需在深入分析新一轮楼价异动原因基础上，采取供求两侧共同调节、短长期措施相互配合的方法标本兼治，为我国房地产业与城市化发展行稳致远创造必要条件。
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供地收缩是关键根源
对症下药治理楼市异动需切实理解其发生根源。一般而言，楼价猛涨无疑是供求关系失衡的产物，具体看，房价飙升源自需求快速增长，同时行政供地大幅收缩使得楼市供求关系脱节，供地收缩是楼市异动的关键根源之一。
多方面因素推动近年一线城市楼市需求快速增长。过去一年多，央行5次降准，6次降息，“稳健略偏宽松”的货币政策环境下，市场资金充裕且利率较低。
2015年夏季股市调整后大量资金寻求新投资机会，楼市成为重要的选择对象。尤其是2014年“930”以来，住建、央行、财政、银监等部门联手，在购房信贷、公积金、营业税等方面出台4波楼市利好刺激政策，对房地产需求回升产生重要推动作用。在房价升势已成定局的背景下，首付贷之类的新金融工具加大杠杆推波助澜。
从本轮房价飙升根源讨论看，分析人士对需求面条件理解比较接近，有关部门官员也有类似看法。例如，上海市政府“325”楼市调控新政新闻发布会上，主管部门官员解释2015年“房价上涨非常快”的原因时，也是列举了货币“流动性相对宽裕”、楼市“信贷税收政策”“供求关系存在矛盾”“部分企业违规操作”等因素。
然而，需求增长需结合特定供给面条件才会导致价格飙升。上述官员从“供求关系存在矛盾”角度分析上海楼价猛涨也体现了这一逻辑：他认为本地刚性需求集中释放带动一些购房者提前入市，同时投机性需求回潮，但“商品住房的供应面积和商品住房可售面积相对来说有所下降”造成供需矛盾。这个分析有道理，不过问题在于，为什么楼市需求走高之际，供给不升反降？是房地产市场机制调节失灵，还是缺失正常市场机制的反常现象？
观察房地产业供给面条件，供应链大体包含策划设计、融资、获取土地、采购建材、施工建造、市场销售等环节，房地产企业管理协调供应链并承担财务盈亏的开发投资主体职能。一般来说，供应链竞争性越高，越可能通过自发竞争机制对市场需求与预期价格变动做出反应，越有助于通过供求互动调节促成市场比较平稳有序地运行。
就商品房供应基本环节而言，无论是钢铁、水泥等建材行业，还是开发商市场都具有较高竞争度，唯有房地产用地供给例外。由土地制度与管理体制决定，我国商品房用地一级市场供给受行政垄断，供地数量由行政部门年度计划决定。
如果在需求快速上升时供地数量调节滞后甚或逆向调节，有可能引入或放大供求失衡并促成房价飙升。观察近年实际情况，这个简单分析逻辑在相当程度上是新一轮房价飙升成因的真实写照。
供地数量与土地价格反向变动：不同数据来源的土地价格近年都不同程度大幅上涨。
土地价格高涨推动楼面均价飙升。各城市国土资源部门数据显示，北京楼面均价从2011年每平方米4 984元上升到2015年每平方米16 625元，2015年是4年前的3.34倍。广州楼面均价2015年是2011年的2.49倍，上海2015年是4年前的2.84倍，深圳2015年是4年前的6.11倍。楼面价格猛涨推高房价，“面粉价推高面包价”。
一方面，宏观、行业、地区等因素推动我国少数大城市楼市需求走高；另一方面，行政部门出于自身行为逻辑大幅收缩供地，两方面相反作用力派生供求失衡并推动楼价飙升。城市化背景下我国房地产需求增长是被广泛认知的客观趋势，也是经济长期前景看好的重要支撑条件之一；然而在需求增长的同时收紧供地则是特殊现象，与转型期特殊土地管理制度存在联系。在这个意义上，收缩供地是新一轮房价飙升的关键供给侧因素，垄断供地则是关键体制条件。
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楼市波动需标本兼治
目前，我国经济双重调整处于探底与转换阶段，楼市回暖本应发挥助推经济企稳向好的积极作用，近来某些经济指标回升在一定程度上也应与楼市变动有关。
然而，近期楼价过度飙升异动难以持续。价格过度飙升刺激各类市场主体踊跃购买甚至反常抢购，相关市场机构通过“金融创新”违规融资推波助澜，房价飙升预期与市场主体行为相互激荡使楼市再次面临资产泡沫化风险，由此派生不确定因素，对宏观经济转向下一轮景气成长前景投下阴影。
应对新一轮楼市异动需标本兼治。短期政策需从供需两方面入手遏制房价猛涨势头。在需求方面，要改变近年频繁出台房地产刺激政策状态，近期不再推出新的全国性刺激政策。需科学区分金融创新、投机炒作、庞兹骗局的关系与内涵，客观认识互联网金融的潜在利益与风险，切实加强楼市融资审慎监管，以防范新金融风险。在资产价格上涨体现通胀相对重要性提升的大背景下，货币政策需更加重视宏观审慎原则，避免偏于宽松在客观上助推资产泡沫。
短期供给政策需尽快增加楼市供地数量，改变一些城市住宅供地过度收紧的状况。对地方“十三五”规划涉及未来长期供地方针偏紧的表述需适当调整。在房地产开发企业获取土地已受到市场价格竞争约束的背景下，总体应实施较为宽松的供地方针，以减少房地产业发展额外数量限制，并使价格信号更为灵活有效地反映土地资源的真实社会成本。
特定地区楼市波动在相当程度上取决于特定空间范围特征性因素，因而楼市管理需更加重视因城施策，赋予地方与城市更大权限，同时，加大对局部性、地区性楼市异常波动的问责力度。在广大三、四线城市继续稳健实施消化房地产过量库存政策的同时，也需关注楼市飙升虚火向更多城市蔓延发展，防范楼市波动对宏观经济企稳回升产生的负面影响。
近期楼价异动再次提示传统行政垄断供地体制的内在局限及改革必要性。楼市新政不应止步于诉诸短期调控措施解决突出矛盾，而应立足十八届三中全会深改决定基本原则，以供给侧结构性改革为指针，通过供给侧改革使现行“一轨”行政垄断供地向政府与市场“一主多辅”体制转变，通过增加市场机制在土地资源配置中的作用以实质性提升房地产供给对需求变动的反应弹性。
第一，打通工业存量闲置用地用于住宅及其他建设用地的转换通道。我国城市工业用地占建设用地比重远高于国际通常水平，住宅用地相对比例偏低。近年，不少城市特别是比较发达的城市部分低端二产企业退出形成富余土地，有必要向包括住宅在内的其他建设用途转换。受制于相关政策门槛过高，目前这类转换很难成功，形成一些城市工业用地大量闲置而楼市供地不足的局面。需调整相关利益关系，打通工业存量闲置用地用于住宅及其他建设用地的转换通道，通过盘活存量工业用地以提升楼市供地灵活性。
第二，推进对小产权房有序确权与合法化的进程，适度放宽住宅建造容积率管制，边际提升城市房地产供地弹性。需历史而理性地看待小产权房现象产生的背景，直面现实矛盾并积极探索通过改革调整相关体制政策推动小产权房逐步合法化，实现“最大限度使人们经济活动合法化”的目标。同时，可研究适度放松过于商品房建筑容积率的管制政策，与小产权房有序合法化共同作用，提升城市商品房供给反应弹性，并释放推进投资与增加地方财政收入的积极影响。
第三，深化城乡二元土地制度改革，逐步打通农村建设用地转向城市住宅及其他建设用地的市场供地渠道。总结完善多年来基层在占补平衡、“地票”交易、城乡联建等方面实践探索的有益经验，并形成一般政策，在边际上增加农村建设用地向城市边际供地的弹性。正推进的农村经营性建设用地直接入市试点工作意义重大，可将入市后用途对象拓宽到涵盖住宅用地。要依据“建立城乡统一的建设用地市场”原则，适应农民进城后老家住宅资产需重新配置的现实需要，允许农民住宅和宅基地在自愿前提下合理有序入市。
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