综合自：lixunlei（微信公众号 lixunlei0722）、天天说钱（微信公众号liuxb0929）、央视财经
天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。中国楼市的火热已持续了十多年，现在依旧是各路资金的宠儿。然而，美国次贷、日本楼市等前车之鉴告诉我们，没有只涨不跌的市场。
在最近的一次内部会议中，中瑞信私人银行高级顾问陶冬对于房地产市场未来走向给出了这样的观点：
“房子是用来住的，不是用来炒的”。若干年后历史学家回过头来看，会指出这句话是本轮房地产市场由盛转衰的分水岭。这句话的历史意义在于颠覆了过去两届政府的政策逻辑。
“防风险”提得比“稳增长”还重要，这在中华人民共和国历史上是前所未有的，房地产的好日子可能也因此过得差不多了。
眼下，种种迹象表明，这个预言可能将变成现实，至少调控政策一直在加码。
自去年9月30日全国掀起一轮楼市调控后，已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次。尤其是近两个月，一二线城市全面恢复“认房又认贷”的信贷政策，利用杠杆炒房的路基本被堵死。
而最近政策又有新变化，限购、限贷后的大杀招——“限售”来了。3月25日，厦门市对商品住宅出台了“限售”政策，标志着“供给端”楼市调控的展开。截至14日，已有10余个城市发布房地产“限售令”，对“拿房即卖”说“不”。
斩断楼市流动性
“T+N”年交易制度设置了已购商品住房转让年限，即在房子正常交易后规定购房者在几年后才能进行第二次交易。
启动限售地区（不完全统计）
厦门：新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。
成都：高端人才所购住房5年内不得上市转让。
福州：新取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。
青岛：房屋取得不动产证后满2年方可上市交易。
广州：新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让。
福建长乐：取得不动产证未满两年的，不得上市交易。
常州：新购房满2年方可上市交易。
惠州：新购买的商品住房满3年方可转让。
珠海：新购房屋3年内禁止交易转让。
东莞：升级限购，满2年才可交易。
扬州：产权未满两年不得交易。
杭州：企业购买区域住房需满3年方可上市交易。
海南：新购房须取得不动产权证满两年后方可转让。
限售可以极大遏制房地产炒作，这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。在需求端限购限贷的同时在供给端限受，对于楼市成交量、价格的调控效果是立竿见影的，但是房地产的降温是一系列连锁效应。
房地产中介关门
4月16日晚间，经济观察报发表的一篇报道，揭示了楼市风险转变的一个重要信号。
链家、房天下、我爱我家等10家中介公司已经停止代理雄安新区、环北京部分地区新房业务，停止销售商办业务，下架环京地区部分房源。这其中，房天下关闭了环京地区100多家店面，将房产销售人员分流至唐山、张家口等地区，并准备撤离部分新房的分销公司。
现在各大中介公司正在研判调控风险，调整业务结构，4月，北京成交量同比下滑约65%，若成交量持续低迷，预计5-6月中小型经纪公司倒闭会接踵而至，数千名房产经纪人会因成交低迷、平台黏性低等综合原因离职。
这还仅仅是北京和雄安新区周边的情况，而这个区域在3月中旬之前还成交非常火爆。所以，整个华北地区房地产销售真正的冬天还没有到来。真正入冬的，是深圳等较早出台实质性调控措施的城市。
在深圳，一季度二手房销售套数环比大跌了38%，同比则大跌了77%；至于新房销售，也大跌了超过六成。
对于中介来说，最怕的不是价格暴跌，而是成交量萎缩。因为他们的收入主要来自买卖，没有成交量，就意味着没有生存机会。
一般来说，中介个人能承受的“成交量的冬天”不超过6个月，中介机构能承受的冬天不超过9个月。而且由于这个行业经历了多次牛熊交替，机构和个人也越来越机动灵活。一旦“冬天来临”确定无疑，大规模关店、裁人就会迅速推开。而中介们甚至不等公司裁人，就主动离职。因为他们仅靠底薪，很难维持日常开支。
从业者向来是对风向最为敏感的一群人。去年6月发布的《2016中国房地产经纪人生存现状报告》显示，中国有超过100万房地产经纪人，其中就连海南这样的“小省”都有超过3万人。这是中国之前过热的结果，而现在行业的收缩就是风险转变的信号。
大多数人的一致预期是错的
“当下，相信房价不会跌的人应该占大多数。从统计规律看，在判断市场趋势时，大多数人的一致预期总是错的。”经济学家李迅雷在最近的一篇文章中指出，最可怕的是，那么多调控政策不断累积，最终可能出现“最后一根稻草压死骆驼”的现象。
房价泡沫破裂几乎在任何一个国家都难以避免，尽管决策者都不希望这一情况发生。但由于人们的认知能力所限，政策调控上容易出现矫枉过正问题。
例如，早在2003年，有关部委就联合发文（《关于制止钢铁电解铝水泥行业盲目投资若干意见的通知》-102号文）提出，“目前，钢铁、电解铝和水泥三个行业的在建项目生产能力大大超过了预期需求，必将导致生产能力过剩、市场无序竞争、浪费资源和污染环境，甚至造成金融风险和经济社会其他方面的隐患”。
事实上，2003年我国钢铁产能尚不到3亿吨， 2003-2007年中国正处在重工业化的高速发展期，限产并不合时宜。
房地产业同样如此，数据表明，今年一季度在外务工的人数为27.9万人，同比减少2.1%。这应该是中国自80年代改革以来首次出现外出农民工的负增长，而中国流动人口的减少则发生在2015年。此外，作为购房主力的25-45岁群体人数的减少，也出现在2015年。我同时还发现，过去作为人口净流出省份的安徽，去年常住人口竟然增加了60多万，这意味着其他发达省份或大城市的人口流入量在放缓甚至减少。
但是，因为年房价上涨的惯性，这些正在发生改变的因素对于房地产市场影响同样产生了时滞性。这也是为什么，房价上涨的时候，我们觉得它会一直涨下去，这是因为投资者的趋利性和非理性程度超过了消费者。
所以眼下，该卖房还是买房，也就一目了然了。
