北京楼市攻坚战:新政一年30次“王炸”

北京楼市攻坚战:新政一年30次“王炸”
2017年10月02日 17:20 中国房地产报

住宅、土地、资金层面的多重调整像是北京打出了一手“王炸”,稳住场面,赢得先机。对于北京市“控人口、稳房价”的总体规划来说,新政一年实为攻坚阶段。

中房报记者 李燕星 北京报道

9月22日至23日,2天内西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个城市密集出台楼市调控措施,其中6个城市实施限售,这意味着传统的“金九银十”之际,楼市调控仍然从紧。北京作为全国楼市调控的“排头兵”,截至9月28日还未出现新的调控动作,这与其全年紧锣密鼓的调控升级不无关系,但从紧势态暂无改变。

据不完全统计,2016年9月30日以来,北京楼市调控政策不少于30次,包括住宅的限售限购、银行资金面的收窄、土地供应结构和方式的转变,以及多层次住房体系的建立,以此形成立体的楼市调控政策。有房地产人士预测:“就近期2天8城调控来看,明年上半年楼市将进入深度调控。”这一趋势必然影响到一线城市中最为敏感的北京。

据公开数据统计,北京今年10月预计有11个项目入市,其中包括国锐金嵿公馆、西宸原著、领秀慧谷等8个老项目,以及和光尘樾、通州万国城MOMA、京投发展·璟悦府3个纯新盘,仍然在供应量的低位徘徊。事实上,“金九银十”作为开发商年底冲业绩的一次机会,历年为营销小高峰,不过相比2016年9月份50余新盘入市的状况,调控后今年同期的项目供应量出现明显下降。

这只是北京楼市调控一年来的冰山一角。中国房地产报记者梳理数据发现,去年调控至今,北京楼市变化可分为两个阶段,第一阶段从去年9月30日到今年3月,各类型物业的销售面积和销售数量出现抛物线状,1月份触底,之后开始回升。第二阶段为3月至9月,在1月触底回暖之后,3月新一轮调控随即来袭,楼市出现新的降温。不同于第一阶段,第二阶段的调控手段更加综合多元,调控面积也覆盖到影响北京地区的环京区域,住宅、土地、资金层面纵深的调控,这让北京楼市回归冷静,也为明年楼市企稳打下基础。

供应侧:政策全面收紧增供应去杠杆调结构

去年9月30日以来,在住房政策层面,北京针对本地户籍和非本地户籍、新房和二手房、普通住宅和非普通住宅、社保年限、单身及离婚年限作出限购规定,通过认房又认贷、提高二套房首付比例来限贷,通过限制企业购房后的出让年限来限售,同时限制商住房交易。

此番组合拳立竿见影,北京市住建委近日发布的《1~8月北京市房地产市场运行情况》(以下简称《运行情况》)显示:1月至8月,全市商品房销售面积为526.9万平方米,同比下降44.8%。其中,住宅销售面积为344.6万平方米,下降39%;写字楼为80.8万平方米,下降68.5%;商业、非公益用房及其他为101.5万平方米,下降23.3%。

政策高压之下,住房供应的产品结构也在发生变化,回归的“7090”政策便是佐证。2006年,在中小户型供不应求,难以满足刚需的背景下,政府出台了“7090”政策;2015年3月,执行近10年的“7090”政策正式松动,提出优化住房供应套型结构;2016年3月起,尤其是2017年,北京在多宗土地出让中实施“7090”政策,这意味着未来几年住房供应的户型面积受限,以便达成抑制投资投机、将需求引向刚需和改善型需求的目的。

此外,在推升房价的因素当中,土地价格首当其冲,因此北京今年也加大了土地供应量,以此改善供求关系与价格要素。土地政策层面,2017年北京计划供应住宅用地的面积为1200公顷,根据上半年供应的65宗地来看,几乎是在2015年和2016年同期33宗与18宗的基础上翻倍。据云房数据研究院统计,今年上半年居住类用地供应上涨606%。

房企借机补仓,但由于银行在资金层面动作收紧,房企更多以联合形式拿地,这几乎占到拿地总数的四成之多。资金困局下,不少房企取消了国内发债融资,将目光转向海外发债。与此同时,在此困局下不少土地储备丰富的房企反以靓丽的销售业绩脱颖而出,比如首开等国企。

这一局势同样反映在房地产开发投资的数据中。1月至8月,北京全市完成房地产开发投资2217.8亿元,同比下降3.3%。其中,住宅投资完成1051.1亿元,同比下降6.5%;写字楼投资完成442亿元,增长4.7%;商业、非公益用房及其他投资完成724.7亿元,下降3.1%。

云房数据研究中心分析称:“上半年成交的土地多数将于明年初左右入市,未来北京一手房市场的供应量将明显增加。”也就是说,今年的预备动作为明年房地产市场的平稳发展作了铺垫。

需求端:新房挤向刚需与高端住宅二手房集中在城东城北

住宅、土地、资金层面的多重调整像是北京打出了一手“王炸”,稳住场面,赢得先机。

自2016年12月30日起,北京实施现房销售明码标价、一房一价,之后将首套房贷由八五折上调至九折,二套房贷不超过25年,严格限制信贷流向投资投机性购房。限购限贷成为最为影响消费者购买的因素。

新房市场遇冷。易居研究院数据显示,1月至8月北京新建商品住宅月度成交数据总体上位于50万平方米交易规模以下的水平。而从历史数据看,市场交易活跃的月份,月度交易数据基本上可以维持在75万平方米以上的水平。

中国房地产报记者了解到,受限购影响,刚需客户入市意愿加强,普通住宅120平方米以下占比明显提升,且近3个月90平方米以上公寓占比持续提升,公寓产品实际上容纳了一部分不具资格与资金实力的购房者。其中,普通住宅成交总价段呈现两极分化趋势,300万元以下和500万元至1000万元占比分别为32%和34%,公寓成交总价段逐渐集中在300万元至500万元,占比高达72%。

购房需求除了被引向刚需产品和公寓,品质高端且地段良好的高端产品也因此受益。根据云房数据研究中心数据,总价200万元以下刚需产品为今年成交主力,占比高达30%,豪宅成交占比逐步提升,1000万以上的产品成交占比为24%。

亚豪机构市场研究部总监郭毅认为,“当前供应端减少,尤其是受2016年供应稀缺等因素影响,预计在今年‘金九银十’期间,市场供应量会处在一个相对低位的状态;同时在供应项目上,基本是以中高端项目为主,这样的供应局面必然导致成交周期延长。”

二手房市场层面,自2017年3月限购升级以来,北京二手房成交量连续4个月下降,8月共成交二手房7712套,环比上涨7.7%,为限购后成交量首次回升,成交价格亦出现小幅上涨趋势。从2017年上半年北京二手房成交热力分布图来看,二手房成交区域主要集中在四环以内,且东部和北部地区成交量明显高于其他地区,通州、大兴、房山成交主要集中在地铁沿线。

“9月份到年底稳定市场的导向不会改变。对于北京市场来说,在楼盘预售证管理、租赁市场发展、共有产权住房供地、建筑施工环境管理等方面,总体上会延续既有的政策,其对于房企的供应端来说会有较为深刻的影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。

对于北京市“控人口、稳房价”的总体规划来说,新政一年实为攻坚阶段。

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