这一场没有硝烟的战争一直延续到了去年8月，最终以9月~11月3个月的住宅用地持续供应为零得以平息。转眼一年过去，昔日的“地王”们纷纷带着“光环”和注视走进了新的阶段。
中房报记者 高欣 上海报道
受20号台风“卡努”影响，十月中旬的上海雨水缠绵。位于静安区中兴路、宝昌路、鸿兴路之间的空地上，吊车臂起伏，混凝土搅拌车进进出出。钢铁碰撞的声音似乎在告诉人们，这里即将生长起新的建筑群。
尽管与大多数施工现场忙碌的景象雷同，但中兴路地块却始终被业内外的目光注视，这个在2016年经过426轮举牌的“地王”项目的进展牵动着市场的神经。
上海，目前正推进着严格的房地产调控政策，使市场趋于平稳与健康。但在过去的一年，这里曾经是全国诞生地王较多的城市，从2016年1~8月地王所在城市分布看，在“城市地王TOP10”中，上海居首位，地王宗数23，静安、祝桥、周浦、泗泾、顾村等各区域被刷新的土地价格，使得上海陷入了“地王”怪圈。
竞拍现场如战场般刀光剑影，硝烟弥漫。“黄金右手”频频举牌加价，“面粉”贵过“面包”的戏码屡屡上演。
这一场没有硝烟的战争一直延续到了去年8月，最终以9月~11月3个月的住宅用地持续供应为零得以平息。转眼一年过去，昔日的“地王”们纷纷带着“光环”和注视走进了新的阶段。
多数地王项目已动工
2016年8月，经过426轮举牌，融信中国从17家房企中脱颖而出，以110.1亿元价格获取上海市静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，溢价率139%、可售面积楼面价14.3万元/平方米，刷新国内土地成交单价纪录，晋升“地王”。
同年12月，万科发布公告宣布以53.95亿元入股静安中兴路项目，持有49%的权益。“地王”光环延续了中兴路项目的话题性，两个地块的未来规划也被热议与关注。
2017年7月7日，静安中兴社区N070202单元332-01-A地块（东地块）设计方案正式公示。332-01-A地块将新建6幢高层，部分3层。根据出让条件，商业部分未来将全部由开发商自持。
中国房地产报记者实地考察后发现，中兴路项目东地块已经投入施工建造，西地块暂未动工。与此同时，有关部门也展开了为期一个多月的鸿兴路道路积水改善工程，以完善周边环境。而上海市静安区也曾强调，区域高度重视绿色建筑的发展，中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块也将落实装配式比例达到100%。
上海万科相关负责人告诉中国房地产报记者：“中兴路项目是万科与融信双方都非常重视的重点项目，也将是上海万科热带雨林业务体系中枝叶最茂密、触角最前沿，面向未来而打造的项目。目前项目已与建筑事务所确定建筑方案，全球性的资源接洽和商务合作都在顺利推进中,最快可能在明年四季度向市场公开。”
经中国房地产报记者走访调查发现，2016年上海出让的泗泾、凉城等区域“地王”项目也都已经投入到工程开发建造环节。
以上海市虹口区凉城新村街道073-06号地块为例，该地块于2016年7月被新城控股以37亿元总价竞得，已于2017年9月11日开工，按照规划预计施工至2019年11月16日结束。
今年4月，新城控股就公示出凉城项目的规划方案。按照规划项目计划建造7栋楼，由住宅及社区配套、配套商业组成，容积率2.75，绿地率35%，建筑密度37%。
中国房地产报记者走访周边后发现，项目临近静安区大宁板块，有成熟、丰富的生活娱乐配套，且周边有较多成熟小区，居住氛围浓郁，并拥有成熟的学区配套。因此，尽管项目所在的虹口凉城板块整体价值略逊色于虹口北外滩，但对标周边高端配套及周边楼盘，凉城地块仍具备打造高端产品的良好基因。
与此前两个位于核心区域项目相比，融创在2016年5月拿下的松江区泗泾地王的发展进度更快。拿地短短4个月后，融创就交出项目规划，着手建造。据悉，该地块由14栋高层组成，落子融创在上海继陆家嘴壹号院、融创滨江壹号院之后第三个“壹号系”产品“融创壹号府”。而按照融创“壹号系”产品的定调来看，这个楼板价近4万元/平方米的项目也将延续高端住宅路线。该项目的售楼处已于6月开放，具体开盘时间待定。
另据知情人士透露，2016年成交的周浦地王项目也已经开始施工。事实上，2016年出让的“地王”有多数已进入施工阶段。
“胜利者”的机遇与挑战
2016年上海土地市场“地王”的爆发来的让人措手不及。上海中原地产市场分析师卢文曦的分析，2016年上海之所以频现地王，与当时的市场节奏有关。与以往的楼市轮动来看，多数是楼市销售市场的走热带动了土地市场走强。另外，2013年后上海土地供应逐年下降，市场对土地需求的饥渴程度比较高。而在市场调整后更是加速了房企以及买家看好一二线市场未来预期，集中涌入一线土地市场，多种因素叠加导致价格一路走高。
第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华分析，“地王项目的出现往往被视为房价上涨的信号，会刺激购房者的恐慌情绪，使之加速入市，并开始新一轮的房价上涨趋势。但随着国家对楼市调控的政策，地王现象不会一直持续，像今年开始的复合出让方式，就起到了平抑土地价格的作用。”
时过一年，上海土地市场局势大变，在土地出让制度改革和积极推进租赁住房用地出让的大背景下，上海土地价格回归冷静，低溢价率甚至底价成交已经成为市场的新常态。而在租赁市场发展的大浪潮中，上海许多具有区位优势的潜在“地王”也顺利转变角色，变身租赁用地。
日前，上海市规划国土资源管理局就曾公开表态称，6个月以来，上海采用的土地“招标+挂牌”组合出让方式达到政策预期的效果，土地市场正逐渐向平稳发展，无论是溢价率还是进入竞价环节都保持理性。
“地王”项目一直被目光注视，多数原因在于其土地高价背后开发难度的增加。而相较于普通土地而言，“地王”存在风险，甚至有人认为这是胜利者的困局。
在卢文曦看来，地王所承担的价格与风险成正比，地价接近周边房价正是风险之所在。而土地价格的提高也会吞噬房企利润。
“目前2016年成交的“地王”大部分尚未入市，但众所周知地王的成本高总投入大，开发商势必对未来的期望价值会更高。”唐华分析称，随着今年的市场调整，我们也看到了更多的开发商在积极地深入研究自己的产品。
但从另一个角度来看，虽然获利难度加大，但此类地块的建设发展对区域价值的重塑，区域空间的升级也具有更大的影响力.
上述上海万科相关负责人表示：“中兴路项目和上海2040总体规划同步诞生，未来我们将以助力上海‘卓越的全球城市’的目标为开发责任.”
据其透露，中兴路项目的定位将承担静安区域发展、城市界面更新、生活品质进一步提升的多重目标。将为城市各领域的开创先锋、企业奋斗精英、全球视野下的城市新力量等多样性人群家庭进行特别设计,打造为一个具备卓越品质的宜居住区。这也是万科在城市配套服务商的战略下，集合更广泛资源而带来的更大生活可能的项目。
唐华建议：“开发商在打造此类项目时应当更突出产品特色，在节能、环保、健康、生活便利等方面融入人性化的设计。同时，做到因地制宜，清楚把握项目所在区位内客户的需求和承受力，准确定位。并针对客群配置具有特色的增值服务，增强生活体验感受。这样才能够在一定程度上覆盖高地价带来的不利因素。”
