企业化运营深圳玉田村 万科在城中村发现了什么?

企业化运营深圳玉田村 万科在城中村发现了什么?
2017年10月23日 19:20 中国房地产报

时下,城中村是来深建设者落脚的入口,未来也将成为高房价挤压下的城市出口。

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

万科董事会主席、首席执行官郁亮称“万科现在是‘当好农民种好地’,把自己一亩三分地种好,机会总是有的。”这次,万科抓住了深圳大力发展租赁市场的机会。

10月17日,深圳市人民政府办公厅发布《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》称,要引导城中村通过综合整治开展规模化租赁,通过综合整治提升城中村品质。

近期,万科与深圳福田区南园街道办合作,对玉田村进行企业化运营整治,率先开创城中村合作模式,借此进入人才安居房市场。

时下,城中村是来深建设者落脚的入口,未来也将成为高房价挤压下的城市出口。

“玉田模式”

受华强商圈、南园路商业带等辐射,深圳市福田区上步片区略显繁华,城中村楼宇733栋,物业面积120万平方米,出租房源21000余套。辖内城中村玉田村由祠堂村和向东围两个自然村组成,面积1.72万平方米,居住着大量来深建设者,人口密度极高。

近期,深圳市福田区南园街道办与万科合作,对玉田村进行企业化运营整治。万科承担“统租运营+物业管理+综合整治”角色。玉田村将物业统一出租给深圳万科房地产有限公司(以下简称“深圳万科”)旗下深圳市万村发展有限公司(以下简称“万村发展”),后者统一经营管理,进行全方位升级改造,植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式。这便是“玉田模式”。

深圳万科轮值总经理、万村发展负责人张海涛表示:“城中村应该变成城市有机组成部分,如同鼓浪屿和厦门的关系一样。深圳创新创业的活力充沛,城中村是许多新晋人群到深圳后的第一站,我们希望能发挥专业所长,为他们提升居住品质。”

有玉田村村民表示:“我们相信万科能将我们的房子变得更好,尤其是把环境变得更好,不再脏乱差,我们也希望能增加租金收入。”

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示:“万科的发展方向是城市服务运营商,不管是地铁上盖项目、城市更新项目,还是城中村项目都符合大方针。鼓励发展住房租赁市场就是要盘活现有住房。深圳城中村目前问题不是供应不足,而是效率不高,万科可以通过自身运营能力来提高有效供应。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出:“万科和玉田村合作,应该是一次经营模式探索。深圳很多城中村,推倒重建绝非易事,但通过引进专业的企业引导其走上正轨发展之路,非常有意义。加上深圳市政府有意收储100万套农民房以作出租之用,因此万科的这次行动对企业和政府均有重要作用。”

高房价挤压下的城市出口

试水城中村租赁合作是万科进入人才安居房建设市场的重要一步。除此之外,10月13日,万科与深圳市人才安居集团(以下简称“安居集团”)签署战略合作协议,双方在住房租赁和物业管理领域构建全面战略合作关系。

近年,高房价对人才的挤压引起深圳市政府高度重视,今年深圳市公共预算中,专门安排人才保障性住房专项经费300亿元,较上年增加200亿元。

“十三五”期间,深圳新筹集建设保障性住房和人才住房40万套,相当于特区成立30多年以来建设政策性住房的总和,其中人才住房不少于30万套。为了完成这一目标,深圳市政府成立安居集团,通过新供地建设、棚户区改造等多种方式,广泛筹集建设人才住房,目前基本落实的项目预计可筹集建设人才住房3.1万套。

安居集团董事长贾保安表示,“本次全面战略合作,是贯彻落实市委市政府战略部署、改善人才住房供给结构和发展深圳市住房租赁市场的重要举措。未来将与万科在人才住房和社会租赁住房的开发建设、运营管理、物业管理等方面开展全方位深入合作”

郁亮指出,“万科基于城市发展和消费者需求,拓展一系列衍生业务,长租公寓业务被定位为‘城市配套服务商’新业务探索与布局的重点之一。在中央加快推进租售并举这一供给侧结构性改革的重要举措之下,万科长租公寓业务找到了一条更为明朗的发展之路,通过购置、租赁市场内的闲置、低效资产并将其改造升级,提供中长期公寓租赁及品质物业管理服务,同时提供一站式居住解决方案。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出:“万科此举也是踩着政策节点,将来会有很多开发商走这条路。万科近年所作所为都是从公共共享利益角度出发,无论是产业化还是长租公寓都走在探索前列。”

战略之远 薄利之困

万科大力发展租赁市场符合其城市服务运营商的角色定位。截至今年6月底,万科泊寓业务已覆盖21个城市,房间数超过7万间,预计年内将超过10万间。

早在2015年,万科广深区域首席执行官张纪文就提出了“八爪鱼”战略,其中就包括长租公寓业务。不过,长租公寓前期投入资金巨大、回报周期较长,短则1年,长则3至4年。

深圳万科泊寓相关负责人表示:“成本大、利润薄确实是常态,目前是规模扩张阶段,暂时不考虑利润问题。不同泊寓项目的前期改造成本不一样,但出于对整个居住标准的追求,万科在这方面的投入会比较大,租入租金和改造成本占总成本的80%,仅装修改造成本就需要运营三年后才能够收回。”

有业内人士直言,“长租公寓可以有效增加客户储备,降低前期营销费用,促进市场销售和消耗库存,但需要有强大的金融支持为后盾,实际上是一种重资产模式。”

不过,据万科高级副总裁谭华杰此前透露,“目前这个行业的运营费用率很高,一般为40%左右,因此可分配给投资者的收益率只有3%至5%。万科的优势在于,拥有居住服务的丰富经验,运营费用率可控制在15%,税后可分配给投资者的收益率为4%至5.5%。”

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部