一位业内人士直言，国土和相关部门在整治囤地方面不能避重就轻，不能拍了几只扰乱土地市场的“苍蝇”，却不打厉害的“老虎”。
中房报记者 苗野 北京报道
房地产市场调控的重头——土地市场迎来新一轮更加严格的监管。
国土资源部的信息显示，已部署展开对70个大中城市和热点城市苏州市自2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。除71个重点城市外，省级国土资源主管部门可以将2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市纳入检查范围。
按照国土资源部的工作部署，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。
这并非是国土资源部第一次进行类似大检查。在2009年和2010年，国土资源部就曾启动这类行动。2010年，国土资源部还将涉及全国1457宗闲置土地的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》交予银监会、证监会进行风险排查。这1457宗闲置地块总面积达9772公顷，其中70%以上为住宅用地。
此次国土资源部再掀大规模整顿风暴，剑指70个大中热点城市，并单独点名苏州市，也是上半年国土资源部、住建部敦促热点城市加大供地之后，监管层在供应端的再度发力。
截至2017年三季度末，苏州市已累计处置闲置用地148宗、总面积7728亩，处置率为77.4%。重庆已处置完毕262宗计1486.5567公顷，处置率98.05%；正在处置的12宗计3.9514公顷；尚未启动处置5宗计25.5372公顷涉及司法查封。
业界人士分析称，重视目前已经存在的闲置土地，对其分门别类，对症下药，让闲置土地活起来，也是比单纯增加土地供应更重要的一项工作。
“坐地生财”魔咒必须打破
土地闲置在房地产开发领域并非新话题，过往几年相关部门都曾开展过对土地闲置或针对各个城市土地开工、竣工情况和出让价款缴纳情况的治理，甚至还特别罗列数宗罪直指土地市场痼疾。然而风暴过后，土地闲置依旧。
曾经有人对一宗闲置数年的土地算过账，单是随着时间推移房价飙升，通过两次修改用地规划把楼层由十多层“拔高”到三十多层，开发商便可获利上百亿元。
或许问题的症结并没有开发商囤地炒地牟取暴利那么简单，但是在土地资源日益稀缺，“地价过高”成为城市房价一路高涨主要说辞的情况下，大量开发用地被闲置，无疑成为一种“潜规则”式存在。
这一次，部署对70城市住宅用地出让合同执行情况展开检查的同时，国土资源部再次强调，住宅用地是保障住有所居的，不能拿来炒作囤积。并明确了三个检查工作环节，包括城市开展自查，省级国土资源主管部门指导、现场抽查核实和督导，以及国土资源部调研、督导。
国土资源部明确指出，此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。通过检查督促加快住宅用地开发建设，有助于改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
国土资源部用于检查的“利器”就是新版土地出让合同。新版土地出让合同对开发商最大的冲击是，以前的土地出让合同中只规定了开工期限，新版合同还有竣工期的约定。
国土资源部相关负责人称：“要是到期仍然未完工，国土部门可以对其进行经济处罚，延期多少天就要罚多少钱。按照相关政策规定，原则上一个商品住宅项目的开发时间最长不得超过三年。”
“罚倒没什么。”一位上市开发商对记者直言。因为按照国家规定，土地闲置费按出让土地价款或划拨土地价款的20%计收。这些早年出让的土地，出让价格都相对偏低，相对于这些地价升值超过十几倍、几十倍的项目，这20%的罚金不过是九牛一毛。所以对开发商而言，即使是加上罚款，他们也是“赚翻了”。
根据中原地产数据显示，截至2017年8月30日，全国卖地最多的50个大城市，合计卖地金额刷新历史纪录达19671亿元，同比上涨达到了34.3%。其中，北京卖地金额最多约为1639亿元，杭州、南京紧随其后，分别约为1197亿元和1163亿元。另有包括重庆、武汉、苏州、广州、合肥、天津、郑州、上海、佛山、济南等10个城市卖地超过500亿元。整体来看，累计共有33个城市卖地金额超过200亿元。
值得关注的是，在上述50个大城市中，有18个城市卖地金额同比翻倍。
某房地产咨询机构负责人表示，按照正常的开发周期，土地从出让到形成住房供应，通常需要一到两年的时间。但由于各种原因，实际的开发周期往往会延长，部分地块甚至会被囤积达10年之久。2010年1457宗闲置地块的实际情况和处置情况就是例证。在上一波楼市热潮中，开发商大量囤地，而部分开发商拿到的高价地后会通过延迟开工、竣工的方式等待市场时机，以降低入市风险。
整顿不能只拍“苍蝇”不打“老虎”
去年12月中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位后，地方政府纷纷推出加大供应住宅用地的计划。
4月6日，住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求商品住房库存消化周期12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。
随后，一些房地产市场热点城市陆续出台2017~2019年三年住宅用地供应计划，加大供地量成为主要做法，以求稳定市场预期。土地市场也在此后迅速升温。前8月全国房地产开发企业土地购置面积14229万平方米，同比增长10.1%。
虽然土地供给增加了，但是由于中国楼市始终存在“囤地”这个顽疾，能否及时形成有效的房源供应，成为本轮楼市调控又一关键问题。于是，在现有基础上挖潜，“督促已供土地开发”就成为最直接的方式。
在8月30日~31日召开的全国土地利用管理工作会上，国土资源部有关负责人表示，下半年，国土资源部将继续坚持分类调控、精准施策，对重点城市“一城一策、靶向治理”，特别是对于热点城市的住宅用地出让合同执行情况开展大检查，推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾，以防范化解房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。
在此前后，地方政府已有所行动。今年3月，北京发布的“3·17新政”中就明确加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。
6月27日，北京市住房和城乡建设委员会发文，要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市，并在通知后附上未开工项目名单。
9月初，湖北省国资委一份文件显示除了暂停房地产新增投资外，“省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼。”
市场人士认为，如果按照1~2年的开发周期计算，2014年~2015年出让的土地，目前至少已经完全形成供应，但实际情况并非如此，因为开发商并不是按照惯常的节奏在运作。
一位业内人士直言，国土和相关部门在整治囤地方面不能避重就轻，不能拍了几只扰乱土地市场的“苍蝇”，却不打厉害的“老虎”。要整饬土地市场，杜绝囤地，就必须要有“摸老虎屁股”的勇气，真正打几只严重破坏房地产市场秩序的“老虎”，只有这样才能起到杀一儆百的效果。
