前海自贸区处在大发展前夜，盘活优质土地是发展的关键。因土地性质、利益纠葛、制度等问题，尽管在过去几年土地盘活有所突破，但尺度有限。随着发展的需要，问题在消释，机会也在展现。
前海土地的正式确权使诸多企业迎来红利期
中房报记者 翁晓琳 深圳报道
前海沉静多年的土地正在一块块释放它的活力。
10月10日，中集集团发布公告称，全资子公司南方中集与深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）、前海管理局就位于深圳前海的3宗地的土地整备问题签署了框架协议书，明确了整备范围、整备原则，并在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成了共识。这也意味着，困扰中集集团多年的前海土地问题正式进入了解决程序。
除了中集集团，在前海拥有大量土地的招商局集团、深圳国际也早已动作频频，手中的土地在慢慢展现它的作用与价值。
前海自贸区处在大发展前夜，盘活优质土地是发展的关键。因土地性质、利益纠葛、制度等问题，尽管在过去几年土地盘活有所突破，但尺度有限。随着发展的需要，问题在消释，机会也在展现。
土地确权难题
前海目前“三大地主”分别为招商局集团、中集集团和深圳国际。数据显示，前海共有1500万平方米土地，上述3家集团占比约27.5%，达到了412万平方米。
其中，招商局集团占比最大，拥有约312万平方米；中集集团则拥有52.42万平方米土地；深圳国际则拥有50万平方米，其中自有土地面积达38万平方米。这些土地目前处于使用受限阶段，大多没有确权。
实际上，早在2013年深圳国际就迫切想要推进土地确权，中集集团也在2014年表示将大力推进土地确权，不过彼时却遭遇了招商局集团态度冷淡的局面。深圳国际董事会主席兼执行董事高雷在2014年接受媒体采访时曾指出：“目前3家拥有土地的都是上市公司，所以会有一个关联度和递进问题，有些事情也不是单独一家想怎么做就怎么做的问题。”
在这一过程中，开发商都希望土地“工转商”，但这涉及多方利益问题。在“十三五”规划期内，深圳将提高“工改工”比例，并严格控制工业区块线范围内的“工改商”和“工改居”，保证至2020年深圳工业用地比重不低于30%。
有业内人士对中国房地产报记者表示：“深圳土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈，从现有的土地出让情况来看，会出现土地储备价格与出让价格倒挂的现象。用地成本高导致产业空间成为制约实体经济产业发展的瓶颈。所以对于‘工转居’、‘工转商’政府都有规定，深圳很多房企不得不选择了‘工转工’。前海土地面临一样的问题，想要‘工转商’一定有个漫长的过程。”
艰难谈判
实际上，从2015年10月开始，深圳国际首个“工转商”前海项目已经开工。在2015年年底完成整合的招商蛇口，其在2016年6月迎来了前海土地确权。2017年10月中旬，深圳国际又再次迎来土地确权消息，包括此次中集集团的土地确权事件。
在前海土地使用方面，上述企业和政府此前的胶着点在于对历史遗留用地，究竟是通过补地价方式还是土地置换抑或是共同开发方式推动。有业内人士对中国房地产报记者表示：“土地确权之所以谈了那么久，主要是讨论这个钱要怎么给，给多少才能‘工转商’。之前政府考虑过补地价，但最后还是根据土地价值进行置换。”
中国房地产报记者也进行了多方了解，有消息称去年在招商蛇口股东大会上，招商蛇口董事长孙承铭曾提及和政府谈判的漫长原因，“为什么这么多年没有谈下来，因为大家的利益诉求不在一个点上。现在在共赢发展的原则下，我们跟政府是说增益跟收益部分，原价赔给我，工业用地的地价评估以后赔给我，增值收益四六分成，增持收益四六分成。”
另外，孙承铭还透露了谈判的艰难性，“拿到控股权不是最难的，难的是对价，这个是要跟国土局、土地储备中心进行艰苦的谈判，里面谈判的细节很多，包括道路调整规划、配套用地等都是有利益的。这个东西稍微让一个点就是几十、上百亿元，所以谈判非常艰苦。”
有深圳国际人士也和中国房地产报记者证明了谈判的复杂性，“不止和深圳市规土委、前海管理局谈判，还牵扯深圳市国资委等。从我们工作进行了这么多年就知道这件事非常不容易。双方能签署合作协议，那都是互相有让步，才能有实质上的进步。”
从目前已有公告来看，3家企业并不能独享红利，需要和前海管理局按比例分享。从招商蛇口公告来看，与深圳市规土委、前海管理局就前海土地签署整备框架协议，整备范围内的土地增值收益在扣除政策性刚性支出后，按照前海管理局60%、招商局集团40%的比例进行分享。6:4比例分享利益同样出现在中集集团和深圳国际的公告中。
而3家企业公告中均提及了“公司将以等价值置换土地的方式，以2015年1月1日作为地价基准日，获取前海新的土地作为补偿”。
土地价值评估核定基准日是2015年1月1日，而不是2010年前海合作区获批准时，中间差别十分大。数据显示，2010年深圳经济特区内工业土地平均地价在574元/平方米，而商业地产平均地价在2197元/平方米。深圳在2013年调高了基准地价并沿用至今。中国房地产报记者在深圳市规土委官网查询图表，发现前海片区工业土地价格大约在534元～671元/平方米，商业用地价格大约在2672元～3104元/平方米。
可以说上述3家企业如今要付出的成本更高，一旦“工转商”成功，根据2015年深圳市土地出让明细，2015年前海商业用地的出让单价约为4万～5万元/平方米。这也意味着前海土地增值红利十分巨大。
孙承铭去年在接受媒体采访时表示，2015年底前海土地在注入招商蛇口时的评估价值约为390亿元，但如今的估值已远超之前水平，“与政府谈判的估值是900多亿元，这些土地资源已成倍增值。”
还有机构估算，中集集团享有的土地地价增值可达249亿～282亿元，累计土地地价增值可达254.8亿～287.8亿元。安信证券研报也指出，对于可开发的面积后期公司将与政府做4:6利益分割，中集集团对应的资产价值可重估为240亿～300亿元。
同样，在中金研报中，深圳国际巨大的土地价值即将实现和释放。保守估计，深圳国际土地总价值将高达163亿元，相当于9.25港元/股。其中前海土地净资产值合计124亿元，相当于7.03港元/股。
有长期跟踪3家企业证券人士对中国房地产报记者指出：“就算是只能拿到40%利益，都会对3家公司业绩起到巨大的提升作用，前期付出的努力都是有回报的。虽然土地确权困难，但是前海土地升值潜力不容置疑，尤其是在粤港澳大湾区概念下，前海土地身价倍增。”
产业导向
如何将这些土地资源巨大的利润释放出来，也成为了上述3家公司今后需要向投资者兑现的承诺。
前海公开出让的土地实施的是“定向出让”模式，这是为了让前海自贸区在2020年实现1500亿元产值，因此政府在土地出让上加强了产业导向，禁止拿地、开发、出售单纯的以开发获利的房地产产品。前海管理局方面对此曾表示，前海土地将实现“整体开发、统一建设、统一管理”。
查看3家企业项目开发方向也能发现上述特点。2015年，中集集团对外表示，将会联合其他公司在前海片区建立海洋金融和海洋高端业务示范区。在其2016年年报中，中集集团更为重视房地产业务，管理层希望盘活在深圳、上海等一线城市的土地资源，持续推进深圳前海、深圳蛇口太子湾项目解决方案的落地。
同时，管理层还想通过产业园模式的复制，积极寻找有发展前景的一线城市或在一线城市周边推进新产业园项目的落地。
同样看重产业地产的还有深圳国际。高雷就指出，“将充分利用前海合作区的区位优势和深港合作机遇，发挥深圳国际香港红筹、国有控股以及积聚多年的现代物流产业经验优势，以产业升级和产业创新集群培育为目标，重点发展现代物流、供应链金融和价值链集成产业。”
深圳国际首个项目在2015年破土动工，作为前海20个重大建设项目之一，纳入了市政府目前正在全力推进的前海自贸新城大会战建设计划，总投资约35亿元，将建成总面积16万平方米的包含办公、商业及居住多功能业态项目。这个被命名为“深国际前海智慧港”前期项目预计2017年建成，2017年底前可全面投入使用。
深圳国际为了更好地开发项目，在2015年12月和深业集团及旗下深圳控股有限公司签署了战略合作框架协定，合资成立了运作公司。2016年12月，深圳控股全资子公司深业置地公司，向深圳国际全资子公司前海置业注资11.2亿元，两者正式携手，共同开发位于前海的首期项目中的住宅项目地块，双方各获50%的项目权益。
招商蛇口则不同，地产原本是其营业收入主要来源，因此招商蛇口选择更为主动的开发模式。2016年6月，招商局集团与前海管理局拟以50%:50%股权比例成立深圳市前海蛇口自贸投资有限公司，运用市场化运作模式，共同开发前海蛇口自贸片区。
目前，前海蛇口自贸投资有限公司正在主导前海妈湾片区2.9平方公里土地的开发建设和运营。在建的妈湾启动区一期和筹建的妈湾启动区二期、丝路长廊、海丝小镇项目将同时打造。
此前，深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司总经理胡勇曾对中国房地产报记者表示，“妈湾是前海蛇口自贸城的主功能区，自贸投资公司将充分发掘妈湾优势和特色，着力打造全球价值链升级中心、跨国产业链创新中心和国际供应链管理中心，力争通过5到10年建设，形成本区域‘百亿税收、千亿产值、万亿贸易结算规模’的综合效益。”
前海蛇口自贸片区是招商局集团高度重视且十分重要的战略区域，围绕前海妈湾片区的待整备土地，提出了打造“一带一路”国际经贸合作区的战略规划。招商蛇口的“产网融城”一体化园区开发模式和在“前港-中区-后城”商业模式也将在前海体现。
前海土地的价值红利给了市场想象的空间，此次土地确权后，对于公司股价也有了明显的提振作用。未来3家公司将在前海如何打造项目，资本市场显然期待更多。
