整个房地产行业的负债总额及负债率都在持续攀升。
数据来源：中房智库研究员许倩根据上市房企2017年三季报数据计算整理，数据截至2017年9月30日；房企样本选自今年前10个月销售前20强房企；短期负债=短期借款+一年内到期非流动负债；货币资金对短期债务覆盖率=货币资金/短期负债×100%
中房智库研究员 许倩
房企大手笔扩张拿地的光鲜表象之下，是其杠杆率的飙升及偿债压力的愈发凸显。在这场过于追求规模与速度的竞赛中，即便是千亿级房企绿地控股，同样面临短期偿债压力。
中房智库研究员针对今年前10个月销售额前20名上市房企短期债务偿债能力（即货币资金对短期债务覆盖率=货币资金/短期负债×100%）分析发现，15家房企（占近8成比重）现有货币资金能够覆盖其短期负债（即短期借款+一年到期的非流动性负债），但仍有5家房企短期偿债能力不足，这些房企分别是建发股份、荣盛发展、阳光城、绿地控股、泰禾集团，短期偿债能力分别为89.27%、75.32%、64.45%、59.36%、42.94%。
整个房地产行业的负债总额及负债率都在持续攀升。
据Wind资讯数据显示，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增加14038亿元，同比增长幅度达23.21%。A股平均每家上市房企负债达445亿元。
中信建投证券的一份分析报告指出，今年前三季度整体房企的净负债率达100%，较2016年上升约24个百分点，负债明显增加；短期负债压力74%，较2016年提升约12个百分点。大中型房企净负债率显著提升，小型和转型房企则呈下降趋势。尤其是中型房企前三季度短债压力和净负债率分别达93%和143%，分别较去年提升28个百分点和35个百分点，加杠杆程度最大，也体现了当前市场环境下中型房企的忧虑。而小型房企难以获得市场资源支持，被迫收缩杠杆则更透露着心酸。
中型房企负债率的高速攀升源于这些企业走在扩张冲规模的路上。阳光城集团新任执行董事长、原碧桂园联席总裁朱荣斌不久前曾对媒体坦言:“我们的志向肯定是跨入千亿、两千亿，甚至更多，不管我的业务现在是什么规模，但是我的人才团队，要匹配一个千亿企业的要求。”
房地产是高杠杆行业，外部融资是否顺畅不但决定了房企是否能做大规模，也决定了房企的偿债能力。但能否把握规模与负债之间的利润平衡，则成为横亘在房企面前的一个挑战。
短期偿债能力衡量的是房企所持货币资金偿还一年内到期债务的能力。货币资金对短期债务的覆盖率越高,表明企业短期债务偿付能力越强。短期偿债能力指数低于100%，则意味着房企所持货币资金不足以偿债，风险较大。
据此，中房智库研究员对A股销售20强房企短期偿债能力排名发现，15家房企的货币资金都足以覆盖短期债务，但仍有5家房企短期偿债能力不足，即货币资金对短期债务的覆盖率低于100%，分别是建发股份、荣盛发展、阳光城、绿地控股、泰禾集团。
阳光城、泰禾集团一直以来都是积极扩张的闽系房企的代表。泰禾通过“弯道超车”将规模迅速做大。三季报显示，泰禾集团前三季度归属母公司所有者的净利润为14.29亿元，较上年同期增17.71%；营业收入为159.84亿元，较上年同期增39.73%。今年前10个月，泰禾集团取得了578亿元的销售额。
今年以来，泰禾获取土地储备的方式已经全面转入以并购为主的新阶段，但并购扩张“弯道超车”的策略同样能令泰禾背负高企的债务。泰禾集团前三季度财报显示，其净负债率高达403%，位于房企负债前列。公司短期借款263.09亿元，一年内到期的非流动负债101.77亿元，短期债务合计364.86亿元，同比增长了112.59%；而货币资金为156.68亿元，同比增长56.68%，货币资金对短期债务的覆盖率仅为42.94%。
阳光城的冲千亿目标更为明确。为迅速做大规模，吴建斌，这位来自碧桂园的财务官，在进入阳光城后提出了“拿地后三四个月内开工，五个月销售，八个月实现正现金流”的要求。今年前10月阳光城通过招拍挂以及股权收购等方式累积的投资金额合计已达485.51亿元，占销售金额比例的81%，与2016年全年相比提升24%，土地储备总货值超4400亿元。
同样飞速增长的还有阳光城的债务。2014年底，阳光城的债务不过391.5亿元，2017年三季报显示，负债合计已经达到1694.8亿元，在三年半之间负债上涨了4倍之多，近三年以来阳光城资产负债率一直维持在80%以上高位。今年前三季度，阳光城的短期借款和一年内到期的非流动负债合计达到427.78亿元，同比增长了133.14%；货币资金275.71亿元，同比增长33.9%，货币资金对短期债务的覆盖率为64.45%，二者之间的缺口为152亿元。
千亿级房企绿地控股，同样有短期偿债风险。按照其三季报数据，绿地控股有息负债高达2776.59亿元，远超保利和万科，资产负债率为88.85%。短期借款和一年内到期的非流动负债合计1079.3亿元，同比增长62.3%；货币资金640.72亿元，同比仅增长8.38%；货币资金对短期债务的覆盖率仅为59.3%，二者之间的缺口达438.54亿元。短期偿债压力颇大。
荣盛发展的短期偿债能力同样不足，原因亦是为追求千亿规模而高负债攻城略地所致。今年三季度末，荣盛发展的短期借款和一年内到期的非流动负债合计185.64亿元，同比增长了27.24%；货币资金139.83亿元，同比却下降8.81%，货币资金对短期债务的覆盖率为75.32%，二者之间的缺口为45.81亿元。
拥有国企背景的建发股份，同样有短期偿债之忧。今年三季度末，建发股份的短期负债合计164.44亿元，同比大增117.23%，货币资金146.79亿元，货币资金对短期债务的覆盖率为89.27%。
龙头房企财务水平更为稳健一些。在中房智库研究员发布的A股销售20强房企短期偿债能力排行榜中，有15家企业的货币资金均能够偿付短期负债，短期内并无偿债压力。
短期偿债能力最强的是世茂股份和保利地产，货币资金对短期债务的覆盖率均高达347%。世茂股份今年三季度末货币资金为150.51亿元，而该公司的短期负债为43.32亿元，其中短期借款8亿元，一年内到期的非流动负债35.32亿元。保利地产今年三季度末货币资金为650.63亿元，短期负债为187.74亿元，其中短期借款11.91亿元，一年内到期的非流动负债175.83亿元。
不过，需要注意的是，虽然这些房企没有短期偿债压力，但仍须警惕因债务增速过快蕴含的风险。
世茂股份今年三季度末的短期债务同比增长了4倍，新城控股短期债务同比增长了271.54%，招商蛇口同比增长了95%。
房地产行业的有息负债在整体攀升。据WIND统计，截至2017年9月底，136家上市房企带息负债总额为2.7万亿元，而2016年同期则为2万亿元，占当年负债总额的比重均为45%。
有息负债总额最高的房企是绿地控股，高达2776.59亿元。有息负债增长最快的房企是保利地产，截至三季度末，有息负债总额1952.83亿元，在A股房企中仅次于绿地控股，但同比增速达到92.7%。
万科地产的债务增速也较快。三季度末，万科地产短期负债合计542.26亿元，同比增长75.49%；有息负债合计1584.33亿元，同比增长80%。不过，万科手握943.53亿元的货币资金，资金流较为充裕。
从资产负债率上看，销售20强房企的负债率并不好看，有12家房企负债率超过了80%的红线；而且除了华夏幸福资产负债率较去年同期有所下降外，其余19家房企的负债率均在上升。资产负债率最高的房企仍然是绿地控股，达到88.85%；其次是新城控股，资产负债率为88.48%；第三名是阳光城，资产负债率为86.3%；泰禾集团、荣盛发展的资产负债率也均超过了85%。
值得注意的是，A股半数以上房企的经营性现金流净额在前三季度由正转负，体现在行业下行周期中，房企经营现金流状况已经开始出现压力。“经营性活动产生的现金流净额”为负，被认为是销售不畅、融资低迷、拿地支出过大等因素所致。部分企业已深陷盈利泥潭。
销售20强房企的现金流压力也不小。中房智库研究员统计发现，销售20强房企中，经营现金流为负值的房企多达14家，其中包括龙头房企保利地产、金地集团。而且，保利地产的经营现金流还是最差的，为-308.45亿元；投资现金流为-50.63亿元；筹资现金流542.45亿元，净现金流182.47亿元。华夏幸福三季度末的经营性现金流为-224.32亿元，净现金流仅7.19亿元。
今年三季度末，销售20强房企中，有7家房企净现金流为负值，分别是：中国铁建（净现金流-166.75亿元）、荣盛发展（-47.84亿元）、中粮地产（-32.46亿元）、中天金融（-31.6亿元）、金科股份（-19.27亿元）、招商蛇口（-14.21亿元）、首开股份（-3.17亿元）。
需要注意的是，除了房企资产负债表中的显性负债外，房企还存在着诸多隐形负债，导致有些企业债务风险比报表披露的显性数据高很多。典型的隐形负债有民间借贷、担保贷款和明股实债的权益类信托融资。
海通证券研报指出，截至2016年底，地产行业有息负债总规模约11.2万亿元，2016年全年净融资规模1.82万亿元。考虑到一些无法统计的融资渠道，地产行业实际的债务规模和净融资额应当大于所估计的数据。其中，国内存量地产债约2.1万亿元，约有75%是在2019~2021年间到期。
具体来看，2018年将有4927亿元存量债到期，2019年将有5032亿元存量债到期。另外，由于房地产开发贷等贷款多为3年期，本轮地产周期中产生的大部分贷款也将在2019年前后面临到期或续期。
同策研究院总监张宏伟也认为，鉴于2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为2年，因此，2018年房企资金到期集中兑付压力加大。
在楼市销售放缓及融资步步收紧态势下，尤须警惕债务偿还高峰对地产企业带来的资金压力。
