中房报记者 苗野 北京报道
金融业正以紧锣密鼓之势介入住房租赁行业。
步入11月短短一周，建行切入住房租赁市场发展的金融解决方案在武汉、佛山、深圳、惠州等城市住房租赁试点方案陆续落地，率先拉开了银行业以市场化手段开展住房租赁业务的序幕。
一夜间，由开发商持有并运营，有着更长、更稳定租期的住房租赁市场成为了房地产行业的风口。随着多家银行陆续介入住房租赁市场，或与房企、地方政府联手，搭建住房租赁金融综合服务平台，住房租赁市场也被业界认为是一片新的蓝海。
那么，在未来可期的规模巨大的住房租赁市场中，参与金融创新的政府部门、银行、企业在其中分别扮演着怎样的角色？银行的切入，会给住房租赁市场带来什么样的影响？
某银行内部人士表示，中国住房租赁市场刚刚起步，目前各家银行都在研究租赁住房市场的相关政策，未来会有更多银行加入进来。银行切入这个市场短期内难以盈利，但可以期待规模效益。各家银行的发力点无非在于对企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制等，贯穿租赁业务“开发-运营-消费—退出”全产业链的金融支撑体系会逐渐形成。
建行副行长黄毅指出，建行进军租赁市场，是发现了市场中存在租买选择机制。这说明，住房买卖市场和租赁市场之间存在一定的制衡机制，而这种关联形成了市场自我调节机制，也就是租金与房价存在长期均衡关系。当然，这个机制存在的一个重要前提，就是要有发达的租赁市场，而恰恰在中国的住房租赁市场还没有充分的发育，还是一块金融服务的蓝海。
争抢万亿级市场
实际上，银行业并不是住房租赁市场的新入局者，在此之前，已有多家金融机构挺进。
早在今年8月，杭州市房管局与阿里巴巴达成合作，宣布共同打造国内首个智慧住房租赁平台。10月10日，支付宝宣布正式上线租房平台，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州等8座城市推广信用租房。10月11日、17日、26日，中国银联分别与沈阳市房管局、武汉市房管局、合肥市政府达成住房租赁相关合作。10月20日，京东成为北京住房租赁市场的支持平台，拿到了进军住房租赁市场的入场券。
在“租购并举”、“租住同权”等供给侧改革各项长效机制政策指引下，银行、支付巨头、电商平台等各路资本竞相入场，带着各自不同的玩法在住房租赁市场展开较量，恰有为楼市制定新的“游戏规则”之势。
中国房地产报记者梳理发现，租房平台成为机构介入住房租赁市场的标配。其中，支付宝上线的租房平台，预计会有超过100万间公寓入驻支付宝。
相对而言，中国银联、京东以及各大商业银行则与地方政府合作更为紧密，更多参与住房租赁平台基础设施建设，输出技术服务能力、大数据等。中国银联正在着手打造住房租赁金融服务体系，计划通过银联标准接口对接各银行及其他各类金融机构的金融产品。京东也在中标北京住房租赁监管平台后推动租赁监管平台上线运行，链家、我爱我家等房屋中介也开始将数据接入平台。
业内人士认为，以租房平台为基础，叠加更多金融产品、金融服务是各机构共同的思路。但它们的醉翁之意似乎不在租房这瓶“酒”中，通过租房业务捆绑更多用户的消费金融或许才是其真正的目的所在。
建行的进攻
“从‘要买房找建行’，发展到今天‘要租房找建行’，这是我们剖析中国整个房地产开发中的各种问题、矛盾后，得出一个最重要的结论。”11月16日，建行副行长黄毅做出如此表述。
从历史的过往来看，在中国的各大商业银行中，建设银行可以说是与中国房地产市场关系最为紧密的一个。
1985年4月，建行在深圳发放了全国首笔个人住房按揭贷款，揭开了我国个人住房按揭贷款发展的序幕。30多年后的11月3日，建行又在深圳发放了全国首款个人住房租赁贷款产品“按居贷”，宣布进军住房租赁市场。
对于建行而言，这是一次全新的探索和尝试。虽然在本报截稿前，还未收到建行的相关回复。但中国房地产报记者通过现有的资料对建行进军住房租赁市场的整个过程及模式进行了梳理。
以建行在佛山和深圳两地的模式为例，不同的运作模式特点也不尽相同。
佛山模式主要由政府主导推动，建行在其中主要发挥融资融智的作用。建行广东省分行已经开发出20项住房租赁金融产品，覆盖租赁住房购租改建、装修设施维护、租赁住房资产盘活、撮合交易与资金监管等公司、投行、个人类产品在内的产品链。
在深圳模式中，建行深圳分行携手深圳市人才安居集团，联合多家房企和用房企业，开展深度产融合作，由不同的租赁用房供给主体，针对不同需求提供多层次住房产品，推动市场批量待售房源“由售转租”和社会零散房源“由短变长”。
当然，在与政府以及企业合作的过程中，建行也捕捉到了金融服务的商机。
11月2日，建行佛山市分行向佛山一家国有专业化住房租赁平台企业一一建鑫住房租赁公司发放首笔6000万元住房租赁贷款。11月3日，建行深圳分行发布了个人住房租赁贷款“按居贷”，对符合条件、有长租需求的个人发放贷款。
黄毅表示，建行的个人租房贷款产品要在全国推广，不局限于试点城市。虽实行基准利率，短期一定亏本，但银行要的是规模效应，规模大了自然赚钱了。
除此之外，建行还联合有实力的开发商共同打造了一个“CCB建融家园”品牌长租社区，目的就是要解决房源供给端问题。
据中国房地产报记者获悉，建行首批推出的包括“CCB建融家园”在内的长租房源共计5481套，涉及碧桂园、星河地产等6个住宅小区，其中大部分是由售转租的全新房源。
上游财经专家顾问江瀚认为，以建行为首的多家商业银行进入租赁市场无疑是将房地产的房贷业务向租赁信贷业务转移的过程，只有这样才能实现业务发展与市场拓展的双促进、双融合。但摆在银行面前的一个巨大的难点就是住房租赁市场的盈利痛点。地价太高导致租房回报率过低以及企业税负较重，资金成本较高等原因导致长期以来住房租赁市场缺少足够有影响力的企业出现，盈利困局正摆在面前，如何能够真正破局，还需要银行进一步探索。
中信银行相关负责人表示，对于已经入场的银行而言，虽然短期内很难从租赁住房市场获得较高的收益，但能在租赁住房领域首先进行金融创新，才能取得先发优势。
租房市场引爆资本热潮
来自东方证券的一份报告显示，预计到2030年，我国租赁人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。
“目前我国租赁人口已达1.9亿，主要由流动人口及高校毕业生构成，租赁市场规模已达1.3万亿元；其中一二线城市的份额占比分别为31%、20%，合计已达5成。”东方证券分析师竺劲表示。
与巨大的租赁市场需求相比，我国租赁市场的供给却难以满足租房人群的需求。据58同城测算发现，目前上海、北京、深圳的租赁市场规模分别为1168亿元、1054亿元、930亿元，相较纽约、洛杉矶、东京等发达国家的一线城市，存在两倍以上的发展空间。
这一切正是引爆此次资本热潮的重要原因。
在黄毅看来，未来的中国租赁市场会出现以下的情况：
第一，住房租赁金融需求将催生多层次住房租赁的金融市场体系。
第二，参与住房租赁市场的金融机构将多样化，围绕住房租赁将催生面向各个环节的信贷、征信、保险、证券化等融资业务，吸引越来越多的金融机构主体参与到市场中来。
第三，金融产品和服务也将越来越齐全，随着住房租赁市场的发展，覆盖住房租赁环节的各个领域的各类产品和服务方案，将被创新和开发，形成日益完备的金融产品和服务体系。
