中房报记者 许倩 北京报道
时代变迁时光流逝，一栋栋失去光彩、功能严重缺失的老旧小区，它们和主人都渴望脱胎换骨，旧貌换新颜。
12月1日，住建部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会。这个会议的重要性没有被太多人认识到，在这次会议上，住建部确定了广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波15个城市开展老旧小区改造试点，它们的目标任务是探索城市老旧小区改造的新模式，为推进全国老旧小区改造，提供可复制、可推广的经验。
作为领衔推动的国家部委，住建部部长王蒙徽在会上解释了这项工作的大局意义，“老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神、解决城市发展不平衡不充分问题、实现人民群众对美好生活向往的重要举措。推进老旧小区改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局”。
王蒙徽强调老旧小区改造试点要着重探索四个方面的体制机制。一是探索政府统筹组织、社区具体实施、居民全程参与的工作机制。
二是探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。
三是探索因地制宜的项目建设管理机制。强化统筹，完善老旧小区改造有关标准规范，建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人员作用。
四是探索健全一次改造、长期保持的管理机制。加强基层党组织建设，指导业主委员会或业主自治管理组织，实现老旧小区长效管理。
从国家发出的信号看，老旧小区改造不仅仅是“拆违建”，更重要的是如何做加法。老旧小区改造也不仅仅是惠民生的重要工程，还将成为中国经济新的增长点之一，拉动建筑材料行业、装修行业、家电行业等相关产业链的发展。
15个城市表率试点
在这次座谈会上，有关省市及住建系统50多位负责人在厦门观摩学习，先后走进曾厝垵文创村、先锋营小区、神山三航小区。
厦门神山三航小区，这是一个建于1983年的小区，曾被冠以“无、破、乱”称号。30多年来都没有接通燃气管道，消防栓和生活配套也极度缺失。现在，神山三航小区已经完成华丽转身，供水、供气、污水管网等市政设施全面更新，楼面、楼道、房前屋后得到美化绿化。
厦门曾厝垵文创村曾经是个以种植、养殖、渔业为主的小渔村，2003年“村改居”后形成“城中村”。2013年思明区立足曾厝垵文创村特质,发挥文创产业引领作用,充分发动业主、商户、游客共同参与社区建设与治理,探索多元共治的社会治理新模式,实现“城中村”转型升级。昔日的小渔村华丽变身为“中国最文艺渔村”,年接待游客量超过1000万人次,成为厦门旅游新名片。可贵的是，没有大拆大建，还保留着一些历史文脉的传承。
——这是厦门老旧小区改造取得的初步成绩，也为全国老旧小区改造提供了经验和借鉴。
除厦门，广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波均被入选开展老旧小区改造的先行试点，这些城市早已在老旧小区改造上进行了先期的探索和实践。
老旧小区微改造被定为广州新一轮城市更新的重点。
走在广州大街小巷，一些老街区老旧小区普遍存在着房屋老化损坏、墙体剥落、供水排污系统残旧、管线裸露凌乱等常见问题，以及无序翻新导致的历史价值遗失、传统业态和外来人口影响导致的古村落功能性衰落等种种问题。
2016年，全国最早成立的广州市城市更新局组织开展全市老旧小区基本情况摸查，并结合广州实际起草《广州市老旧小区微改造实施方案》，将1980年前建成的老旧小区、位于“一江两岸三带”核心段的老旧小区优先纳入改造。统筹推进老旧小区微改造项目48个、用地面积10.5平方公里，打造了越秀区仰忠社区、荔湾区西村街等一批老旧小区蝶变精品项目。
按照广州市城市更新局2017年的工作计划，将重点推进越秀区仰忠社区、荔湾区泮塘五约等24个项目，探索可复制推广的微改造模式；同时推进“一江两岸三带”3个10公里范围内的城市更新重点项目。
在城市更新资金来源方面，广州市城市更新局有关负责人表示，将协调市、区财政加大对老旧社区微改造的资金投入。同时多种形式拓宽资金筹集渠道，探索组建广州城市更新基金，发挥市财政资金的龙头作用，撬动和吸引社会低成本资金参与城市更新。
广州市还引入国有企业参与城市更新，会同荔湾区政府试点成立国有独资公司或现有国有独资公司，代表政府实施公益性项目的更新改造。
老旧小区改造被很多城市认为是一个“老大难”问题。但从厦门和广州等先行城市的做法经验观察，这并不是一个无解的难题，而是能不能在新时代下转变思想、创新方法的思想行为问题。从住建部部长王蒙徽提出的四个方向的体制机制探索指导思路，这项关切城市与人民的事情，会迎来更多更好的方法。
非试点城市北京经验
北京等城市虽然不在住建部公布的试点城市之内，但近年来，老旧小区改造工作一直都在稳步推进。并出现了一个老旧小区改造的“志强模式”。
“你能想象，一个30多年的老旧小区里，有现代化的游泳池嘛？”今年初时，志强北园社区居委会党组书记、居委会主任刘庆红说，这是由产权单位引进外埠机构入驻，通过会员制为居民提供低价服务，“一年1200元，不限次数。”改造后，困扰多数老旧小区的物业管理难题也得到破解，这个小区实现了卫生和停车的专项物业管理，采取的方式是物业公司免费服务半年“试用”，让居民体验，同时逐步转变老居民没有物业收费意识的局面，全小区已经有390多辆汽车登记，缴费比例在80%到90%之间。
2012年北京市政府就印发了《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》，并定下目标：2012年年底前，北京市将实施建筑面积1500万平方米的整治工作；到2015年年底，北京市建筑面积5850万平方米的1582个老旧小区的综合整治工作将全部完成。
而根据北京市政府常务会议审议通过的《老旧小区综合整治工作方案（2017-2020）》，北京将在今后4年进行新一轮老旧小区综合整治工作，并将采用“菜单式”改造。作为对老旧小区楼体节能改造、室内给排水改造、小区环境综合整治等基础类老旧小区改造项目的有益补充，政府将以财政补贴的形式进一步鼓励老旧小区在居民意愿的基础上自选进行加装电梯、建设立体停车设施、建设老年服务驿站等改造项目。
这一轮整治对1990年以后建成的楼房给予了更多关注。优先实施1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区，以及1990年以后建成、住宅楼房性能或效果未达到国家节能50%标准的小区;经鉴定部分住宅楼房已成为危房、没有责任单位承担改造任务的小区也被纳入到整治范围中。
东城区胡家园东区、春秀路小区，西城区灵境小区、安德馨居小区、白云路7号院小区，海淀区毛纺北小区……2017年起，这些小区成了老旧小区综合整治的试点。
北京在老旧小区改造方面亦引入了国有企业参与。北京建工自2012年以来已经让总面积超过1100万平方米的老旧小区重焕新生，并且依托全产业链优势和科技创新实力形成了老旧小区改造一站化服务模式。
海淀区毛纺北小区就是北京建工负责施工改造的项目。同其他上世纪八九十年代的老旧小区一样，这里也存在着活动空间狭窄、上下楼不便、停车难等生活“痛点”。幸运的是，这个小区将成为北京市范围内首个同时进行加装电梯、建设立体机械车库、增设老年服务驿站“三合一”配套设施建设的老旧小区综合改造试点项目。在改造过程中的2017年9月，北京市委书记蔡奇还专程来到这里，开展实地调研，检验整治成果。
蔡奇表示，关于老旧小区加装电梯。要鼓励引导专业公司进入，采取代建租用模式，既管建设也管运营，既减轻居民一次性负担，也解决了今后长期维护。管线改移要加强统筹协调，切实降低成本。要把好安全关。发挥街道社区党组织和基层调解组织作用，做好业主工作。关于物业管理，要重点解决试点小区物业管理问题，有条件的要引进专业物业公司，暂时没有条件的可实施准物业管理。
在资金方面，蔡奇表示，北京市财政局、住建委要列出政策清单，做到政策捆绑，资金统筹。要创新筹资机制，探索发挥财政资本金作用，吸引社会资本参与。各区要发挥主动性，因地制宜，多采用政府支持、企业投资、业主付费模式。进一步梳理老旧小区房屋、设施等可利用公共资源，用于社区服务。
而在老旧小区改造方面，民心、民意、让居民共同参与改造是最重要的。
王蒙徽强调，试点工作中要注意坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念，激发居民群众热情，调动小区相关联单位的积极性，共同参与老旧小区改造。同时，要坚持问题导向，明确重点内容。要顺应群众期盼，先民生后提升，明确近远期老旧小区改造的重点和内容。此外，要坚持因地制宜，做到精准施策。结合本地和小区实际，共同制定科学的改造方案。
今年早前，国务院参事、住建部原副部长仇保兴称，建筑节能可从老旧小区改造七个方面挖掘潜力。“全国有100多亿平方米的建筑需要改造，对其进行菜单式的老旧小区改造，据测算投资需求为15万亿元。这个新的投资在发改委的本子上从来没有出现过，而且它的效益非常高，可以解决老百姓停车难的问题。”仇保兴说，“老旧小区改造也蕴含巨大投资机遇。”
