“现在，我想得更多是希望给大家一个安身立命的平台，做得健康点，不要老是风声鹤唳的，说公司危险了，资金链断了，撑不住了，让大家很安心。”
过去几年，因为战略偏激进，每次调控，绿城中国（以下简称“绿城”）都徘徊在生死边缘。但这次已有不同，绿城以积极的拿地姿态站在了动荡市场的对面。
进入11月份，它首先在北京发力，以86亿元总价、20%自持面积击退平安、保利联合体、万科联合体等实力对手，拿下石景山区五里坨住宅地块。此后，上海松江区永丰街道1.64万平方米土地也被绿城以6.02亿元收入囊中。
这些城市地块的拿下对于绿城而言都将是革命性的。
“拿这块地时，我在北京呆了一周，找了大量人去谈。不过，这一仗极奇漂亮，也证明年初我们制定的反周期策略机会来了。”绿城中国执行董事、行政总裁曹舟南言语中透露着兴奋。
曹舟南是火线上阵。绿城在经历了各方博弈后终于在2014年年底迎来了中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）这一大股东，但却是一幅低迷的图景：动荡的人心、分裂的体系、低迷的业绩、未知的管控模式与前程。
到了2016年，绿城顺利完成千亿夙愿，曹舟南力挽狂澜，其中的艰辛难以言说。“关于绿城的发展我每天都在想，甚至做梦的时候都在想这些事情，包括我父母都在讲，你是在用命在拼啊，我说你讲得对，这三年间不用命拼，哪有绿城的今天。人努力，天帮忙。”
绿城混改这3年，不仅使它们一步步走了出来，实施了严格的法人治理结构，资金充裕，土储充足，且在轻重资产融合发展的状态下，发展也更加稳健。按照曹舟南的设想，各方面发展得理想的话，未来绿城有望触碰2000亿元规模。
“我这个人心气很高的，绿城这个品牌是宋总打造出来的，起码宋总在有生之年我不希望让他看到这个品牌砸掉；不但不能有这样的结果，还希望让他看到另一面，他的品牌得到进一步发扬光大，它的品牌值在不断的提升。”曹舟南表示，宋总现在对绿城的看法我也很在意的。
绿城从过往走了出来，也希望以更加稳健的姿态面对未来。
对于行业的发展，曹舟南也表示，企业通过获取高价地以博取未来的高房价的模式已经不行了，这个时代已经过去了。在新的调控下，我们必须要对这个开发模式进行破坏，从你自己的心里破坏掉。决定企业未来命运的，就是你的产品溢价能力。任何一个企业抛开核心竞争力去做，都不是一个明智的选择。
制定的反周期策略 机会来了中国房地产报：最近，绿城在北京、上海、宁波等城市“反周期”拿了些地，印证了你在年初的计划与说法，为什么有这样的信心？
曹舟南：最近我们在北京、上海、杭州出手拿了些地，特别是直到北京那块地拿下，我知道市场已经没有钱了。我们原来准备溢价在40%或者50%，之后出现拐点再拍自持，但那天溢价到19%，就直接进入拐点了。这一仗极奇漂亮，也证明年初我们制定的反周期策略机会来了。
今年我们投了700多亿元拿地，这是市场给绿城的机会。在去年的土地市场中，绿城没有拿过多的土地，当然股东也给了我很大的压力，那么高的现金仓位，那么低的土地储备，为什么不去拿地？在年初的时候，我就对团队说，面对市场中的机会，一定要稳住，特别是去年，如果我们出手拿了地，只要有一块地套住，绿城就再也没有今天这样的机会了。
我个人判断，到明年二季度逆周期还会出现，会有新的拿地时机。
中国房地产报：在限价以及限购严厉的北京市场，绿城会怎么打造这个产品？利基在哪里？
曹舟南：这次，绿城中国反周期在北京石景山区域拿的土地，可售货值约有186亿元，未来计划设计成第一居所。
实际上，拿这块地时，我在北京呆了一周，找了大量人去谈。拿下后，我们又召集了30多人开会，一直开到了凌晨3点多，研讨产品，最后决定做一个性价比最好的产品，因为限价5.2万元/平方米，我们会推出一个绿城的创新产品。当然，我们对这个项目的利润也是有把握的。
中国房地产报：现在绿城在融资方面、资金成本方面处于一种什么样的状况，有没有什么资金成本降低计划，或是一些渠道？
曹舟南：目前绿城中国的负债率还在下降，半年报是58%，10月份降到了43%，是史上最低。这3年来，绿城对债务结构进行了很大的调整，将一年到期、两年到期的短期债务全部还掉，有息负债下降了200亿元；长期债比例则在大幅提升。从明年开始，绿城的着力点将对资产结构进行调整，现在我们的持有物业还是偏高，下一步计划将这些物业做些处理，最近也在和香港几个上市公司沟通，计划推出酒店类REITs产品。
中国房地产报：现在绿城的土地储备情况如何？
曹舟南：现在，我们的投资仓位到了3577亿元，再加上代建这一块接近3000亿元，现在有6577亿元可售货量。换句话说，明后年仓位已经很满了。
实际上，在运作中我们也是将土地控量满足两年的量，如果满足不了两年，就达不到规模，但超过两年就有风险，这是有非常严格的逻辑关系。当然，市场有机会的时候或在土地严重低估的时候仍会出手拿地。这就是选择性投资，甚至是捡漏。
充分实施了法人治理结构中国房地产报：至今年12月底，中交集团已进入绿城3年，这3年它为你们带来了怎样的影响与变化？
曹舟南：到今年12月底，中交集团进入绿城中国就已经整3年了。中交集团进来后，绿城中国成为了混和所有制企业，现在的股权结构是中交集团持有28.9%，九龙仓持有25%，绿城创始股东持有18.5%，流通股为27.6%。
中交集团进来后给绿城中国带来了几方面的影响与改变：
一是，中交集团起到了压舱石的作用。因为中交集团单一大股东的存在，所有的金融机构、合作伙伴都认为，绿城中国的运营风险没有了，国家金融机构在融资贷款、资金支持等方面也给予了一定的优惠，现在我们手中的授信规模有2000亿元，实际上我们用得很少，也就500亿元，且融资成本降到了5.3%。中交集团进入之前的融资成本是7.9%。
二是，中交集团作为央企在管控中体现的理性与法制化。在绿城推进混改的过程中，国资委非常重视我们的改革情况，国资委、中组部领导都来调研过，了解绿城实施混改的真实想法、体会及经验，我向国资委几次表达了这个观点，3年来，绿城混改最大的收获是切切实实地实施了法人治理结构，几大股东都是很克制地提出对于公司的发展意见与建议，并且股东们所有的意见与建议一定是拿到董事会中进行决议，决议后再由经营班子执行。这个治理结构其实是很难的，也是混改最大的与真正的魅力所在。
三是，在海外资源方面给予了绿城很多支持。目前，中交集团在世界500强中排名第103位，在全球189个国家有业务，影响很大，带给绿城中国很多资源，比如我们已在美国、加拿大、澳大利亚、东南亚等国家接洽了一些土地资源，在中交集团的引领下布局更好的未来。
四是，中交集团在领导艺术、思想方式，以及在政策贯彻方面都有很高的水平，这也对绿城起到了很好的影响，在行业把控、政策方面贴得比较牢，比较贴近市场，可以顺势而为。
中国房地产报：在这个过程中，绿城中国如何平衡中交大股东的规模要求、九龙仓的务实需求以及绿城原有的品质需求？
曹舟南：对于规模问题，以前我并不怎么重视，总认为“规模”这个问题较虚，但非常遗憾，也不得不承认，我现在也重视规模了，因为绿城中国在香港上市，投资者就关注规模，尽管几次在业绩会上强调，希望香港投资人关注企业有质量的增长，不要过于关注规模，但这种状况很难转变。而且到了地方，各级政府也会问你的规模；客户也会通过规模，来判断公司的可信度和保障度。
绿城这几年的规模还是可以的，去年达到了1139亿元，不出意外，今年有望达到1400亿元，明年甚至有机会再上一个台阶。规模方面，中交集团的领导是满意的，我们的行业排名也在前十。
在盈利能力方面，绿城投资了147个项目，代建有181个，一共382个项目。通过分析对比，今年我们的毛利率会达到28%，目前行业平均水平在23%左右。盈利能力显著提高，利润会比去年有较大的增长，今年也计划分红。
绿城中国的代建业务发展也较为理想，在不投资一分钱的情况下，通过品牌输出、管理输出，能达到5%利润率，这两年来，没有几个项目能达到这样的水平，这一定是我们的品牌与管理能力得到市场认可的结果。
在品质方面，我还是坚持这样认为，做企业一定要传承老绿城20多年的品质追求。现在宋总对于绿城中国在产品传承、创新、改良等方面都很满意。
原来以为多个大股东共存会给企业带来一些困惑，但3年下来感觉非常好，绿城已全面进入良性状态。
这三年不用命拼哪有今天中国房地产报：对于绿城过去几年面临的危机你怎么看？
曹舟南：绿城是宋总一手打造的，如果这个孩子还能活下去，他一定不会卖。当然，这其中也表现出绿城在以往的财务运营方面隐藏有很大的问题，我也在其中也花了很多精力。感谢上苍，给了我们过去三年这样一个市场，如果是现在这个市场状况，不管是什么曹舟南王舟南，神仙都没有用。过去三年，绿城将在三四线城市的最难卖的库存量去化了790亿元。这也是绿城如今现金流充裕的原因。人努力，天帮忙。
中国房地产报：这几年执掌绿城中国下来，你最大的感触是什么？
曹舟南：市场很给力，股东也很支持。股东对于经营层基本完全放心，如果股东填乱的话，按照我的个性的话，肯定是很难做下去，很多事情也实现不了。
这几年最大的感想对于我个人而言，一是财富累积也差不多了，职业生涯中也证明了自己是踏踏实实做事的人。现在，我想得更多是希望给大家一个安身立命的平台，做得健康点，不要老是风声鹤唳的，说公司危险了，资金链断了，撑不住了，让大家很安心。现在很多房企都被传这个那个，但没有听说绿城有安全问题。希望作为掌舵人，把这条船开得稳健点，把不确定因素、风险考虑得多一点儿，让大家有个安心、稳定的安身立命之所。
二是，绿城这个品牌是宋总打造出来的，起码在宋总有生之年我不希望让他看到这个品牌砸掉；而且我这个人心气很高，不但不能有这样的结果，还希望让他看到另一面，他的品牌得到进一步发扬光大，它的品牌值在不断的提升。宋总现在对绿城的看法我也很在意的。
中国房地产报：什么时候运营企业感到艰难？绿城现在什么样业务或事情是你最为担心的。
曹舟南：于我而言最大挑战倒不担心宏观形势和市场的变化，这倒不是我的能力有多强、水平有多高、预判能力有多强、看得有多准，我老是和我的团队讲，我每时每刻都在想市场、企业内部的运转、人，甚至做梦的时候都在想这些事情，包括我父母都在讲，你是在用命在拼，我说你讲得对，这三年间不用命拼，哪有绿城的今天。
用心用情极致后，我对外部的变化倒不担心，主要是担心团队。
中国房地产报：团队方面你主要担心什么？希望他们怎么做？
曹舟南：尽管从目前来看，我们的团队相对于其他企业来说职业化水平较高，特别是在工程领域的专业性很强，但他们的意识还需要加强，需要对进入的每个城市，拿到的每块土地，购买我们物业的每个客户，是否有充分尊重的意识；各个城市的总经理对于团队是否用心用情在全部投入，我觉得我们的团队在这些方面还是有很大差距的。
比如，绿城刚刚进入西安，我们要对这个城市进行充分的尊重，这是一个有很深文化积淀的城市，我们要对这里及这里的客户进行充分的尊重，这才是绿城的生存所在与价值所在。只有尊重，才能用情用心，甚至用生命去运作。
必须要对原有的开发模式进行破坏中国房地产报：很多企业都已经提出了2000亿元、3000亿元的增长计划。绿城中国有没有类似的计划？
曹舟南：我是学财务的，学财务的人有一个毛病，会偏稳健，不喜欢激进。我早就讲过，绿城的规模保持在1200亿~1500亿元，在曹舟南团队手上不会超过2000亿元。我认为，假以时日绿城集中暴发会在2019年，随着利润积累、资源积累，可能会碰2000亿元规模。但绿城将永远是最稳健的公司，如果有一天头脑发热向3000亿元、5000亿元去冲，也意味着生死存亡，就这么简单。
宋总有时也会提醒我，他说，“我们曾经经历过行业的巨变，做事要做得更稳健”。现在我们拿的地测算过了，就算房价下降30%，我们也有抗跌能力。
中国房地产报：对房地产的未来局势，你怎么想，如何干？
曹舟南：面对未来的宏观市场变化，我们也在思考如何走。实际上，在2015年下半年，绿城中国已经提出我们的产品要回归居住属性。绿城中国的核心竞争力是产品，是营造能力。这也是未来房企要重点关注的，抛开这一点，靠投资、规模，做得越大死得越快。
另外，今年绿城中国的1400亿元中，其中投资产生的有1000亿元，代建300多亿元。如果明年下半年市场继续往下走，同等规模房企，我的公司会比其他公司安全1/3，甚至50%，因为我们的发展不是靠硬投资，这里面有轻资产的支持。同时，做好绿城房产、代建、资产经理、小镇、理想生活集团。另外，计划延伸到房地产产业链前端，甚至参与到这些企业的IPO，不断的地渗透发展。
绿城要把房地产整个产业链从重资产到轻资产都做一遍，我认为在未来的市场变化中，绿城具备加快轻资产布局的实力。
