刚需盼贷机构扫楼 深圳楼市浮世绘

刚需盼贷机构扫楼 深圳楼市浮世绘
2017年12月17日 15:50 中国房地产报

在深圳市政府强力调控下,深圳房价止住猛涨势态,表现得稳如泰山。僵持局面之下,自住型买家和投资型买家,他们都认为,深圳楼市现在又是一个机会,要抓住时机搭上这趟车。

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

12月的深圳,气温还在22度,但北风时而刮来,寒冷冻人。对于再次去银行询问贷款何时发放的王莉(化名)来说,消息依旧冷冽,“银行那边告诉我还要等,都两个月了,不知道什么时候能发放贷款。”刚在深圳市福田区购置了一套3居住房的王莉在盼着自己的房贷能早点发放。

与她购房楼盘相距不远的龙华区一个叫红山6979的新房项目,开盘就迎来“豪客”买家。这个距离深圳北站仅一站之隔的红山6979,一天内被一家公司以约23亿元价格包下了所有的商铺和公寓。

当刚需客还在等待新房放贷时,机构型买家已经在“不差钱”地进行扫货。深圳中原研究中心数据显示,深圳房价11月一手住宅的成交均价为54278元/平方米,仅比上月下降10元/平方米;二手住宅成交均价为57586元/平方米,环比微涨0.2%。在深圳市政府强力调控下,深圳房价止住猛涨势态,表现得稳如泰山。僵持局面之下,自住型买家和投资型买家,他们都认为,深圳楼市现在又是一个机会,要抓住时机搭上这趟车。

机构扫楼解放地产商

限购限贷不断升级,按揭整体额度紧、批贷慢,资金回笼被放缓。这是地产商的心头痛。这样的情况下遇到了有机构扫楼,无疑是一根活命稻草。

红山6979是一个双地铁上盖物业,由华侨城和招商蛇口联合拿地开发,11月26日预售证一出,就有不少普通购房者前去咨询。不曾想到,11月28日该项目所有产品在深圳市规土委网上均显示已签认购书,即全部卖完。

消息立刻传出,红山6979项目的471套公寓和商铺,被机构一次性拿下,涉及金额约23亿元。另有消息称,当时有12家公司参与竞标,其中多家来自北京的基金公司,最终销售的价格是商铺10万元/平方米,公寓5.5万元/平方米。

中国房地产报记者打通了该项目电话,销售员表示,“已经一套房都没有了,买下的是上海一家投资公司。他们想要过2年再拿出来卖,毕竟现在这个价格是十分优惠的,都相信龙华区的未来是不一样的。”

今年深圳“两会”报告提出,“统筹实施中轴提升和西部优化战略,加快深圳湾超级总部基地、北站商务中心区、空港新城等重点区域开发,全年完成投资1200亿元以上,增长30%。”尤其是深圳北站CBD商务区的6.1平方公里面积,规划总建设规模950万平方米,2017年计划投资约234亿元,安排启动43个项目。

这也令附近的项目身价水涨船高,中国房地产报记者查阅相关资料发现,周边的公寓如龙光玖钻均价在5.9万元/平方米,星河传奇均价在6万元/平方米。相距不远的是深圳“地王”项目,2016年由电建地产和中国金茂联合体以82.9亿元竞价拿下,楼面价达到5.6万元/平方米,该项目已经命名为“金茂府”。因为是现楼销售,业内预计价格要超过10万元/平方米。

大型机构盯上的不仅仅是有潜力的区域,对于已经成熟开发的豪宅片区也并没有走空。12月7日,南山区华侨城花园11栋别墅整体转让拍卖,此前在拍卖公告中,挂牌价格5.05亿元,须一次性付款。最后被一家互联网金融公司以5.2亿元拿下。记者获悉,别墅总建筑面积3600平方米,成交单价在14.4万元/平方米,在该片区来说是高价位,但是该公司主要是看中了地理位置和重建的价值。

这种房地产大宗交易的数量在今年的深圳楼市并不少。有数据统计,今年三季度,深圳楼市共发生14宗整层(栋)交易案例,涉及金额约71亿元。

对于这一现象,深圳房地产研究院高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示:“整购主要原因是新房价格管制下,很多开发商卖房意愿不是特别高,他们希望通过企业收购方式能够实现变相捂盘或者是逃避价格管理。目前新房价格管理是包括住宅和公寓。而整购对于开发商来说一方面能回笼资金,另一方面还能避开价格管制,资金成本会比较低。而对于很多机构来说,还是看好深圳楼市,2018年金融去杠杆背景下,资本市场投资收益率会比较低。为了防御,购置大体量房子是最好的选择。另外限价下开发商定价不会特别高,在投资机构眼里是个好机会。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示了相同看法:“今年我们看到出现比较多房地产大宗买卖案例,从买家的角度看,由于目前情况下项目定价本身就比较贴近市场水平,大宗买卖更可以获得相应的折扣,因此在日后转手时,可获得的溢价空间也较大,因此机构比较喜欢这样的操作。另外从发展商的角度看,大宗买卖可以较快收回资金,而且机构的付款能力较强,即使给予相应折扣发展商也乐意出售。但总体来看,是这些机构长期看好深圳的房价,才有这样的行动。”

“我们被银行抛弃了”

中国房地产报记者从深圳中原研究中心拿到的数据显示,截至11月28日,深圳市已有民生银行、兴业银行、平安银行、邮储银行、中信银行等在内8家银行暂停房贷业务。其余还在开展房贷业务的银行,对新房首套房贷利率全部上浮10%~15%,二套房贷利率上浮普遍在15%~20%,仅有中国银行是上浮10%。

在8月份时,暂停房贷业务的银行仅有中信银行、浦发银行。中国农业银行一位业务经理对中国房地产报记者表示,“目前各家银行房贷额度都很紧张,农行的话,如果购房者在接受银行规定上浮利率的情况下,可以优先获得额度配额,按照正常利率申请的用户需排队依次办理。”

光大银行另一位业务经理则对中国房地产报记者直言:“以前二手房很快,一个月就差不多能发放了,但是这几个月都要2~3个月才能发放。很多购房者都在排队。银行缩紧房贷的主要原因是接近年底,银行面临额度紧张以及业绩考核的双重压力。各银行所剩额度不足甚至已用完,相信明年会好一点。”

不仅仅是深圳,全国的银行都面临着房贷额度紧张的问题。融360近期发布的11月中国房贷市场报告显示,上个月全国首套房贷款平均利率为5.36%,刷新年内最高。在全国35个城市533家银行中,上月共有56家银行分(支)行因额度等原因暂停受理首套房贷业务,环比新增14家银行分(支)行,而相比今年1月份则增加了47家。

银行有停贷的逻辑,不过对于买房的深圳人来说,房贷发放缓慢无疑影响了购房的脚步,充满着很多不确定性风险。像一直等待发放贷款的王莉,就希望能早点住进新家,“福田区的新房价格太高了,二手房价还在可以接受的范围内。但是二手房的贷款发放真的是特别慢。我朋友买的新房已经发放贷款了,但是我还在排队。”

王莉只是千千万万等待房贷发放的刚需的一个缩影。深圳人用贷款买房比例从2014年后直线上线。深圳链家研究院数据显示,2014年深圳贷款买房比例为87.3%,2015年猛升至91.2%,2016年拉高至91.5%,2017年为91.6%。

这数字增长背后的原因是,2015年深圳房贷优惠大面积存在。央行深圳中心支行数据显示,全年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了2.1倍,平均按揭成数高达6.5成,与最高贷款成数仅差5%,几乎将杠杆用到了极致。2015年住房贷款余额达到了7420亿元,同比增长40%,比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元。

2015年也令深圳房价涨幅超过了56%,成为全国房价增长最快的城市。无论是投资客还是刚需客,都充分利用了银行贷款。2016年深圳房价还在继续上涨,银行贷款的增加同样延续这一势头,央行深圳中心支行数据显示,全年深圳市人民币贷款增加6941.71亿元,同比多增2573.5亿元。

但是进入2017年后,深圳个人住房贷款发放大幅度减少。这一趋势从年头延续到年尾。相对于9成买家皆为贷款买房的深圳来说,也是一大调控房价的利器。深圳链家研究院数据显示,相比较去年的数据,目前深圳各区平均贷款成数不足6成,低于去年64%比例。另外平均贷款金额及月供都稍有下降。

深圳房地产研究院高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示:“现在银行资金投放比较缓慢,二手房申请申请到发放的要三个月左右。限贷政策内一刀切,导致刚需购房确实也受到一定的影响,而对于那些先卖房后买房的改善型需求来讲,购房成本确实比较高。改善客房子已经卖掉了,却还没有住的地方,也没办法拿到回款,就没办法购房,所以导致购房者必须要承受更长的租期或者是资金借贷的成本。而刚需是处在观望期,调控政策和房贷政策都在紧缩,等到明年房贷相对宽松点,银行额度放出来,相信明年相比较现在是买房更好的机会。”

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